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句黄芪
11月初的一个早晨，潘石屹在微博上成为家乡苹果的代言人
牛顿看见苹果掉下来，就想到万有引力法则。 我在一堆苹果里，脑子一片空白。
最近关于SOHO中国的推特更新于10月31日转发了对SOHO中国最近的销售大楼和打包3Q业务的传闻的回答。
潘石屹夫妇近年来一直在销售，网民说:“这是清理库存转移资产，不要让潘石屹逃走。” 各种猜测分析围绕着老潘，回到SOHO中国公司本身，从零售模式转变为租赁公司，从租赁办公楼转变为租赁办公桌，精明保守的老潘夫妇越是把公司缩小，就越为“等待鸡蛋”和“杀鸡蛋”而烦恼。
美团CEO王兴曾感概况: 2019年是过去10年中最糟糕的一年，但是未来10年中最棒的一年。 新兴产业就是这样，传统房地产行业更多。 有人插上杠杆，有人退场。
01
逃跑的潘石屹一直给自己贴着谨慎保守的标签。
这和他的出身贫寒有关，和他离家时经历的地产泡沫有关。
1992年的海南又热又乱。
“南方谈话”之后，“海南有十万人才”的浪潮把当地大楼市狂推，当地房价比1991年增加了257%。 3万多平方公里的岛屿上拥有2万家房地产公司。
后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权、冯伦等人也在这个时候踏上了海南的烧烤店这个风口，发了金桶。 截止到1993年，6个公司的账本上躺着3000万人。
海南大厦市野蛮成长，大洞可成大厦，善于炒楼花，有些人贪婪，有些人谨慎。
之后的故事，潘石屹回忆了好几次。 我用五斤桔子和三十五斤烟打开海口规划局大门，翻阅资料，发现海口当时人均住宅建设面积在50平方米以上，同期北京人均住宅面积只有7平方米。
慎重地，潘石屹等人决定退出海南。 这次“跑道”终于成了顺利的避难所。
回到北京，潘石屹和妻子张欣开始二次创业。 1995年SOHO中国成立，探索后攻占商业房地产，之后建外SOHO、SOHO尚都、外SOHO出现。
和李嘉诚一样，老潘以超大城市的核心地带为焦点，通过终极营销和销售的独特商业模式，出售办公楼的SOHO获得了很高的利润率，取得了成功。
但是，经历过海南泡沫经验，成功逃脱的潘石屹，将来在很多重要的十字路口对房地产市场的判断变得保守。 据他说，面临危险的地产商并没有饿死。
02
你踩空了？ 2007年，SOHO中国在香港上市，迎来了亮点时刻。
但是，当时海外金融危机开始发酵，中国房地产市场经历了暴涨之后，遭遇了政策的强迫。
在重要节点中，万科王石抛出“拐点论”，认为楼市出现拐点，销售大幅度下降。
2008年3月，刚上市的19亿美元潘石屹发表了《百日剧变论》，认为受各种因素的影响，部分房地产企业无法继续经营，今后100天内房地产市场将发生很大变化。
他应该确信“百日激变论”真的会发生。 因为他没有去复印。
潘石屹公然表示态度，个人经验在这样大的危机面前十分匮乏。 "对我公司来说，所有战略调整采用最保守的方式. "
也许海南的过去给潘石屹留下了深刻的烙印。 当时的住宅企业中SOHO公司的现金流量是最充足的。 但最重要的是，一百天后潘石屹这个期限结束了，但没有发生大的变化。
2008年9月，政府制定了紧急救济市计划，不久就发布了4兆元的投资计划，货币宽松的房地产迎来了时雨。 当时杠杆最高的地产商，翻身成为最爽快的人。
SOHO中国的命运也从此开始埋伏。
2010年，SOHO中国达到了收益高峰，但禁止销售北京房地产的政策给SOHO中国带来了冲击。 采用分散销售模式的SOHO中国项目销售时间分布不均匀，以山西煤炭业主为主客户，公司业绩也发生了很大变动。
据Wind报道，2011年SOHO中国的销售额比上年同期下降68%，营业利润比上年同期下降72%。 业绩不乐观，SOHO中国股价一直低迷。
2012年SOHO中国中期业绩会议上，潘石屹正式告别销售，决定拥有北京、上海的价值房地产。 企图转行租公的潘石屹，随着租金的提高，大胆预测到“5年后，SOHO租金的年收入将超过40亿元。”
在这次变革中，SOHO中国把一切资金储备都用来支撑变革过程中的开支。 从“开发销售”转为“带防脱落机构租赁”后，SOHO中国几乎没有土地，2013年获得北京丽泽区划的是SOHO最后的土地，收入也逐年减少。
