在第二线城市核心地区开发长期持有型投资型房地产的战略并没有因经济周期的原因而改变。
1 .增长
2019年上半年,内地整体市场消费放缓,社会消费品零售总额195210亿元,比上年增长8.4% (扣除价格因素实际增长6.7%,以下除特殊说明外名义增长)。 根据远古市场预测,北京和广州将“稳步增长”,上海将“温和增长”,成都将“满意增长”。
2 .聚合
但是,从今天统计的香港资金/外资商业地产企业旗下的购物中心销售额的增长率来看,社会消费品零售总额的增长率达到了10-25%,个别项目是新店铺的原因,比去年的增长率达到了68%。 这表明购物中心的消费聚集效果进一步提高。
3 .长期
香港投资商业房地产企业的发展战略是在一二线城市核心地区开发长期持有型投资级房地产,这一战略不会因经济周期的原因而改变。
4 .核心
以太古地产为例,在城市选址、区域选址方面更加严格,规模发展缓慢,但总租金收益高,总租金单价也高于恒隆、嘉里,且项目成熟速度明显高于其他项目,是其核心价值。
5 .协调
尽管分布城市众多,恒隆的业绩仍然以上海两个项目支撑全国,上海恒隆广场和香港汇恒隆广场的贡献超过64%。 济南、无锡、沈阳工程明显趋势良好,但受某市场整体竞争环境和消费需求的影响,天津和大连工程仍在努力调整和提高。
6 .综合
随着高端住宅的开发,嘉里的商业体在城市布局上更加广阔,在城市的分布区域更加多样化。 与恒隆类似,同一个各地的项目经营冷热不均衡。 但在综合开发中销售房地产的利益使嘉里对新项目的养商期更有耐心。
7 .受压
经济形势的不确定性使一线和二线城市办公楼的房地产感到压力。
凯德商用中国信托( CRCT )
Capital Retail China Trust
截至2019年6月30日,CRCT在中国8个城市拥有11个购物中心的投资组合。
上半年总收入5.54亿元,净资产收入4亿元,上涨11.1%,比较好的原因是总租金增加和运营费用低。
通过积极资产管理,2019年上半年租赁调整平均增长7.5%,百货商店客流和商户销售总体增长6.7%。 投资组合释放率为97.0%。 签约的新租赁包含了新的流行品牌和让购物者产生共鸣的概念,百货商店作为社交空间增强了家庭和年轻购物者的魅力。
以项目估价161.12亿计算,整个投资组合的NPI收益率为6%。
恒隆地产有限公司
2019年上半年,恒隆的房地产租赁表现继去年下半年以来持续增长动力。 承租人零售额和租金收入均保持稳定,增长趋势持续。
房地产租赁总收入增加到港币42.04亿元。 按人民币计算,内地房地产工会收入增长7%,香港房地产工会收入比上年增长3%。 尽管受到中美贸易纠纷和其他全球不透明因素的影响,房地产租赁的表现仍然相当明显。
房地产租赁---内地
在此期间,除进行大型翻修工程的上海香港汇恒隆广场百货公司和无锡恒隆广场办公大楼外,所有内陆房地产收入都在增加。
内地房地产总收入由7%增加到人民币18.94亿元。 营业利润从9%增加到人民币12.86亿元。 平均边际收益率上升到68%。
上海总体房地产收入同比增长4%,上海以外地区房地产收入同比增长14%。
恒隆地产地内地已经开业房地产名称和城市
百货公司
内地8家商场总收入由8%增加14.79亿元。
上海恒隆广场
百货商店的收入和零售额均以两位数增加,分别为11%和15%。
上海港汇恒隆广场
受2017年启动的大规模资产优化计划的影响。 百货公司的收入从4%减少到人民币3.94亿元。 第一期最优化工程完成,北座于2018年9月开业。 二期工程预计从2019年底开始逐步完成。
沈阳皇城恒隆广场
租金收入从23%增加到人民币9,500万元。 零售额增加了29%。 百货公司的租金率从4个百分点上升到91%。
沈阳市府恒隆广场
