中国区社科院_ 中国社科院发布房地产月度报告 核心城市房价继续小幅下调

本报告根据中国社会科学院财经战略研究院邹林华住宅大数据小组2019年11月对纬房指数的监测分析，结合项目组完成了中国住宅市场的长期跟踪研究。

总体来说，中心城市的住宅价格继续小幅下降，“小春”和再现困难。

2019年11月，中心城市房价平稳回升，房价波动性进一步下降。 根据全国24个中心城市的房价综合变动的纬房中心指数，2019年11月，中心城市的房价比上个月下降0.24%，比去年同月上升1.9%。 自2019年8月以来，中心城市综合房价第四个月小幅下降。 与2018年同期相比，中心城市房价波动性显着下降。

二手住宅的产量下降到了近三年的平均值附近，虽然产量萎缩了，但没有降到冰点以下。 2019年11月，十大重点城市二手房交通量指数为138.39，比10月减少8.62%，几乎等于2017年以来二手房交通量指数的月平均值。 下半年二手住宅的产量持续下降，但仍处于正常值区间。 二手住宅的交易量还没有进入价格低的“冻结区”。

随着政策趋势进一步明确，房价整体波动性下降，2020年初房地产市场“小春”现象再次难以出现。

2019年初房价“小春春”的出现，主要基于2018年第四季度中心城市房价迅速下跌、市场积累一定反弹动能的条件，二是2019年初住房管制政策进入真空期，市场各方面乐观估计管制政策可能会转向。 目前，这两个条件发生了很大变化。 首先，2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议明确决定了2020房地产政策，会议再次要求坚持“因家居住，不是炒作”的定位，全面落实“地价稳定、房价稳定、期待稳定”的长期管理控制机制。 2020年房地产管制政策的主线已经明确，房地产市场利用政策真空期预热的可能性大幅减少。 其次，由于2019年第四季度房价总体稳定下降，没有大幅下降，市场累计排斥动能也很小。 综上所述，2020年初，房地产市场整体再次出现明显“小春”现象的可能性较低。

从城市来看，一线城市中深圳最高的北京仍在下跌，2020年下半年房价可能难以稳定。

据一线城市纬房指数监测，2019年7月以来，一线城市房价趋势分化，深圳房价继续独自上涨，北京、上海、广州等城市持续调整。 其中，降低北京房价的速度要快于其他一线城市。 纬房指数显示，随着2019年7月以来一线城市市场趋势的持续分化，2019年11月深圳市房价创历史最高，北京进入2017年以来新低。 与2017年4月的最高点相比，2019年11月北京的房价大约下降了18.5%。 广州的市场动向和北京非常相似，但波动幅度比北京稍小。 上海自2019年5月以来，房价上涨幅度相对较小，继续保持平稳调整态势。

如果一线城市市场趋势分化进一步加大，2020年下半年一线城市房价可能难以稳定。 最近，在一些房地产蝴蝶中，深圳通常比其他一线城市的房价先复苏，具有一定的市场导向意义。 此次，深圳房价再次上涨，对其他一线城市房价预测有一定的正面影响。 2020年下半年深圳房价持续上涨，其房价上涨情况可能逐渐传到其他一线城市。 2020年下半年，一线城市房价难以稳定。 如果到2020年下半年深圳房价上涨消失，一线城市住房市场总体稳定可望。

从城市来看，部分二、三、四线城市房价波动性依然很大。

在“不炒房”政策背景下，部分二、三、四线城市房价稳定下降。 青岛、济南、中山、淄博、肇庆等部分二三四线城市近年来房价下降率超过9%，市场合理回归，泡沫经济缩小，居民购房负担减轻。 双线城市长沙房价水平相对较低，且近年房价下降约5.99%，居民购房负担减轻。 重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市近一年来房价稳定，房地产泡沫扩大受到抑制。

有些城市房价波动性相对较大。 据纬房指数监测，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近期二手房价上涨幅度在12%以上。 其中苏州2019年11月，房价比上月下降1.74%，短期房价上涨初步受到抑制。

北京的房地产市场还很稳定。 2019年11月，环京风向标廊坊房价环比下降0.54%，比上年上涨4.62%。

从租赁市场来看，中心城市房租费快速下跌。 根据反映全国22个中心城市房租总体变化的纬房租金中心指数，中心城市房租从8月份开始上涨下跌后，11月份房租持续急速下跌。 2019年11月，中心城市房租指数为101.67，比上月下跌1.35%，比上年下跌1.08%。 2018年同期，中心城市的住宅租金也有同样的下跌趋势，但2019年租金市场的景气度低于2018年。 由于11月是租赁市场的淡季，住房租金下跌整体呈季节性变动，同时经济增长率下降的主要原因也有所影响。

一线城市尽管短期租金全部下跌，但总体上涨趋势没有改变。 据一线城市纬房租金指数显示，2019年11月，4个一线城市的租金有所下降。 其中北京环比下跌1.5%，深圳环比下跌1.6%。 但是，从近两年来租金的演变来看，除季节性变动外，一线城市房租仍呈上升趋势。 与2018年1月相比，深圳租金上涨了10.28%，居一线城市首位，北京上涨了2.86%，居一线城市之最。

报告指出，随着“不炒房”和“城市政策”的推进，许多城市的房价是稳定还是稳定，有利于居民住房水平的提高和宏观经济的稳定。 但是，一些城市的市场变动性很大，房价还有一定的上涨动力。 对于这些城市，应进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场合理性。