2014年以来，房地产再次迎来上涨周期。 与SOHO中国同期上市的碧桂园已经开始探讨后千亿时代的战略，但是SOHO中国的销售额同比减少58%，缩小到60亿元，租金收入的上升掩盖不住企业的利润率、转速的下降。
利润模型单一、风险抵抗能力不足的问题在商业房地产下行阶段更加彻底暴露。
踩错了吗？ 传统租房业务不赚钱，潘石屹着眼于新的共享事务。
2014年潘石屹决定去美国参观美国WeWork，将共享事务概念引入中国。 随后发表了SOHO 3Q。
作为最重要的项目，老面包自己上阵了。 以前卖SOHO，老潘亲自带领团队挖掘山西、内蒙古等丰富的客户群现在卖桌子，老潘还是自己营销。
▵成都，SOHO 3Q商务办公楼
但是，随着WeWork折断IPO，SOHO 3Q在风雨中更加剧烈地摇晃。
据杭州某共同事务租赁行业相关人士透露，SOHO在杭州的3Q入住率不到30%，合计4楼的空间是“相当于某大客人从1楼空出一半，从1楼空出一半，再加上3楼空出一半”。
此人今年向市界分享办公室租赁业一般困难，如氪星空间，Wework入住率约为70%-80%左右，这往年基本上是全租的，现在SOHO 3Q找到托盘真的很困难，但由于找到了新的托户
SOHO中国的财报中，3Q业务的具体收益率至今还没有明确。
以前在3Q工作的原职员，SOHO今后不做这项业务，简单来说，一直亏损，赚不到钱。 “3Q是自制的房地产，也是SOHO中国旗下的分公司，必须独立编制租金收入报告书。 计算各种成本会导致收入不足。
“2019年SOHO 3Q分期发售”的计划还没有继续，据市场报道，SOHO 3Q打算将旗下的11个项目包装成构筑梦想的星球。
两个转型期后，SOHO中国越来越小。
不仅不能再回到2010年的销售额184.23亿元的高峰，总销售额也从2012年的155.44亿元直线下降到2018年的20.89亿元。
根据2019年的中国报道，2019年以最大概率的收入维持在了20亿的水平。
但是，即使如此，潘石屹从未对外承认过自己是变革的失败，谁知道当时的家庭要求，到现在为止的空间率上升了这么快？
近两年来，办公楼租赁市场比几年前发生了很大变化，一线城市办公楼的空缺率明显上升——SOHO中国的空缺率增加，办公楼无法租赁，成为一大问题。
SOHO据中国发表的半年报报道，截止到2019年6月30日，前门大街望京SOHO、光华路SOHO期间，外滩SOHO的租赁率下降。
空缺率的上升直接给SOHO中国带来的是资金压力。
据半年报道，截至2019年6月30日，集团总贷款177.61亿元，其中1年内到期的负债20.53亿元，5年以上到期的负债116.92亿元。 期间净债率为44%，比去年年底增加了1个百分点。
公司同期现金等价物仅为11.5亿元，不能复盖短期借款。
更加残酷的是，Wind数据显示，2019年上半年，SOHO中国的平均贷款成本约为4.8%，在房地产行业比较低，但对于SOHO中国来说却是无法忍受的。
你为什么这么说？
潘石屹今年6月宣布预计销售合计价格约78亿的带防脱落机构房地产时，我们的房地产收益率为3%，这在市场上表现良好。
这意味着租金收益率赶不上银行贷款利率，SOHO中国最主要的业务已经成为赚不到钱的生意。
你不卖房地产吧。 还不能借钱。 你在卖房地产吧。 SOHO中国越来越小。 2012年以来，老潘夫妇一直在犹豫是“杀鸡取蛋”还是“等下蛋”。
▵潘石屹和张欣
据媒体报道，SOHO中国处理想清除库存的大陆所有带防脱落机构的商社的资产。 这一定意味着老面包“杀”了所有的鸡。
潘先生到底想干什么？
业内人士认为，SOHO中国以前的土地成本优势已经不再是现在的政策环境，SOHO中国的房子至今仍占据地区优势，如果价格合适，就不应该动手。
据相关人士介绍，SOHO中国一直在销售，但是管理层没有看到传统的房地产，不打算长期持有。
接下来要做什么？ 有做苹果的生意的可能性，也有继续做轻资产项目的可能性。
不管怎样，先把钱准备好再说。 结果老潘说，债务杠杆堆积的繁华终究要暗中退场，保守的他不会这样做。
(应答者要求，文章始终用假名支付)