百货公司的收入增加了3%。 出租率进一步上升到94%。 零售额增加了3%。
济南恒隆广场
百货公司的收入从12%增加到人民币1.58亿元。 出租率上升到95%。 零售额增加了11%。
无锡恒隆广场
百货公司的收入增加了26%,零售额增加了25%,租金率上升了93%。
天津恒隆广场
百货公司收入增加了3%,进行了租户重组和租户组合优化,租赁率从3个百分点下降了83%。 4楼的一部分地域整备被改造成吸引年轻人的主题区,今年开业了。 期间百货商店的零售额增加了2%。
大连恒隆广场
百货公司在2019年上半年很强。 收入和零售额分别上升了30%和27%,租金率上升了79%。 百货公司的第二季度将从2020年第二季度开始逐步开业。
办公大楼
期间,来自上海恒隆广场、沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场四座办公楼的收入从5%增加到人民币4.15亿元。 各地办公楼的租金收入占我国内地租金收入的22%,证明这是稳定可靠的收入来源。
上海恒隆广场
上海恒隆广场出租率上涨,上海恒隆广场办公楼收入由4%增加到人民币3.12亿元。 为了吸引新客户,现有客户借用更多面积,使平均租金率从3个百分点提高了94%。
沈阳恒隆广场
沈阳市府恒隆广场办公楼收入由11%增加到人民币6,300万元。 办公大楼高区的6层使用于2018年7月,租金率从4个百分点上升至89%。 位于办公大楼最上层的19层的编码器酒店预定今年下半年开业。
无锡恒隆广场
无锡恒隆广场办公楼收入从3%减少到人民币4,000万元。 出租率从1个百分点下降了90%。 第二座办公大楼正在租赁中,预计2019年下半年交给租户。
房地产的发展
发展中的投资房地产总额为港币403.35亿元,包括内地昆明、武汉和杭州项目、沈阳和无锡项目的剩馀发展期数。 这些项目包括商场、办公大楼、酒店和服务公寓。
昆明恒隆广场
昆明恒隆广场的建筑工程正在按时进行,测试和调整工程也在进行。 昆明恒隆广场是一个综合发展项目,总楼面积达432,000平方米,包括全球购物中心、甲级办公楼、服务式公寓、酒店和停车场。 百货公司和办公大楼预计今年下半年开业。 出租百货公司约85%的面积,办公楼的出租情况也取得了良好的进展。
武汉恒隆广场
武汉恒隆广场正按计划建成。 这是一个综合商业项目,总楼面积达460,000平方米。 该项目包括大型购物中心、a级办公楼、服务公寓和停车场,预计从2020年开始逐步完成。 商场和办公楼的租赁活动开始了。
沈阳市府恒隆广场
沈阳市府恒隆广场办公大楼顶层19层建造编码器酒店的项目即将完成。 这家酒店预计今年下半年开始运营。 这家五星级酒店提供315间客房和500多名客人的大宴会场。 这家酒店的进军使我们能够实现市府恒隆广场一站式高级购物、娱乐、商业、住宿体验的最佳选择。
无锡恒隆广场
无锡恒隆广场第二办公楼建设工程接近完工。 该甲级办公楼位于无锡恒隆广场东南,为项目可租总楼面积达52,000平方米。 办公大楼现在开始租赁,预计2019年下半年交付给租户。 无锡二期开发总体计划2019年3月经政府批准。 项目包括豪华服务公寓和高级酒店。
杭州恒隆广场
杭州恒隆广场是一个高级综合商业项目,项目地面总楼面积达194,100平方米,包括全球购物中心、办公大楼和酒店。 这个项目已经动工了。 期间,我们付了全部地价,收到了土地。 项目计划从2024年开始逐步完成。
太古地产有限公司
2019年上半年,集团总收入75.1亿港元。 租金收入总额增长6%,港币63.46亿元。 这反映了香港和中国内地办公楼房地产更新租金的上涨,以及中国内地和美国零售额的上升。
