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普通的房子被豪宅化了
深圳市地税局从2019年11月11日起宣布，容积率在1.0以上、单一建筑面积在144平方米以下的住宅是普通住宅，两年的交易可以免除增值税。
但官方表示，不应放松对房地产的管制。 据深圳市住建局介绍，此次调整主要取消了以前的普通房价标准。 这是坚持“家是住宅用，不是炒菜用”的定位，实行国家减税，充分考虑普通居民家庭合理住宅消费的措施。
对于深圳的做法，业界的评价也有好处。
据易居研究院智库中心研究总监的严峻发展，深圳发表了普通住宅税收政策的新内容，进一步体现了税收政策与房地产政策的相互关系，特别是根据房地产市场实际情况调整税收政策，比较实用，有助于降低相关房地产的交易成本。
为什么可以调整一般住宅认定基准减税？为什么在业界被称为“豪宅税”？ 这个从普通住宅和非普通住宅的区别来说。
从税收角度看，在许多城市中，普通住宅和非普通住宅在二手交易过程中的主要区别在于权利税和增值税(以前叫营业税)。
根据深圳迄今为止的规定，个人购买销售2年以上(包括2年)非普通住宅的，销售收入减去住房费的差额以5%的征收率缴纳增值税，个人购买销售2年以上(包括2年)普通住宅的，免征增值税。
简单来说，两年以上的非普通住房交易支付增值税，但普通住房不交。
增值税外，在房地产交易过程中，一些地方税务部门对普通住宅和非普通住宅实行不同权利税的税收政策。 例如，很多城市规定非普通住宅的权利税税率为3%，普通住宅为1%或1.5%。
普通住宅和非普通住宅是如何被认定的？ 各城市之间多少有些不同，一般住宅的认定一般有三个标准。 一是小区建筑容积率在1.0以上二是单套建筑面积在144平方米以下三是单价不超过上限还是合计价格不超过上限。
以上三点同时满足是普通住宅。 相反，上述三项不一致将视为非一般住宅。
近年来，一些热点城市的房价上涨很快，很多住宅的成交单价和合计价格增加，实际上，一些面积小的住宅也“挤进”非普通住宅的排列，“普通住宅豪宅化”的问题带来了交易税的增加，这些税在民间也被称为“豪宅税”
据深圳市住建局介绍，我市目前适用的普通住宅标准是2015年9月公布实施的。 随着房地产市场形势的变化，这一普通住房标准与居民合理住房需求越来越不一致。 目前，市场上大量中小户型住房交易需要支付增值税，这确实加重了普通居民家庭购房的负担。 近年来，政府有关部门受到了广大群众的反应，要求调整普通住房标准，保障有必要购买住房。
这个深圳调整了对普通住宅的认定标准，相当于删除了第三个标准——价格标准，这意味着旧规定中被认定为非普通住宅的住宅来源很多，新规定中被认定为普通住宅，会带来交易税的减少。
诸葛亮宅搜索数据研究中心国务英称，深圳此次政策调整主要有两个方面:深圳“豪宅”的定义与总价格有关，但住宅总价格受区位、周边集合、开发商等外在客观因素的影响，该政策实施后，无论房价多高， 符合其规定的容积率和面积的住宅都是普通住宅，而新的征收标准规定，住宅小区容积率超过1.0，建筑面积在144平方米以下的住宅是普通住宅，但现在市场上容积率不足1.0的住宅很少。 这种政策调整更加现实，政策调整实行后，更多的住宅被列为普通住宅。
国工英认为，政策实行后，对于购房者来说最有利。 豪宅的住宅来源被指定为普通的住宅范畴，对于购买自家住宅来说，基本上节约了约20万元。
业界呼吁其他城市尽快跟进
深圳基于大众呼声率先调整“豪宅税”，呼吁业界尽快跟进其他城市。 例如，自2014年9月30日公布一般住宅基准以来，北京已经有5年没有进行调整了。
北京住房建设委员会主页上的“政民交流”栏目提出，普通住房标准应及时调整当前市场现状。 深圳目前正在修改一般住宅认定标准。 北京什么时候修改？
据网民介绍，目前北京五环以外的许多限定住房价格项目都超过了普通住房标准，实际上这些住宅的居民大部分刚刚改变了需求，他们的收入还没有达到相对较高的水平。 这些人应该倾向于税收优惠。
针对这个问题，北京住建委11月12日回答说北京还没有具体的修改时间。
没有具体的修正时间并不是说没有修正的空间和没有必要。 中原地产首席分析师张大伟表示，北京的非普通住房标准已经影响和制约了市场的正常健康发展。
北京的非一般住宅认定标准更低，市场几乎全面“豪宅化”。 “由于普通住宅认定标准过低，北京新建住宅市场的86%成交并非普通住宅，普通住宅基本集中在六环外，六环中只有5 %是普通住宅”
具体来看，北京市住房建设委员会、财政政局和税务局于2014年10月实施的《关于调整市内享受税收优惠政策的普通住房平均交易价格的通知》显示，北京市享受税收优惠政策的普通住房同时必须满足以下三个标准:1.住宅小区建筑容积率为1.0 (包括) 以上2.1套建筑面积小于140平方米3 .实际成交价格低于本通知所定价格标准。
张大伟认为，这个标准从2014年开始近5年没有变化，但是在市场经历了2015~2016年的房价上涨之后，这个价格远远不符合现在的市场实际情况。 按照这个单价，北京并没有基本符合标准的项目。 也就是说，除非二手住宅逃税、签订阴阳合同，否则全北京90%以上的住宅都是豪宅。
和普通住宅之所以不同，主要是因为根据中央七部委2005年发表的《关于稳定住房价格工作的意见》，合理引导住房建设和消费，大力发展省地型住宅。 但是，市场上如果有很多住宅被列入非一般住宅范围，是对外说明现在的住宅建设和消费方向有问题，还是认定标准有问题？ 这看起来是一个直观的问题。
张大伟认为，普通住宅“豪宅化”的问题在很多城市都存在，影响着市场的正常交易。 调整这一政策有利于某些需求项目，可能导致市场短期波动，但从整体上看，这也是市场化的政策调整。
即使是严峻的发展，实际上很多城市都需要按照普通住宅的标准进行调整，一般来说根据房地产周期的不同，每三年进行一次调整。 深圳公布的政策内容，也为全国多个城市所启发，此后还需要根据全市房价和普通购房需求等积极调整普通住房的标准，让更多人享受优惠政策。
责任编辑:赵慧芳
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文章来源:第一财经
