企业销售重点_ 2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜

领导

百强业绩增长6.5%，显着低于过去两年

2、TOP30集中度为35.7%，创历史最高纪录

3、脱化压力大，TOP100权益门槛下跌8%

4，千亿房企业34家，比去年增加了4家。

⑩文/克而瑞研究中心

排名改版说明

今年是克瑞创建中国房地产企业销售排行榜的第11年，从第一个TOP20到TOP50、TOP100、TOP200单一销售排行榜，到发表代表操作能力的操作排行和投资能力的权利排行，我们真正认识到10年来行业的变化、结构的变化和模式的创新

从2019年1月开始，在传统的销售流程排行和权益排行的基础上，我们追加了销售全口径的排行。 所谓销售的全口径，是将企业集团、合营企业和合营企业的所有项目都计入业绩的统计方式，不考虑权益的比例和操作的有无。 因为代理建设是输出管理行为，所以全口径排名数据中不包括代理建设的销售业绩。 全口径排名反映了企业城市布局和项目开展的能力。

操作盘排名以企业的操作盘为口径，某项目与多家住宅企业合作开发时，该项目的业绩只属于操作盘企业。 反映了企业的市场营销和操作盘能力，企业代理的销售业绩包含在操作盘口径的统计中。

资本排名按企业所有权比例占口径，若某项与多家住宅企业合作，则该项业绩按所有权比例计入该企业。 反映了企业的资金力量和投资能力。 (注:资本口径数据不包括母公司和附属公司的资本、员工和投资部分)

目前，大多数上市住宅企业将业绩公告口径由合并表改为全口径，需要与上市公司公布的数据进行比较的读者可以参考全口径排名。

排名解读

2019年，TOP100住宅企业的累计权益销售额比上年增加6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。 截至12月底大部分规模住宅企业已经完成年度业绩目标，但总体超额完成率不及2016年和2017年。

总体来看，目前行业长期稳定发展的市场环境明显，预计2020年企业整体规模增长将继续稳定上升，百强住宅企业内部分化结构也将继续。 各梯级住宅企业在销售额门槛进一步上升、竞争加剧的同时，TOP30也是规模发展的重要分水岭。

01.01

总体业绩:行业增长放缓

二、季度成绩更好

  2019年，在中央“稳定地价、稳定房价”明确目标下，市场控制正常化，信用水平逐渐紧张，房地产市场稳定健康发展。 截至12月底，TOP100住宅企业累计资本销售额比上年增长6.5%，为2017年的40.5%，不足2018年的35.1%。 整个行业规模的增长率比2年前明显减缓，百强住宅企业规模的增长率“失速”。

从全年业绩的演变来看，百强住宅企业今年第二季度、第四季度的总体销售业绩更好，权益销售额规模较去年同期分别增长7.5%和11.7%。 其中，第二季度，特别是3、4月份的“小春春”行情增加了市场热，单月比去年的增长显着回升。 下半年以后，企业扩大了供给能力，业绩与去年同期相比上升了。 特别是9月份以来，由于受到年末供给高峰的影响，企业业绩推动了商品，营销能力也有所增强，企业稳步恢复。

但总的来说，市场的实际情况并不像企业业绩增长率所反映的那样乐观。 目前，市场脱轨压力仍然存在，整个企业的脱轨率水平仍相对较低。 从住宅企业全年的演变和退化状况来看，2019年整个规模的住宅企业销售项目的平均单盘生产能力低于2018年，业绩的增长主要在销售项目数量上升。

02.02

集中度:梯队分化结构加剧

  TOP30已成为规模发展分水岭

截至2019年底，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100住宅企业的权益集中度分别达到9.5%、21.4%、35.7%、43.5%和53%。 楼梯队表示，在行业整体规模增长放缓的同时，百强内部各楼梯队的住宅企业分化结构也在加剧。

其中，龙头住宅企业在自身质量管理速度战略下规模增长放缓，集中度微降。 TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升，梯队竞争激化，TOP21-30梯队住宅企业集中度基本保持平衡。 总体来看，TOP30楼梯队的住宅企业受到规模化效应、全国布局和相对成熟的内部控制机制的影响，将来还有更多的行业竞争力、行业集中度不断提高的空间。 随着房地产市场资源加快集聚优势企业，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

值得注意的是，自2019年TOP30以来，各阶段住宅企业的集中度比2018年有下降的趋势。 TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200的梯队集中度下降，竞争结构进一步加剧，同时梯队内部的位次变动也变得频繁。

03，

上榜门槛: TOP100住宅企业的资本金额

门槛下降:千亿家住房企业扩大缓慢

  2019年，TOP50各梯子的住宅企业权利销售额阈值比去年同期略有上升。 其中，TOP10住宅企业资本金额门槛达到1703.5亿元，比上年同期增长5.8%。 TOP20和TOP30的住宅企业资金门槛分别为1110亿元和825.2亿元，门槛增长率分别为12%和3.6%。 TOP50住宅企业竞争结构激化，权益金额阈值比上年同期上升7.6%至517.1亿元。 截止到12月底，各阶段住宅企业中TOP100的资本金额门槛从去年的204亿元下降到187亿8千万元，而TOP200的住宅企业门槛继续维持在60亿元左右。