2019年6月30日,集团房地产工会大楼面积约为930万平方米。 集团在总楼面积中应以约680万平方米为投资房地产。 在香港,集团投资房地产组合约占1,440万平方米,主要包括a级办公楼、零售房地产、酒店、服务房和高级房地产。 在中国大陆,太古地产在北京、广州、成都、上海优良地区有6个大型商业发展项目的权益。
投资房地产组合的总楼宇面积
房地产投资---内地
中国内陆房地产组合楼面积为450万平方米。 其中已经完成的房地产总计300万平方米,发展150万平方米。
2019年上半年,中国内地投资房地产应占租金收入总额21.47亿港元。 2019年6月30日,中国内地投资房地产估价为港币762.21亿元,其中太古房地产应占港币536.78亿元。
中国大陆零售房地产组合
零售房地产
2019年上半年,集团中国内地零售房地产公司租金收入总额为港币11.93亿元。 人民币比去年同期上涨了16%。
北京三里屯太古里
2019年6月30日,北京三里屯太古时期租金总额上升,零售额增长9%,百货商店总租赁率达到100%; 三里屯太古里西区改建为三里屯太古里的延长部分,预计2020年竣工。
广州太古汇
由于广州太古汇租户组合提高,广州太古汇租金收入总额上升。 在零售额增长15%的2019年6月30日,百货公司的大楼全部出租。
北京颐堤港购物中心
北京颐堤港购物中心租赁率为99%。 百货公司优化了租户组合,零售额在2019年上半年上升了18%。 百货公司已成为北京东北部重要的生活品味购物中心。
成都远洋太古里
期间,租金收入总额上升,零售销售额增长19%。 2019年6月30日,租赁率为98%。
上海兴业太古汇兑
上海兴业太古汇2019年上半年,百货商店零售额增长67%,人流从2019年初开始稳步增长。 2019年6月30日,租赁率为98%、92%的店铺开业了。
办公大楼
集团中国内地办公楼房地产工会租金收入总额为港币1.95亿元。 2019年6月30日,广州太古汇办公楼租赁率为99%,北京堤港租赁率为86%。 2019年上半年,北京办公大楼需求较弱。 2019年6月30日,上海兴业太古汇的租赁率为99%。
九龙仓集团
2019年集团收入从3%上升到80.64亿港元。 营业利润从34%增长到37.01亿港元,主要投资房地产增长28%,投资和其他增长145%。
投资房地产收入持续增长,从21%上升到20.4亿港元,营业利润从28%增加到12.2亿港元。 内地投资房地产收入增长22%,营业利润增长30%。
酒店收入从19%增加到2.67亿港元,物流收入维持在12.53亿港元的投资和其他收入从96%增加到14.12亿港元。
中国投资房地产
长沙国金中心去年开幕,进一步扩大集团投资房地产组合。 收入从22%增加到港币19.58亿元,营业利润从30%增加到港币11.62亿元。 然而,未来几年大部分城市办公楼供应超过需求的情况可能会增加。
长沙国金中心
长沙国金中心作为娱乐、时尚生活、购物、文化、餐饮的热点,以商场为中心的长沙国金中心迅速崛起,成为华中地区的新地标。
与占地面积246,000平方米的大型购物中心相互映照的是高品质的办公大楼和豪华的宾馆大楼。 百货商店荣获2019年商业房地产项目冠军和2019年中国购物中心和零售店大奖。
百货公司占地九层,超过370个品牌,涉及高档奢侈、经济奢侈、中价、国际华人设计品牌、快速时尚、体育服装、儿童、娱乐、饮食等不同价格范围。
截至6月底,租金率达98%,开幕率达97%。 2019年上半年租户销售额达21.38亿元。
长沙国金中心有两座高质量的办公楼,其中之一是高452米的长沙市地标,也是湖南省最好的建筑。 酒店位于长沙国金中心的最高层,是华中地区最高的酒店,为全世界旅客、当地和区内居民提供完美的接待和卓越的服务,为豪华高贵的住宅体验创造心灵标准。
成都国际金融中心
总收入由14%增加到8.59亿元港币,营业利润由28%增加到4.63亿元港币。
