2019房地产现在的发展情况_ 联合办公篇:黑夜里的开拓者 | 2019中国商业地产发展年度报告节选

2019房地产现在的发展情况注观点指数

摘要: wework缺乏上市的梦想,业界被市场怀疑,被称为“谁都没有暴风雨的时候”。 业界仍在摸索。 离开业界有困难的话,也许可以守着云看月光。

观点指数在19世纪中叶,17岁的农民阿玛怀着一夜富人的梦想,加利福尼亚的淘金热。

藏金山谷水源不足,持续干燥的炎热,干燥的渴望成为了无法忍受淘金热的皮肤的痛苦。 精明的阿玛从不足中找到商机,他放弃开采,找水,把水放进壶里,放进桶里卖给淘金热,卖水而不是开采,阿玛很快就成了亿万富翁。

共同事务看起来像是在做卖水的生意。 从别的办公大楼的开发商那里租借项目,进行资源的整合和服务的能力之后再租赁。 从2015年开始,共同事务行业在中国猛烈扩大,到2019年,在业界已经出现经营损失合并并收购的美国,创立9年的共同事务祖先WeWork完成了市场价格从470亿美元到70亿美元的大跳水。

WeWork领导的共享办公室风口在IPO结束时也逐步冷却,但是由于跳水的馀震依然在扩大。 独角兽们的不逞和资本市场的浮动被重新审视,从产业模式到核心价值都面临着投资家的不安。 包括商业模式是否可持续发展。 泡沫经济的崩溃可能才刚刚开始。

分享办公室倒退,一线城市占据了第一位

2015年,全国掀起“大众创业万人创新”浪潮,直接拉动办公需求,“分享办公”概念流行,主要灵活空间、灵活租赁期间的合作办公面向公共视野,开始出现许多大众创造空间、合作办公空间。

新兴的职业状态让投资者看到了可能性,暂时大量的资本注入到共同事务业,很多企业开始疯狂地奔波。 研究机构数据显示,上海超级a级、a级和b级办公楼总量约1400万平方米,联合办公产品总量达到85.7万平方米,联合办公楼总量与优质办公楼总量的比例达到6%。

2019房地产现在的发展情况自2019年9月以来,据观点指数研究院的不完整统计,目前全国共同事务营业项目数达到721个,北上广深仍是共同事务的主要战场,共同事务项目数占全国市场份额的92%。 从目前的情况来看,共同工作的营业所集中在经济实力强的第一线、强二线,这样的城市有更集中的顾客群体。 但是,现在的共同事务企业多数仍然是“双房东”,运营和利益模式比较单一,办公大楼也成为共同事务最大的空间资源支持。

2019房地产现在的发展情况的状况,同时在观点指数研究院追踪的7家共同办公企业中也发现了。 据观点指数不完整的统计,目前,7家联合办公企业在北上广深四城共计营业项目290件,占4个城市总联合办公项目数的47.5%,近半数。

同时,上述7家企业均获得不同程度的资本注入。 这样就可以利用充足的资金在一线城市获得优质项目,收购小型联合办公企业。 中小型合作办公企业在资本和优质项目方面都缺乏先天性,竞争优势稍差。

在四个准一线城市中,北京和上海的合作项目占据首位,分别达到144个和101个的广州、深圳的合作项目数较少,其中深圳占10%,广州仅占5%。 广州、深圳的联合办公市场尚未完全开发。 观点指数研究院认为,今后深圳、广州将孵化出许多优秀的合作企业和项目,有望成为合作企业。

资本普遍看来,融资案件不胜枚举

到目前为止,共同事务行业规模还在扩大,头部企业的信赖规模化带来了成本优势、谈判优势、资源优势。

但是,2018年以后,联合工作获得融资的情况逐渐减少。 据观点指数研究院跟踪监视的7家联合办公企业的公开数据显示,从2015年开始,联合办公室融资事件不断激增,2017年达到高峰,但2017年后资本热减退。 此外,WeWork经常被投资者质疑其盈利能力,最直接的是2019年联合办公室融资事件。 据观点指数研究院的统计,截止到2019年共有7家共同事务企业发生的融资事件只有3起,资金超过12亿元。

