央行全面降准对楼市影响几何_ 央行下调逆回购利率，宽松周期到来对楼市影响几何

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2019年11月18日，人民银行以利率投标方式实施1800亿元回购操作，操作利率为2.5%，比上次下调了5个基点。 自2015年10月27日回购利率下调以来，4年来首次下调。 在这次回购过程中，只降低了5个基点的利率，但方向很明显，商业银行从中央银行获得资金的成本下降时，会产生两个直接的结果

1 .减轻了商业银行资金成本的压力，增加了流动性

2、加强对整个市场的风险投资偏好。 显然，融资成本下降意味着风险承担能力增强。 此外，这项金融政策的信号缓慢。

接下来我要讲。

货币政策的解释

当前经济下行压力明显增大，央行政策旨在稳定增长和逆周期调节。 我们所看到的是，9-10月我们的实体经济在销售环节、投资环节、生产制造等方面有压力，自第三季度以来就有这样的趋势。

10月份的社会融资数据也低于预期，能够推进实体经济和经济的各引擎贷款意愿和需求不足。 当然，也包括有融资需求但受到管理的房地产行业。 央行第三季度报告强调，加强逆周期调节，加强结构调整，改革控制，短期和长期，内部均衡和外部均衡相结合，促进社会综合融资成本降低，为实现“六稳定”和经济高质量发展建设适当的货币金融环境。 这种指导思想非常明显，为期待经济稳定增长提供了动力。

今年11月以来，中央银行投入MLF 2000亿元，本次回购投入1800亿元，创造了比较宽松的货币供给条件。 与此同时，11月又一个动作是非常明显的信号——国务院完善固定资产投资项目资本金制度，降低部分基础设施项目的最低资本比例。 当然要注意的是，这里的固定资产投资不是房地产，而是指港湾、航运等项目，推出交通运输。

但是，要看到长期的基础设施、生态环境方面的持续投资，在改善交通条件、环境的同时，在投资带动的边际利益方面很难说是当初。

从社会融资规模来看，到9月底，M2货币供给比去年同期增加了8.4%，社会融资规模的库存比去年同期增加了10.8%，与这两个数据相辅相成，中央银行维持了独立稳定的管制方案，支持民营企业、中小型企业，严格限制了房地产业的资金流入。 具体来说，今年以来两次，协商处罚违反信托基金对房地产业的不规范融资行为。

10月以来资金面临紧张，资金利率逐步上升。 10月份回购期限为9100亿元，中央银行回购额为6200亿元，约3000亿元的差距表明中央银行公开市场操作谨慎。 尽管11月MLF下降了5个基点，但10月多次脱离市场操作，缺席TMLF，LPR未下降，显示出流动性偏差。

下一个展望

我们展望了下列货币政策，“加强逆周期调节，加强结构调整，适当应对经济短期压力”，“重视期待诱导，防止通货膨胀预期扩散”等措辞出现在中央银行报告中。 在此必须提及LPR市场化定价机制对融资成本的影响。 现在发现支持中小型微型计算机。 在其他方面，从8月份到现在两次报价小幅下降，预计LPR的定价年间还有下降的空间。

不得不说现在的利率下降周期是第一次出现。 因此，我们回到了房地产市场的信用状况。

说到房地产信用的规模，今年增长放缓的同时总量也不低。 此时，稳定的经济、稳定的金融需要强调通货膨胀预期风险，对房地产来说政策并不宽松。

将来，我们来看看三个方面:中期贷款的便利性、方向性下降以及LPR的市场价格。 其中，如LPR所述，MLF和方向性下降的可能性有多大呢？

在这里必须说出不把房地产作为短期刺激经济的手段的主流思路。 央行在《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，根据“城市政策”的基本原则，实行房地产长期管理机制，不把房地产作为短期经济刺激手段。

央行透露，三季度以来房地产市场运营总体平稳，房地产贷款增长率平稳，房价上涨率略有下降，房地产开发投资和新开工率平稳下降。 其中，房价上涨的城市数量在减少。 在这种情况下房地产融资中央银行比较谨慎。

正因为如此，在房地产信用非常紧张的情况下，截止到10月，统计数据显示，在现实的70个城市的房价中，二手房价下降了一半左右，新建房价也在变动。

住房贷款的调整空间现在不太大

随着外贸环境的改善，预计至少开始稳定下来，此时不要炒房，坚持稳健控制的政策是有选择的。 此时，社会融资成本继续下降，微调房地产政策的可能性增大。 在这个过程中，房地产的小周期更加明显，不是过去两三年的大周期变化，而是一律被“城市政策”所取代。

土地市场的供给受到限价政策的束缚，今年土地市场一面的分销企业仍在积极维持土地储藏增长率的同时，各地状况差异更加明显的住宅企业选择无限价格的地区拍卖土地，可能是下一个房地产市场地区分化的标志之一。

以北京限制性竞争住房政策为例，截至今年11月，北京商品房库存已超过7万套，是过去8年来的最高峰。 其中，限制竞争室的供给量在过去1年内超过5万套，但实际合同不到一半，库存也将近2.9万套。 供应量井吹的最高峰已经过去，最近两个月供应节奏明显减缓。 在这种情况下，再次限制赛场的区划意义不再大。

房地产稳定已持续一年多，稳定地价、稳定期望、稳定房价政策动向稳定，为下一阶段调整留下了机遇。

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