成都国际金融中心是全球商场的地标,面积达到20.4万平方米。 集中了600多个国际品牌,其中100多个品牌首都进军中国。 截止到6月底,百货商店已接近全额租赁,期间租户销售额从13%增加到人民币32.97亿元。
办公大楼、酒店和国家金豪庭:三架优质a级办公楼位于大城市中心,往返商业区和主要交通中心非常方便,租金居成都第一。 租户包括跨国公司、金融机构、华西地区的大型企业,现在的租户率增加到了80%。
重庆国金中心
百货公司面积达到10.9万平方米,聚集了170多个品牌。 截至6月底,租金率达到99%。 重庆国金中心1号楼52层至62层的重庆宁格酒店,入住率为73%,平均客房收入增加了31%。
上海会德丰国际广场
上海会德丰国际广场位于浦西黄金区,是一座高270米的地标式摩天大楼。 出租率达到了94%。
上海时代广场
大上海时代广场位于淮海中路的购物、娱乐和百货中心区,是日后购物的热点,百货大楼几乎全部出租,办公大楼已出94%,时代豪宅的总出租率为89%。
超人力霸王时代
集团旗下的两个时代,奥特勒斯继续受益于在中国迅速崛起的中产阶级。 零售额在期间内创下了13%的稳健增长记录,同系时代的奥特雷斯长沙的零售额创下了17%的强劲增长记录。
嘉里建设有限公司
嘉里建设2019年前6个月内,营业额达到112.25亿港元,集团营业额主要包括房地产销售收入、租金收入和酒店营业收入。
内陆房地产部
2019年上半年,营业额为79.14亿港元,每年减少5%,因下跌原因建造的房地产营业额、租金和酒店经营经常收入减少5%。 毛利从2%下跌32.47亿港元。 收入和毛利下跌主要是由2018年和2019年前6个月的汇率变动引起的。
2019年6月30日,内地投资房地产集团应占总楼面积841万平方米,其集团及相关租赁率如下
嘉里建设开业项目租赁率一览表
中国大陆房地产的具体项目
2019年上半年期间:
上海静安嘉里中心
静安嘉里中心位于上海南京路商业中心区,是本集团地标式综合发展项目。 集团分别拥有该中心第一期和第二期项目的74.25%和51%的权益。
该项目集酒店、百货公司、办公室和住宅于一体,设立景色优美的中庭广场,总楼面积共374万平方米。 静安嘉里中心是城市优秀的购物点和罕见的办公区,另一个亮点是品尝高尚的香格里拉酒店。
2019年6月30日,办公面积的96%和零售面积的94%被出租。 静安香格里拉饭店回顾期间平均入住率为75%。
北京嘉里中心
北京嘉里中心耸立在首都心脏地带,包括优质的办公室、购物中心、北京嘉里宾馆和服务公寓。 本集团拥有北京嘉里中心71.25%的权益。
2019年6月30日,零售面积租赁率为93%,办公面积为96%,服务公寓为95%,北京嘉里宾馆回顾期间平均入住率为84%。
杭州嘉里中心
该综合用途房地产包括豪华酒店、a级办公室、优质公寓和零售店,总楼面积220万平方米。 2019年6月30日,办公楼租金率为96%,零售面积租金率为93%,杭州市香格里拉酒店回顾期平均入住率为74%。
深圳嘉里建设广场
集团拥有的深圳嘉里建设广场位于深圳福田商业中心区,有连接广深港旅客高速铁路福田站的3栋a级办公大楼。 2019年6月30日,项目租赁率为90%。
天津嘉里中心
天津嘉里中心位于河东区海河东岸商业中心,交通网络便利。 本集团占该综合发展项目的49%权益。 首期包括酒店、优质住宅和百货公司,总楼面积约360万平方米。 第二期发展正在计划中。 2019年6月30日,百货公司嘉里汇租了82%。 天津香格里拉饭店回顾期间平均入住率为70%。
沈阳嘉里中心
沈阳嘉里中心于2018年开幕,本集团租赁房地产工会增加办公室和百货公司的面积。 项目位于辽宁省沈阳,青年街东侧。 项目位于辽宁省沈阳,青年街东侧。 2019年6月30日,办公楼出租率为38%,商场出租率为82%。 沈阳香格里拉酒店回顾期平均入住率为64%。 本集团拥有该项目60%的权益。
