资料来源:每日经济新闻
2019年闭幕,回顾这一年,住宅不被炒鱿鱼,在平静的背景下,这个行业还发生了很多新的故事,发生了很多变化。
2019年谈房地产时,我们应该谈什么? 《每日经济新闻》从政策、市场、企业三个方面整理了十个有方向性的关键词,回顾2019,想看看2020。
记者陈梦姐经编辑林精英结晶
关键词:房地产市场发展趋势
一个原因是从下游救出。
在房地产行业爆发的时期,在房地产管理还只是附件的现在的严格规制下,房地产企业(包括从住宅企业分割出来的企业)像新生一样,2019年的行业路线突然拥挤起来。
包括港交所刚敲响钟声的宝龙商业在内,至今我国已有20家独立上市的物业管理企业(新三板除外),只有南都的物业在上交所上市,其馀19家在港交所上市。 从2018年开始,房地产公司资本化速度加快,当时全年通过房地产分让的共6家公司,超过了2015~2017年的和。 但是,今年的上市房地产企业数达到了8家,创历史最高纪录。
物业管理推向前端,与物业周期、宏观政策控制无关。 2014年彩生活在港交所登陆时,中国商品房年化销售面积比去年减少7.6%,2019年前的11个月,全国商品房销售额比去年仅增长0.2% (数据来自国家统计局)。 房地产市场分红期过后,融资渠道持续紧缩,在此背景下,房地产企业拆除房地产板块上市,将增加其新利润。
一般来说,房地产企业分块上市,母公司的品牌效应已经证明房地产管理企业很容易对抗资本市场,赢得投资者的欢迎。 例如,绿城服务于2016年上市,股价累计上涨近4倍,现在市场价格为245亿元的中海房地产于2015年上市,股价累计上涨幅度接近5倍,年内上涨幅度超过100%。 2018年发售的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等,股价大幅上涨,甚至同样达到100%。 与此同时,从增加向库存运营发展,很多住宅企业出身的房地产公司都把目光投向住宅以外的房地产,如宝龙商业。
根据中指院2019年中国房地产服务百强企业排名,10强中仅有4家独立上市,分别为绿城服务、碧桂园服务、波利房地产、雅生活服务,包括万科房地产、恒大金碧房地产、龙湖房地产、金科房地产等6家尚未上市。 从目前发展势头看,2020年房地产市场仍在继续。
关键词:破产
一句理由:危言耸听。
据人民法院公告网报道,2019年至少有525家房地产企业申请破产。
这个数字是怎么来的?在这个网站的公告内容栏里输入“不动产”,在公告类型中选择“破产文件”的话,就会跳出50页,有与2019年相关的35页,每页包括15件案件计算的话,就能得到上述数据。
本轮控制持续了3年,开发人员销售放缓,资金回收放缓,融资和偿还压力激增。 特别是今年3月以来,银保监会频繁强调控制房地产金融风险和警告房地产业过度融资问题。
在此背景下,住宅企业频繁出现15.5%利率的天价债务、3天内60亿元的永久债务、高利率销售资产管理产品等做法,为了在激烈洗牌期实现自助,很多中小型住宅企业首次成为其高峰,包括银亿股、新光集团等一部分比较规模的企业。
与此同时,上次发展周期,中指院的报告显示,部分住宅企业急剧扩张,在业务发展方面店铺过于扩张,过激的多元化带动了企业的发展速度。 再加上企业自身的管理制度落后,运营效率低下,产品竞争力不足,布局单一,市场平稳下降,竞争力短板被强调,没有销售,融资等问题成为很大的压力。
但是,这是一个优胜劣势的社会,房地产市场的黄金时代,例如2009年、2015年每年也有300家住宅企业破产,2014年的数字更加悲惨,达到了2000多家。 据2018年全国工商总局统计,登记在册的住房企业共9.7万家。 根据这个计算,即使今年破产的住宅企业达到500家,其份额也只有0.5%左右。 这并不是惊人的数据,重庆市原市长黄奇帆认为,今后十几年中国房地产开发企业的数量将减少2/3以上。