2019房地产现在的发展情况万人骚动后,行业必须恢复理智。 数据显示,2018年至2019年,共同事务品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产的共同事务品牌占总体的31.1%。

这个效果带来的另一个结果是,共同工作的人气似乎变成了难吃的骨头,呈现两极分化,小公司持续破产,大公司开始收购成长。 头部玩家在资本力量下疯狂扩张,资本退潮后,中小玩家无法扩张,被合并或淘汰。 暂时,合并、破产、裁员、关门、变革的消息还留在耳边,但融资等好消息越来越少。

其实,不仅是中小玩家,头部玩家也必须面对迅速扩张的阵痛。 经历了裁员、关门骚动后,氪空间公布从“共同办公室”升级为“综合办公服务的新资产管理”,试图以轻资产运营方式破台。

去年裸心公司半价收购WeWork,优客工厂收购4个联合办公品牌依然令人印象深刻。 今年1月,某房地产联合事务品牌黯然退出联合事务行业5月底,梦空进入破产清算程序9月,WeWork的IPO失败引起了进一步一系列讨论。 当然也有好消息。 例如,10月25日,有消息说优质客厂将上市美国,但现在还没有进展。

不仅是共同事务创业的企业,共同事务市场也吸引了房地产企业,龙湖、碧桂园、现代、中骏、远洋等陆续进军。 这些地产期“种子运动员”的优势和劣势显而易见。 优势是手头有富馀的资金,能够实现规模的扩大,能够简单地将自立的房地产改造成共同办公空间,劣势是没有成熟的运营经验和耐心,希望尽快获得利益。

住宅企业玩家的加入使行业变暖,但寒冷持续。 今年1月,金地商置旗下的共同事务品牌ibase的原点宣布停止运营,关门的原因主要是因为整体经济形势下降,经营不善,已经长期处于赤字状态。最近,具有大面积防脱落机构优势的SOHO销售了共同办公品牌SOHO 3Q

头头企业收入不足,赤字运营依然常态

根据某公募书的联合事务企业数据,最大的支出是空间运营支出( Location Operating Expenses ),大部分是租赁的费用。 据介绍,公司一般与房东签订10至15年租赁,租赁费用一般按直线分配法在各期费用支出中计算。 根据招股书财务业绩的一部分,从2016年到2018年,该企业的营业收入从4.36亿美元增加到18.21亿美元,每年收入比去年增加100%以上。 进入2019年,收入增长率仍在维持,截至2019年6月30日,上半年收入已经达到15.35亿美元。

与此同时,上述企业的赤字额也逐年扩大,2016年的年赤字额为4.29亿美元,2018年的年赤字额进一步扩大到19.27亿美元,今年上半年出现了9亿美元的赤字。

2019房地产现在的发展情况从该联合办公企业的成本结构来看,包括长期租赁合同费用在内的商业办公用地运营费用最多。 2016-2018年空间运营支出分别为4.3亿美元、8.1亿美元和15亿美元,占总销售额的99%、92%、83%。 总体占有率呈下降趋势,但仍占收入的80%以上。

上述企业在股票募集书中表示,商业业务用地的运营费用中不包含房地产的折旧费用,将这一部分作为单独的费用项目表示,如果将这一部分的费用也包含在运营费用中,则在营业收入中所占的比例在过去数年中超过100%,即,该企业通过共同工作业务获得的收入不足以独占取得房地产的成本 另外,不仅仅是取得房地产的支出,成本还包括市场营销、行政费用等诸多其他成本。

前述联合办公企业的财务数据显示,这是一种有风险的商业模式。 签订合同后,几年后公司承诺支付数十亿美元,但不能保证未来经济状况良好。

同时,联合办公室存在着一定的开拓者压力,其招商的主要途径依赖于中介公司。 有关资料显示,目前共同事务的60 %以上客户来自中介渠道,中介费用由过去的8 %上升至15 %。 这意味着共同事务经营者必须支付高额的中介费用,运营成本加重。

2019房地产现在的发展情况研究机构数据显示,目前我国共同办公空间租赁水平与传统办公大楼并驾齐驱,价格无多大优势。 因此,实现营利、减少办公用地运营费成为共同办公企业面临的课题。

