房贷新政后利率会降吗_ 房贷新政后，房贷利率的这笔账该如何算清楚？

李庚南

8月25日，中央银行宣布“新发布商业个人住房贷款利率调整公告”(简称16号公告)，商业银行从10月8日开始，新发行的首套贷款利率不得低于相应的期限贷款市场估计利率，两套商业个人住房贷款利率不得低于相应的期限贷款市场估计利率和60个基点 这可以说是5天前中央银行在国务院政策例行会议上表明态度的及时实现。

这种明确的态度实际上带来了新的疑问:新的LPR以市场价格原则降低实体经济利率，为什么不降低个人住房贷款利率？ 结论只有一个，个人住房贷款利率差异政策层出不穷。

那么，房贷新政影响的账目该怎么计算呢？

根据中央银行住房贷款新政，首次住房贷款利率按同期( 5年期) LPR价格标准不得低于4.85%，二套贷款利率不得低于相应期限LPR加60的基点5.45%。 理论上推测短期以LPR定价的住房贷款利率应该下降(参照表1 )。

与现在5年以上的个人住房贷款的全国平均利率水平相比，首套贷款利率比现在的住房贷款基准利率下降了5BP，比全国平均住房贷款利率下降了5.44%，下降了59BP的住房贷款利率比基准利率上升了55BP，但比现在的平均利率的5.75%下降了31BP。 考虑到第一套住房贷款利率与第二套住房贷款利率的地区差异(见表2 )，新一套住房贷款利率略高于当前最低利率，大大低于当前最高利率，第一套住房贷款利率分别低于最高住房贷款利率118BP和92BP。

但是，考虑到中央银行基于“住房贷款利率不会下降”的态度后的窗口指导、各地基于中央银行的差别住房贷款政策决定的LPR最低点，新政治后的住房贷款利率高的概率和现在的水平一样。 中央银行16日宣布，人民银行部一级分公司应根据“城市政策”原则，指导各省级市场利率价格的自律机制，根据国家统一的信用政策，根据当地房地产市场形势的变化，决定管辖区内第一套和两套商业个人住房贷款利率的下限。 这意味着，在中央银行的领导下，各地“城市政策”制定的LPR积分下限，至少填补上述新政策实施后住房贷款利率的理论下降空间，维持个人住房贷款利率的基本稳定。

实际上，从银行的观点来看，住房贷款利率实际上下降并不是理所当然的，而是想提高住房贷款利率的底部。 对于银行来说，无论以哪个利率为基准，最终的现实价格都是由资金(负债)成本、目标利润和风险溢价决定的，也就是说，基准的差异相应地引起正幅度的调整，但最终得到的价格设定(与商业银行自身的收益预测相符的价格设定)应该统一。

在实施新LPR的初期，以LPR为定价基准的银行不一定多，18家LPR报价单明细行并非以LPR定价，而是预计贷款基准利率“滞留”。 因此，个人住房贷款的实际执行利率受LPR的实际影响和限制，维持了价格水平和整体现在的水平。 最有可能的是，银行根据资金(负债)成本、目标利润、风险溢价等因素确定贷款的实际利率，然后将实际利率与LPR标准的倍数相乘来确定积分数。

因此，仅从房贷新政对个人房贷利率的影响来看，中央银行新颁布的房贷差异化政策的力量被媒体解释为“房贷利率的急剧变化”，过于夸大，对房贷利率动向的整体影响有限，但是， 按揭新政要求“首批商业个人按揭贷款利率不得低于相应的期限按揭市场估计利率”，意味着2014年以来实施的首批按揭贷款利率优惠政策的结束，必须加重首批购房负担。

库存贷款的价格如何调整？

根据中央银行16号公告的要求，与2019年10月8日之前发行的商业性个人住房贷款签订了合同但没有发行的商业性个人住房贷款仍然按照原来的合同执行。 这意味着原合同的基准利率、波动幅度、调整规则不会改变。 原本，商业银行在个人住房贷款管理方面，根据前一年最后一次贷款基准利率调整的情况，调整后一年的贷款利率。 融资新政治后，在这方面如何操作？

如果贷款基准利率不被取消，房屋贷款利率就如原合同约定的那样，按照基准利率的调整，每年必须调整的贷款基准利率被取消，贷款利率调整似乎也没有证明书。 年末的LPR能调整一下吗？在这方面没有适当的安排的话，容易发生问题。 在这种情况下，问题可能仍然需要归结到新的LPR本身的进一步改进问题上。

客观地说，新政府公布的这笔抵押贷款，意在调整抵押贷款利率本身，为了顺利实施和运行新版LPR，要排除路障。 新的LPR改革，现在的法定存款利率被取消，什么时候被取消等，预计会有很多课题。

值得探讨的是，房贷优惠利率的结束是否构成了楼市的风向标准？ 无论如何，差异化是抵押贷款政策的灵魂。 差异化房贷政策应该始终体现对平民合理购房需求的积极支持，鼓励和支持首次需求，控制投资和投机购房，尽量减少需要购房者的负担不是房地产管制的初衷吗？