此外,详细公告显示,这525份破产文件并非525家住宅企业破产,通过上述方法检索的文件多数不是住宅企业的破产审判文件,而是债权申报资料、资产负债确认等内容,更多的能源、酒店等不是房地产经营者的企业。
所以,住房企业破产=房地产不行了吗? 那真是你想的。
资料来源:中指院每编辑一次魏文艺制图
关键词:反腐败
一个原因,很多是你不知道。
住宅企业的反腐败以前是安静的,但内部没有大的动向,普通员工也只是从新闻中知道,这一点越来越公开,等级也越来越高,相关金额达到了数千万至数亿。
年初至今,因万达、保利、雅居乐、朗诗、美、金科、中粮,包括新华联等在内的数十家住宅企业在腐败事件中公开,其中新华联的有关人员为会长兼社长。 公开谈判金额最大的是复星,今年9月,复星旅文旗下的海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司的副社长及其部下2人将公寓和别墅的一部分涨价销售给购房者,利润约2亿元,3人被移送司法机关。
这些企业受到舆论的关注,并不一定意味着贪污严重,反而是内部运营管理规范的表现。
作为资金密集型企业集聚的重要场所,房地产行业金额庞大,环节多,贪污易滋生。 从传统开拓、工程、销售到后来的设计、广告,几乎每一个阶段都容易滋生腐败。 猎人公司通过收购住宅企业的HR来推荐自己的候选人进入公司,完成KPI已经不是什么新鲜事了。
从目前公布的信息来看,例如,中美的说法是“违反销售住宅来源的降价销售,人为控制住宅来源,突破基价销售,严重扰乱市场秩序”,朗诗的说法是“项目收购,市场营销事项涉嫌经济犯罪,情节严重 美的说法是“利用职务的便利性,向市场经理操纵住宅来源,要求获得非法利益,金额很大”等,多集中在市场营销环节上。
事实上,房地产行业腐败已经常态化,大多数品牌的住宅企业都设有廉价监察等相关制度和部门。
地产界评价最高的万达审查部成立于2001年,被赋予了很大的权限。 王健林自己说:“我个人没有集团管理具体业务,唯一管理的部门是审查部,审查部相当于万达集团纪委”。 今年的“战绩”显示,4名高管向商户、供给者、员工行贿,案件金额约亿元,有犯罪嫌疑。 万达已与四人解除劳动关系,移交司法。
虽然腐败多年,但今年集中爆炸的只有一个真相,房地产市场发展缓慢。
关键词:离职潮
“包围”内外都有理由。
困难的2019年,几乎每个月,住宅企业的经营干部退休的消息爆发了。 上次频繁密集的职业经理离职,回到2015年,以万科时的副社长毛大庆离职创业为代表。
据不完全统计,今年已有25家以上住宅企业的总经理职位发生变动,包括品牌、营销线在内的经营干部已达数百人,有华润相关的华夏幸福、美、鸿坤、金科、融资等多家百强住宅企业。
以2019年12月为例,华润前理事会主席唐勇转任华润电力,上级副社长迟峰辞职,不久就任蓝光发展CEO的天润集团原总裁张晋元正式进入金地商置,就任上级副社长等。
许多人看过职业经理的风景,也看过他们对公司和行业发展的自信,但背后的不安也许只有他们知道。 不动产圈之所以流行跑步和登山,也许是因为行业压力太大而必须放松的缘故。
马云是对的。 员工退休的理由只有两个。 钱不够,真窝心。 在时势造英雄的行业中,职业经理离职转行的成本实际上非常高。 处于一定的地位,决定人们的工作,倾注很多心血,心里真的很懊悔,他们就不会轻易退休。 在地产圈,职场的好坏不仅仅是工资待遇的高低,还能在这个地方待多久呢? 从今年的状况来看,从老东家转行不到一年就再次辞职的情况也很多。 老东家回不去,新东家坐不住,只能作出新的选择,牺牲新的机会成本。
像袁春一样,鸿坤的上司从龙湖邀请他,希望帮助鸿坤实现“千亿之梦”,但是鸿坤2016年突破100亿销售额的2017年达到147.13亿元,比去年增加35%,2018年为170.5亿元,比去年增加不到16%。 袁春离开可以认为是职业经理未达到既定目标的选择。 他的下一任务是承担弘阳的“千亿梦”。
职业经理可以驾驭各种各样的祥云,但他们的世界还没有百分之百的胜利。