济南祥恒广场
济南祥恒广场位于山东省济南历下区。 2019年6月30日,办公面积为77%,商场部分租借了97%。 济南香格里拉酒店回顾期间平均入住率为67%。 本集团占该项目的55%权益。
汇丰产业信托
huiXiaonreit
汇丰产业信托房地产工会被中国四个主要城市垄断,其中包括办公楼、零售、服务公寓和酒店房地产,垄断面积超过110万平方米。
总收入从每年0.2%上升到人民币15.98亿元,房地产收入从每年0.7%增加到人民币10.42亿元。
论办公楼房地产组合
汇丰产业信托办公楼房地产组合包括北京东方广场东方经济贸易城和重庆大城市东方广场商店。 收益每年从3.0%上升到6.6亿元。 房地产收入净额为人民币4.99亿元,每年上升4.6%。
尽管市场不利发展,北京东方广场东方经贸城依靠其优良的地理位置和设施服务,报告期间表现良好。 平均月收入平方米297元,平均成交月收入平方米336元。 占有率为94%。
由于新供应量增加,重庆办公楼房地产市场竞争激烈。 重庆大城市东方广场大厦的平均月收入为平方米116元,占有率为89.7%。
报告期间:
北京东方广场东方经济贸易城
北京东方广场东方经贸城由8座大楼组成,提供300,000平方米以上的a级办公楼空间。 收益为人民币6.27亿元,每年上升3.5%房地产收入净额为人民币4.79亿元,每年增长5.1%。 租金提价率为9.5%,占有率为94%。 平均成交月租每平方米336元。
重庆大城市东方广场商业
承租人包括多个国家领事馆和保险和金融服务、电子、物流和健康护理等多国公司。 楼宇收益人民币3,300万元,房地产收益人民币2,000万元。 平均占有率为89.7%。 平均月收入为平方米116元,平均成交月收入为平方米117元。
论零售房地产组合
零售房地产组合方面:汇丰产业信托零售房地产组合包括位于北京东方广场东方新天地和重庆大城市东方广场的购物中心。 提供了约219,000平方米的零售面积,收入为人民币6.14亿元,房地产收入为纯人民币4.52亿元。
报告期间:
北京东方广场东方新天地
收入每年从1.4%增加到5.67亿元,房地产收入从2.0%增加到4.36亿元。 占有率为98%,平均月收入为每平方米1,153元。
重庆大城市东方广场百货公司
报告期间,继续提高资产和重组租户计划,预计2019年完成。 平均占有率为86.7%,平均月收入为平方米155元。
汇丰产业信托零售商方面2019年度
资料来源: MalltoWin Lab猫头鹰研究所根据企业2019年的半年报进行了整理
服务型公寓房地产组合
服务式公寓房地产组合:报告期间,收入从每年12.3%上升到9,300万元,房地产收入从每年1.2%增加到4,800万元。 占有率为84.8%。
酒店房地产组合
酒店房地产组合:包括分布在中国四个城市的四个五星级酒店。 房地产收入下跌30.1%,净额为人民币300万元。
汇丰产业信托2019年度经营分部资产分析
瑞安房地产公司
SHUI ON LAND
2019年上半年,综合租金和相关收入每年增长17%,人民币11,07亿元。 毛利率从18个百分点上升了45%。 期间利润从去年的8%增加到人民币15.98亿元。
上海商业房地产工会
集团目前在上海零售及办公楼用途总建筑面积达165万平方米(“上海房地产工会”),其中总建筑面积的53%已经完成租赁。 其馀面积处于发展阶段。
截至2019年6月30日,上海商业房地产工会资产价值约为730亿元,集团占资产价值总额约420亿元,比2018年12月31日人民币340亿元上升了24%。
瑞安房地产集团房地产组合发展状况、资产价值等状况
