2019年11月房地产市场_ 2019年房地产市场“稳定”过关,商品房销售量破15万亿

2019年用两个词来表示，土地市场稳定，房价稳定，未来稳定，三稳定的目标在2019年明确出现。 同时，楼市规制政策指向性明确，在全国降温城市增多、商品房总交易量依然上涨的行业背景下，房价总体上涨情况得到有效控制。

在住宅不炒的控制下，楼市投机需求基本退场，住宅恢复了居住的本源。

以“不把房地产作为短期刺激经济的手段”为方向，金融方面维持相对高压，强力保障房地产市场合理发展，防止投资过热现象。

在租赁同权的安居目标下，租赁住宅供应增加，租赁市场继续繁荣。

在城市政策控制标准下，各地控制精度不断提高，各城市控制粒度也进一步细化。

关键词1 :金融方面管制

管制不放松，房地产金融最初成为了它的趋势

2019年全年楼市政策比较稳定，城市政策的正确控制在各地都得到了体现，佛山废除了楼市的限价政策，东莞调整了二手住宅交易的税金等，在苏州的部分地区限售、大连、洛阳等地公布了限价政策。 总体来看，政策放松的城市和地区较少，但大部分城市仍然保持高压，特别是开封、张家港两地分别在7月、12月经历了政策放松的“一日游”，各地控制放松更加谨慎。

2019年在市场流动性整体缓和的环境下，房地产金融方面更加紧张，向市场传递了明显的信号。 也就是说“住房不炒”已经从业界的源头开始，不仅控制了房地产开发企业的风险，还通过金融方面的控制，有力地提高了房地产产能力化的节奏，从2019年房地产金融方面的控制来看，主要采取了三步。

第一步是“自律”，4月的“住宅不被炒鱿鱼”基调，7月的政治局会议说“不把房地产作为短期经济刺激的手段”，9月的国务院常务会议明确要求不要把地方政府特别债券的资金用于土地储备和房地产相关领域等。

第二步是“严格信托”，5月开始监督部门发行的资金，以信托、金融租赁等方式进入房地产领域，7月监督部门签约了房地产信托业务发展激烈的信托公司。

第三步是“加大整顿”，8月银保监会在32个城市实施银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款。 8月底，银保监会还发布了部分地方中小银行机构现场检查情况通报，批评中小银行违规为房地产项目提供融资。

关键词2 :抢劫犯战争

人才政策频繁出台，提高楼市热情

今年，直接对大厦市控制放松的政策被称为凤毛麟角，许多放松在各地的定居政策放松，人才政策放松的政策对大厦市产生了间接的影响。

由于放宽人才购买限制政策，大多提供相应的补贴，直接降低或取消人才购买门槛，如在南京、天津等地放宽定居门槛，对当地城市和地区的热上升取得了明显的效果。 但是人才政策的真正目的仍然是吸引人才，政策本身包含的内容也很多，人才购房是其中的一部分，人才政策不能等同于控制的放松。

值得注意的是，各地人才政策本身还有很多需要推敲的地方，而人才引进以学历和职务为主要标准，缺乏根据各城市重点发展产业确定的专业人才引进标准，这一点在一些二三线城市尤为明显，换句话说，2019年是“夺人战争”， 不是“引进合口的人才”，而是一些城市不排除通过人才政策，特别是降低人口门槛过低，这种倾向就会显着出现。

关键词3 :地市冷落

三四线城市出现土地流动，住宅企业加快返回第一线

2019年土地市场交易量较去年同期明显减少，从土地购买面积数据来看，上半年房地产开发企业土地购买面积8035万平方米较去年同期减少27.5%。 虽然下半年土地购买面积全面恢复，但从全年来看，整体成交比去年下降的趋势没有变化，1月到11月比去年下降了14.2%。

从实际选址情况来看，住宅企业围绕重点城市群和核心城市圈的配置力度明显加强。 大品牌住宅企业返回第二线的趋势已经明显。 深圳、北京土地摄影市场今年呈现热门局面，一线城市优质区划对住宅企业来说是不可能的，6月，深圳一些宅基地的转让有更明显的“吸引眼球”效果。 与此相对应的是，三四线以下的城市是土地流量集中地，从2019年土地流量状况来看，上位城市分别是金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。 住宅企业配置热情低下、市场冷却是这种城市土地冷却的重要因素。

值得注意的是，今年以来一部分住宅企业取得了土地，开始回避风险。 另一方面，从2016年到2017年的地王项目在很多城市都面临销售困难，住宅企业取得“地王”的冲动锐减，而债权过高的住宅企业今年也被动减少，房地产暂停。 总体来看，住房企业在土地市场明显合理，土地溢价率继续下降。

