利率是指市场利率_ 央行房贷利率新规出台，利率降了还是升了？买房卖房都要看！

以前参考“贷款基准利率”提高或降低一定的比率，但现在“形成以最近一个月的LPR为价格基准的积分”。

贷款市场估计利率估计团现由18家商业银行组成。 除了现有的全国银行10家之外，还增加了城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民间银行各2家，扩大到了18家。 新增的报价银行都是同类型银行，贷款市场影响力大，贷款定价能力强，为中小企业服务效果好的中小银行，能有效提高LPR的代表性。 市场利率定价的自治机制是根据相关文件确定和调整报价行成员，监督和管理贷款市场的报价行为，规范报价行和指定发行人的行为。

但从北京来看，北京地区首套房贷款利率普遍上升10%作为基准利率，实施新政策后，人民银行北京营管部根据北京地区房地产市场形势的变化，确定了辖区内首套和两套商业个人住房贷款利率的下限。 如果北京管理部确定北京市场的最低点小于54点，新政策将有利于北京购房者。

**资料来源:中国房地产金融

这次央行主要确立了抵押贷款政策

新政策自2019年10月8日起实施以来的贷款仍旧按旧政策执行，公积金暂时未调整。

中国人民银行批准全国银行间商指定发表融资市场报价率。 截止到每月20日9点，以0.05点为单位向全国银行间商业贷款中心提交报价，全国银行间商业贷款中心除最高报价和最低报价外进行算术平均，计算近0.05%整数倍的LPR，同日9点30分公布，全国银行间商业贷款中心和中国人民银行网站

房贷利率下降还是上升？

什么是LPR？

贷款市场报价率是商业银行对最优质顾客实施的贷款利率，其他贷款利率可以据此在加减点生成。 贷款市场报价率的集中报价和公开机制是报价行自愿报告本行的贷款市场报价率后，指定发布者计算报价，形成报价行的贷款市场报价率报价平均利率并公开。 现在向社会公布了一年期和五年期以上贷款市场的估计利率。

不同城市的影响不同，以上海为例，对于目前质量最高的客户，首套房贷款利率为9折，质量最高的客户为9.5折，但是在此次调整后，根据8月20日的LPR报价，上海首套房贷款利率至少上升到4.85%，上海购房

8月25日，中央银行发布公告，明确了个人住房贷款利率调整的相关事项。 在新的机制下，中央银行对住房贷款利率机制设定了下限，按8月20日公布的LPR计算，首次住房贷款利率在4.85%以上，在两套住房贷款利率上加上60个基点，必须低于5.45%。 个人住房贷款利率改革对购房者、房地产市场有何影响？

住房贷款利率新政四大看点

三是“为城市政策”，基于上述原则，具体要点取决于当地房地产管制需求和银行价格。 在各地人民银行部一级分公司的指导下，确定了管辖区内第一套和两套商业个人住房贷款利率的下限。

后期，如果LPR利率下调，根据中央银行的这个规定，最初的住房贷款和2套住房贷款的最低利率当然也会下调，但这只是最低利率，实际发行的利率受控制政策和银行信用资源的影响，利率在短期内变得明显，预计会普遍下降。

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根据中国人民银行公告〔2019〕第16号，为贯彻“家是为了居住，不是为了炒鱿鱼”的定位和房地产市场的长期管理机制，在改革和完善贷款市场报价利率形成机制的过程中，有效实施区域差异化住房贷款政策，基本稳定个人住房贷款利率水平，实现贷款双方的

据此计算，8月20日五年期以上LPR为4.85%，首套房利率不得低于4.85%，两组房贷利率不得低于5.45%，与当前房贷实际最低利率水平基本相等。

根据东北证券研究总监的支付立春，住房贷款利率的形成机制发生了变化，新的住房贷款面临着一定的熟悉成本。 虽然套房60个基点的增加似乎并不大，但结合城市政策这一原则，一旦实行，浮出水平将远远高于60个基点。 在部分城市二手房贷款暂停的背景下，未来房贷成本和可获取性面临一些挑战，房地产投机难度大大提高。 房地产市场可能会变得更加平稳，交易量可能会有下降压力，价格可能会下降。

另外，LPR每月都在变动，现在市场上一季度的LPR利率下降的可能性很大，与此相应住房贷款利率也会下降。

四是利率波动成为“一年一调”。 加上数字确定的话，合同期限内不能变更，但贷款的客户可以向银行约定如何重新设定LPR的利率，最短“一年可以调整一次”。

张大伟表示，在目前的房地产贷款市场，首次抵押贷款利率过高，大部分实行利率在5.39%以上，这从政策预测来看，可能会随后下降。 另外，如果两套贷款利率有投资投机的嫌疑，现在国内大部分城市都按照对首套贷款的认定标准，首套贷款一定没有借过贷款。 未来的政策应该对这部分集团有稳定的利率。

一是新发行商业性个人住房贷款利率并结合LPR，以最近一个月的相应期间的贷款市场报价利率为价格基准形成。

其次，确定住房贷款利率的基础，商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的估计利率。 商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的估计利率和60个基点。

以往的定价结构中，城市和银行的住房贷款利率水平不同。 中原地产首席分析师张大伟认为，根据目前住房贷款的数据，大多数银行的住房贷款标准都超过了10%-20%，超过了20%-30%。 这符合新政策的要求。 在目前的市场上，政策不会导致利率上升。

张大伟表示，这次调整是中性政策，同类政策的房贷利率不得低于基准利率的70%。 “如果能够理解解读是利益的话，LPR一定会下降。 在这种情况下，不要刺激房地产，只能稳定房地产利率。 没有压迫房地产的可能性。 因为如果社会利率下降的话，只能提高住房贷款，最终只能用于房地产。”

金融360大数据研究院分析家李万赋认为，如果10月8日以后的LPR几乎维持现在的水平，理论上，新出借质量最高的住房贷款的顾客的住房购买成本会上升。 从短期的实际利率水平来看，只会对极少数最高质量的顾客产生微小的影响，对大多数购房者没有多大的影响。

金融360大数据研究院分析家李万赋认为，如果10月8日以后的LPR几乎维持现在的水平，理论上，新出借质量最高的住房贷款的顾客的住房购买成本会上升。 从短期的实际利率水平来看，只会对极少数最高质量的顾客产生微小的影响，对大多数购房者没有多大的影响。

10月8日以后买了房子，是赚了还是亏了？