投资房地产
2018年上半年,集团综合租金及相关收入比2018年上半年人民币9.48亿元上升17%至11.07亿元,是因为资产提升计划后上海新天地广场重新开张,创下了新的租金收入和虹桥天地、上海创智天地、佛山岭南天地和“岭南站”和武汉天地的记录。
2019年上半年,房地产工会产生的租金和相关收入合计人民币12.02亿元,其中74%的租金和相关收入来自上海的房地产工会,其馀来自中国其他城市。
商业房地产组合客流量和零售额比2018年上半年分别增长20%和18%。
2018年上半年和2018年上半年投资房地产租金及相关收入和租金率分析如下
2019年上半年具体业绩如下:
上海新天地
上海新天地的表现受2019年初在南里零售店开展资产提升计划的影响,受影响的可租用总建筑面积为10,000平方米,占新天地可租用总建筑面积的19%。 但是,相关下跌幅度抵消了新天地广场自2018年底试图营业以来的额外收入。 因此,上海太平桥租金收入总额较2018年上半年增长15%,人民币3.36亿元。
虹桥天地与创造智天地
2018年上半年租金及相关收入高于2018年上半年,分别增长20%和9%。 增加的原因是这期间的客流量和零售额的上升以及稳定的租赁费的增加。 总建筑面积达到45,000平方米的inn创智于2019年4月开业,现在2019年下半年获得租金收入。
武汉天地
武汉天地强劲,租金及相关收入人民币1.51亿元。 这种强有力的表现方式是壹方北馆(第B4号区划零售)于2019年5月31日尝试营业,租赁率为92%。 壹方北馆(第B4号地块零售)总建筑面积72,000平方米,是“以花园为设计主题”购物中心。 百货商店的定位是为邻近的中产阶级和年轻的家庭创造健康和绿色时尚生活。
重庆天地
2019年上半年租金和相关收入稳定。 重庆天地零售面积出租率为68%。 企业天地6号和7号零售店(第B12-3号区划零售)的租赁率为61%。 企业天地8号零售店(第12-4号区划零售店)正在重新配置和提高租户工程。
佛山岭南天地
岭南车站购物中心自2016年12月隆重开业以来,截止到2019年6月30日,租赁率上升了100%。 岭南天地出租率为90%。 这两块房地产2019年上半年租金和相关收入比2018年上半年增加26%,人民币1.26亿元。
发展中的商业物业
上海瑞虹新城站
太阳宫(瑞虹天地第10号区划)于2017年底拆迁完毕,开展了建筑工程。 项目发展为商业综合项目,包括两机总建筑面积157,000平方米的a级办公楼和总建筑面积180,000平方米的购物中心。 这个发展项目有望在2020年至2021年完成。
意识
上两架总建筑面积为45,000平方米的办公楼装修完成,2019年4月开业。
武汉天地
总建筑面积160,000平方米的A1号区划办公楼正处于施工阶段,项目预计于2021年完成。
新鸿基房地产发展有限公司
集团上半年收入2,2071.6百万港元,其中利息收入是最大的收入来源。 经营成本从7%下降到729.0百万港元,主要是在中国内地市场进一步削减了成本。
房地产的这个组合是2,284.6百万港元,这个组合包括香港的商业房地产和欧洲的酒店和商业房地产的投资。
长江与记录实业有限公司
2019年上半年,集团零售部门在25个市场运营15,213家店铺,比上年同期增长5%。 总体来说,保健美容产品的部分店铺数量增加了5%,上年店铺的销售额增加了2.9%,总销售额增加了1%。
区域核心业务分析
2019年上半年,销售额达到79.14亿港元,比上年同期减少5%。 下跌原因已经完成的房地产销售额、租金和酒店经营的经常收入减少了5%。 毛利从2%下跌32.47亿港元。
来源:商业与房地产( ID:commercialproperty )
文章来源:商业和房地产