截止到2019年底，全口径千亿家住宅企业比上年同期仅增加了4家到34家，500-1000亿规模住宅企业达到33家。 在2019年行业规模增长放缓的背景下，新增加的千亿家住宅企业数量明显减少，规模住宅企业扩大放缓。

04年

企业表现:龙头住宅企业稳定增长

恒大权益排名稳定第一

截至2019年底，大型住宅企业全口径销售额突破5500亿元，但增长率较2018年同期明显放缓。 TOP4住宅企业中，恒大在9月、10月通过促进降价销售，去化效果显着，特别是10月创下了单月903亿元的业绩。 截止到年底，累计实现全口径销售额6080亿元，年超过6000亿元目标，权益销售规模稳定在业界首位。

融通创凭借并购优势、丰富的可销售量、优质产品质量首次突破5000亿规模，9月至11月连续三个月单月销售保持在600亿元以上。 2019年累计实现全口径销售5556.3亿元，比上年超过20%，突破年销售目标5500亿元。 值得注意的是，除TOP4房企业外，波利也紧随其后，今年全年全口径业绩规模超过4700亿元。

05年

目标达成率:大多数住房企业

如期完成年度目标

从2019年企业目标达成情况来看，大部分年内设定业绩目标的住宅企业已经达成年度业绩目标。 其中，世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等9家住宅企业业绩良好，11月份已提前完成全年目标。 截止到12月底，世茂、阳光城、金科、中梁、中骏、建设等8家住宅企业的目标实现率在115%以上。

但总体来看，近年来，规制不断持续，市场总体去化率远远低于预期，住房企业目标达标率逐年下降。 与2016年、2017年相比，近8成住宅企业的目标达成率超过110%，2019年该区间住宅企业数量明显减少。 今年只有住宅企业目标达成率的一半集中在100%-110%之间。 在住宅企业整体目标增长率减缓、平均目标增长率从2018年的41%下降到20%的背景下，2019年大部分住宅企业都达到了年业绩目标，但总体来说远远不及2016、2017年。

06年

增长质量:合作增加，权益下降

企业的高质量增长应该受到更多的关注

资本排名数据显示，近年来全行业项目合作状况不断增加，TOP100住宅企业销售额资本比例从2016年的85%逐年下降到现在的75%左右。 另一方面，在目前地价高企、住宅企业资金紧张、土地获取困难和开发风险不断增大的行业背景下，住宅企业之间的合作开发已成为常态。 另一方面，在当前市场背景下，更多的小型企业选择通过合作开发扩大全口径的业绩规模，总资本比率相应下降。

但近年来，在政策控制持续、企业规模增长放缓、领先住宅企业加快质量管理、追求高质量增长的行业发展趋势下，住宅企业追求全口径销售规模的时代已经过去。 随着当前项目合作的增加，销售操作面板的口径和资本口径反映了企业自身的营销、运营和投资能力，应该受到更多关注。 例如碧桂园、华润、阳光城、富力、佳兆业等企业选择公开资本口径业绩，表明管理层在企业规模发展的同时，更加关注业绩的高质量增长。  

07年

展望: 2020年企业发展展望

展望2020年，中央“住房不被解雇，稳定”政策的基调不变，中央也严格控制金融风险，稳定仍是下一阶段房地产政策控制的关键。 从企业层面来看，现在整个市场都承受着压力，但业界长期稳定发展的环境已经很明显了。 预计未来规模住宅企业整体的规模增长将稳定进入。 在市场调整期间，住宅企业融资环境继续在较低水平运营，企业投资也保持谨慎。 另外，随着住宅产品回归居住本质，将来更多的住宅企业将从产品方面加大力度，通过产品系统的标准化、产品细化、智能化，提高自己的产品竞争力。  

市场:控制金融风险防范、稳定是主要基调

从行业政策的方向来看，2020年中央“住宅不会被炒鱿鱼，稳定话题”的基调不变，稳定仍是下一阶段房地产管制政策的关键。 另一方面，房地产行业是现阶段最重要的领域，中央控制金融风险，避免发生系统性的金融风险。 货币政策适度，防止大水溢出，但结构平缓。 同时，LPR利率中枢下降，住房贷款利率也稳定下降。 另一方面，地方规定维持“外松内密”，人才新政继续加大力度，局部放宽“四限”规定，但整体政策环境继续变得狭窄。

据此，预计2020年整体成交规模将与今年持平或微增，不同能源级城市行情也将相对独立，一线城市楼市有望微升，二线整体稳定，城市间分化持续，召回压力主要是前期需求严重不足，基本面支持不足 另一方面，房地产开发投资额保持稳定微减的趋势，施工、竣工的加速提供稳定的支持。 新的动工面积累积增长率逐渐下降，受资金紧张和基数低的影响，土地购买面积的增长率和恢复仍在继续，但增长率比较有限。  