共同事务最初采取的主要是利润差额,以便宜的价格获得办公大楼,改造后租赁。 由于该模型的参与阈值较低,如果能廉价获得办公大楼,通过服务、想法、运营、差异化等产生空间附加值,就能赚取租金差额。 据业内人士透露,将租金为5元/平方米/日的b级办公大楼改造为共用办公室,租金为7-12元/平方米/日,可达到更高的水平。 但现在,这种单一的利益模式很难“活下去”。

数据显示,共同事务租赁率达到平均85%时可保持盈亏平衡。 但是,单体项目85%的租赁率只能在一些第一线城市的核心区域实现。 另一方面,所在地一线城市的中心地区,经常成本上升,溢价率下降。

事实上,大多数共享办公空间的实际租赁率还没有达到80%,基准公司的租赁率也只超过了80%。 公开资料显示,即使项目多数位于城市中心商圈,SOHO3Q的平均租赁率也只有88%,氪空间租赁率达到94%,优质客厂、纳什空间租赁率行业最高,均为95%。 如何改变现场高额费用资金困境,许多共同事务企业开辟了新的道路,与第三方企业合作,开始着眼于通过后续增值服务获得高利润的战略。

评价受到质疑,上市命题如何被打破?

合作开始以来,有很多玩家参加。 同时,随访资本,很多共同事务品牌受欢迎,评价也水涨船高。 但是,“共同工作的祖先”在市场失败、评价中止后,市场需要重新审视共同工作业界“物品是否超过了价值”

由于大多数共同事务企业没有相关的财务报告,观点指数研究院通过观察某公开资料的共同事务企业,试图分析共同事务企业是否普遍被过高评价。

2019房地产现在的发展情况从该企业的并购项目来看,从2015年开始发生了13起并购事件。 被收购的企业类型分为设计能力提高型、新服务型、运营效率提高型、市场开拓型4种。 通过并购快速构建生态系统,提高自己的竞争力,与当前中国共同办公市场发生的并购事件目的类似。

从表面上看,该企业通过并购提高主要营业业务的核心竞争力。 但是,实际上一直想做的只是地产界的科学技术公司,办公室租赁只是顾客的路线。 这些企业真正获得收入的是通过各种服务将这些流量系统地结合起来,获得各种企业服务费。 创业者说,这个企业真正想做的是拥有很多不同的业务,最终形成广阔的生态系统。

2019房地产现在的发展情况对资本市场来说,这样的公司更有前途,更有想象力。 但是回到现实利益问题,2017年上述企业的营业收入为8.86亿美元,净损失为9.33亿美元。 2018年的收益为18亿2100万美元,比上年同期增加105.4%,损失为19亿2700万美元,比上年同期增加103.6%。 2019年中期,营业收入15.35亿美元,纯亏损9.05亿美元。 该企业迄今主张的企业服务收入只占总收入的12%。

按12%的比例计算,2019年该公司的企业服务收入仅为1.84亿美元,与收购投入数十亿美元的资金相比,投入和收益有很大差异。 目前共同事务企业的并购价值尚未完全体现在收益中,大部分共同事务企业都出现了利益好的新闻,这在业内对共同事务企业的评价也存在疑问。

即使市场价格受到怀疑,联合事务行业确实存在巨大的市场空间,市场青海尚未被发掘,这是不可否认的。

2019房地产现在的发展情况0,国家市场监督管理局的数据显示,2013年,中国约有250万家新注册企业,近5年来,中国新企业的数量以平均增长率20%的速度增长。 截至2018年,新注册企业达670万家。

这些初期资金有限的中小企业从创业开始就必须面对传统商业办公租赁的最低租赁面积、最短合同期限、办公室设计装修、基础办公家具购买等一系列固定投资。 共同工作的出现大大提高了工作的灵活性,使平均寿命不到3年的中小企业能够以更低的成本出发。

一方是资本压力,一方是市场的蓝海。 其中,联合办公就像一只关在玻璃瓶里的昆虫,看得见未来,出口仍然走投无路,下一步怎么走,很多人还在摸索。

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