关键字4 :按价格换算

销售量继续上升，商社的GMV进入16兆元

2019年1月至11月商品销售情况

国家统计局公布的数据显示，1—11月，商社销售额为139006亿元，增长7.3%，其中住宅销售增长10.7%，数据显示，前11个月的销售额已接近14万亿元，但去年同期仅为12.9万亿元。 因此，2019年年度突破15兆元的事情已经不被担心，商社的GMV已经向历史的新高度发展。

2019年，住宅企业也加快了销售速度，5月，很多住宅企业已经开始加快销售速度，6月到7月的市场销售速度和促销速度也比去年大，在下半年楼市冷却的大环境下，住宅企业“以价格交换数量”的状况增加，楼市销售量稳步提高。 同时房地产销售分化也出现在不同的城市，深圳、上海临港等热点城市和地区受大政策的影响，楼市热量上升，但一些三四线城市，甚至两线城市出现了市场冷却。

值得注意的是，现在整个行业集中度提高的速度不断提高，预计2019年新进入千亿阵营的住宅企业将在5家左右。 从房地产开发行业的发展来看，商社的销售规模开始放缓的情况已经形成，在此背景下，龙头住宅企业的销售规模增加已经放缓，中小住宅企业的分化还将继续。 受融资困难、控制持续、部分城市迁入住宅市场等因素的影响，打击1000亿美元的难度将进一步提高。

关键词5 :房价企业稳定

房价稳定，降温城市比上年增长

2019年，房价控制压力上半年明显，住房、城乡建设部上半年对6个城市发出警告，并对商品住房、二手房价指数累计上涨幅度较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市发出警告。 下半年房价上涨压力大的城市明显减少，但在深圳和一个例子中，由于市场热量急速上升，12月深圳居民局表明二手住宅地区上升了5%以上。 市民可以向区的房地产主管部门投诉，在房价整体下降压力大的环境下看起来是“替代”，这在另一方面表明房价的控制在各地都很重要。

在严格控制下，楼市冷却。 国家统计局公布的数据显示，2019年每月，年房价比去年下降的城市增加，今年11月超过30个城市的二手房价下跌，56个月以来再次下降超过30个城市的房价。 从安居客在线房价数据来看，2019年11月新房在线平均价格为16599元/平方米，二手房平均价格为15410元/平方米。 二手房比一月份只上涨了2%。 其中一线城市二手房普遍出现房价下跌趋势，如11月份北京比1月份下降2.5%，广州下降4.8%。 二线城市中也有二手房价下跌的城市，如青岛、济南、杭州、三亚等城市年初下跌趋势明显。

关键词6 :与租赁采购并行

改善租赁中介混乱，健全租赁法律法规

根据2019年国家公布的各项政策文件，国家以继续发展房租市场为主要任务，支持城市房租建设，改善租赁中介混乱，规范房租市场稳定发展。

关于地方城市政策，在“加快建立多主体供给、渠道保障租赁合并住房制度”的大方针下，住房租赁政策进一步细分，建立住房信息平台，发展人才公寓等，通过多渠道推动住房租赁市场的发展。

从城市来看，一线城市的总体租赁需求仍然高于许多新的一线城市，北上深深地引领着租赁需求。 在新一线城市中，成都租房需求居首位，全国第二位，仅次于北京，是重庆、武汉等中西部城市。 以深圳为例，综合实力强、人才政策比较宽松、招聘活动度高，虽然吸引了大批人口定居就业，但就租金成本来说，租金价格相对较高，居住压力相对较高，2019年租房供应量居第三位，租金访问量居第四位，租金价格居第二位

关键词7 :市场预期

预计波动依然会使整体平静下来

从2019年国家统计局公布的房地产开发经济指数来看，变动已经很小，房地产开发市场在全国水平比较平稳，但不同城市与地区之间的差异仍然很明显，如东北地区降温速度明显，2019年1月~11月增长率下降0.6个百分点，为2018年全年的 但是，由于东北地区的房地产投资在全国总体较低，对全国的影响效果比较有限。

从安居客购房信心指数来看，全年波动特征十分明显，“小春阳”后波动下降，到11月份略有回升，购房者对房地产未来的期望普遍持平，投机购房需求同时撤退。 值得注意的是，年底第一线城市购房者心理回升幅度明显，第二线城市出现轮流减少，购房者心理分化明年将更加明显。 从经纪人的自信指数来看，全年呈现出更加平稳的下降趋势，经纪人的心理变动性比购房者小，但整体上在后市普遍的态度。