业绩:规模增长平稳，企业高质量发展至关重要

2019年整个市场消除了压力，现在业界长期稳定发展的市场环境很明显，2020年整个企业规模的增长稳定，预计整体稳定。 百强内部各阶段住宅企业竞争激化的同时，分化结构也在继续。 在这样的行业背景和竞争结构下，住宅企业战略必须慎重稳定。 对于住宅企业来说，防范风险，更好地适应市场调整是首要课题。

目前，住宅企业追求全口径销售规模的时代已经过去，企业发展的重点逐渐从“增加”转变为“提高”。 在住宅企业整体目标增长放缓的同时，业界也更加关注业绩的高质量增长。 但是，在市场不平衡的背景下，企业销售规模的增加不能依赖供应量的增加，未来激烈的行业竞争对住宅企业自身的组织管理和运营提出了更高的要求。 城市布局、品牌效应、项目质量和产品力量的构建都是住宅企业未来核心竞争力的重要组成部分。  

投资:以企业现金为王，增加投资持谨慎态度

  2020年，住房企业投资继续保持谨慎态度，分化、聚焦、慎重是主旋律。 首先，在政策之外松内紧张、融资紧张的大背景下，很多企业的现金压力急剧增加。 企业投资态度持续了近两年的保守态势，预计会恢复理性。 其次，随着土地市场冷却，地价有下降的趋势，不同城市的土地市场分化，一些“预计不下降，下降”城市在地方财政压力下，转让条件可能会出现转让。 总的来说，2020年整体的投资节奏呈现出“紧跟在前松之后”的局面，如果年前获得的区域在年内上市的话，对于高速公转的企业来说还是很有魅力的。

在城市选择中，缩小、聚焦、区域深耕是住宅企业未来布局的主要战略方向，值得关注的是2020年二线城市和行情反弹的省会城市。 三四线城市的选择要避免全霸和过度下沉，警惕前期地价不合理上涨和人口流失严重的三四线，关注城市圈红利下产业支撑的三四线，如长三角一体化和广东港澳大湾地区内的卫星城市。 从轮回角度来说，这些环中心周围的三四线城市经过波浪调整，在城市群、城市圈的红利推动下，未来发展前景依然巨大。  

融资:融资环境低位运行，企业自身造血能力重要

  2019年第一季度以来，住宅企业融资环境基本在底部运行，窗口期后住宅企业融资难度显着增大，短期内住宅企业融资将继续保持低水平。 从融资成本来看，2019年大部分企业融资成本都在上升，主要是国内外融资成本，特别是国外债务成本持续上升。 受国内融资限制持续增加的影响，企业的海外融资占有率也在持续增加。 未来住房企业融资成本将继续维持在较高水平。

在融资渠道上，信托贷款、银行贷款、公司债务、海外债务等传统融资渠道越来越受到限制。 资产证券化产品的融资规模虽然在上升，但整体住宅企业融资的缓和还是有限度的。 另一方面，2019年发售的热情仍在持续，但新发售的住宅企业的数量继续保持在上位。 但是，对于住宅企业来说，上市并不意味着水会到达水路。 从长期发展的角度，提高企业偿还能力，优化自己的财务结构，实现高质量发展，取得资本市场的认可，决定了住宅企业上市的最终利益。  

产品:住宅回归居住本质，产品分红时代到来了

目前，许多规模的住宅企业在完成全国化部署后，开始深耕，开始了住宅企业的产品战争。 随着住宅产品回归居住本质，越来越多的住宅企业从产品方面加大力度，通过增加产品溢价来谋求利润的增加。 我认为未来住房企业的产品发展趋势如下:

首先，越来越多的住宅企业着重于产品系统的标准化建设，推进房地产数字化。 在加强协同机制的同时，进一步提高工作效率，为数据驱动决策科学化、生产一体化提供能源。 其次，客户需求的变化加快了住宅户型空间的创新，将来的住宅产品定制化和精细化成为趋势。 未来多样化改善需求的不断释放将加快住宅企业产品户型空间的创新和微细化发展。 第三，在追求良好生活的基础上，购房者居住体验的测量逐渐从户型本身到住房社区空间的建设和运营。 住宅社区的空间建设和运营也将成为未来住宅企业项目的主要卖点之一。 最后，随着年轻买家集团的增加，智力的接受度和认知度也显着提高。 技术能力、智能家居和智能社区应用于更多项目，产品智能波动不断。  

多元化:战略收敛是焦点，以房地产业务为轴心

近年来，许多规模的住宅企业通过战略调整，缩小多元化业务，着重发展主要产业。 将来企业的多元化战略整体会变得更加谨慎吧。 另一方面，部分住宅企业的多样化业务难以探索合适的效益模式，投入产出效率不及期待，牵引企业整体发展，及时剥离是住宅企业战略收缩的合理选择。 一方面住房企业在探索多业务发展和试行错误过程中，发掘优势业务潜力，实现资源有效分配，强调和发挥优势。 企业多元化业务也是围绕房地产生态业务开展的，发展方向更加明确，与房地产主要产业的协同性也更加紧密。

文章来源:乐居财经