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千万家庭的钱袋相关的库存住房贷款利率价格的基准变化了，还是来了？
中央银行周末也不休息，12月28日宣布，为进一步深化LPR改革，商业银行应从2020年3月1日起正式切换库存变动利息贷款价格标准，原则上库存贷款价格标准的切换工作必须在2020年8月31日之前完成。
与市场预测不同的是，库存贷款合同价格基准从过去的贷款基准利率转换为贷款市场价格利率( LPR )在分类阶段还没有实施。 此前，库存贷款合同的转换被分析为“先难”，但首先从公司贷款开始，更加分散的个人贷款，特别是住宅库存贷款合同的转换有可能在最后一步实施。 但是，根据中央银行的这次公告，所有类型的库存贷款合同必须一起切换，原则上切换时间只有6个月，对银行来说时间很紧迫。
要点1 :进一步降低实体经济融资成本的企业或首要优势
这次调换的库存贷款只有库存变动利息贷款，变动利息也是大部分贷款的定价方式。 根据中央银行的公告，库存变动利息贷款是指到2020年1月1日为止金融机构签订了发行合同，但没有发行的参考贷款基准利息价格的变动利息贷款(公积金个人住宅贷款除外)。 从2020年1月1日开始，各金融机构不得以贷款基准利率价格为参考签订变动利率贷款合同。
推进库存贷款价格标准转换是LPR改革的重要组成部分。 2019年8月17日，中央银行发布了改革和改善贷款市场报价率( LPR )形成机制的公告，之后不久，商业银行新发行贷款的价格标准改为LPR，目前约90%的新发行贷款参考了LPR价格。
LPR改革以来，每月1次的报价频率已经实施了5次，1年期和5年期以上的LPR大幅度下降，但是现在只能享受新发行贷款的利率，更大规模的库存贷款利率还不能享受通过LPR改革降低融资成本的改革分红。 因此，尽管近几个月LPR下降，中长期贷款加权平均利率仍是小幅上升的主要原因。 因此，为了进一步降低实体经济融资成本，必须将库存贷款价格标准转换为LPR。
但需要注意的是，从中央银行公告的内容来看，库存贷款的价格标准发生变化，短期内降低公司类贷款融资成本的效果更加明显。 但是，对于更多公众关心的个人住房贷款的利率支出，至少一年内没有出现明显的变化。
也就是说，这次库存变动贷款价格基准的转换，最先获利的是企业。
要点2 :价格标准转换的五项原则
根据中央银行的公告，库存变动利息贷款价格标准的转换遵循以下原则
1、转换后的价格标准有LPR或固定利率两种选择。 具体选择哪一个，借款人可以与银行协商决定。 但是借款人只有一次选择权，转换后不能再转换。
进入最后重新定价周期的库存变动利率贷款不会转换。 考虑到目前大多数浮动利息贷款合同的重新定价周期为一年，如果你的贷款合同剩下一年到期，这次定价标准的转换不必参加。
3、转换后贷款利率水平由双方协商确定。 其中，为贯彻房地产市场规制要求，库存商业性个人住房贷款转换时的利率水平必须保持一定。 也就是说，库存商业住房贷款利率定价基准转换前后，个人的实际利率支出是一定的。 这也有助于稳定房地产市场期望，维护贷款人利益。
4、金融机构与客户商定价格标准转换条款后，可以重新约定重新定价期限和重新定价日期，其中商业个人住房贷款重新约定的重新定价期限最短为一年。
5、库存变动利率贷款转为固定利率时，转换后的利率水平应当由贷款双方协商确定，商业性个人住房贷款转换后的利率水平应当等于原合同最近的执行利率水平。 库存变动利率贷款价格标准转为LPR，除商业个人住房贷款外，正数由贷款双方协商确定。 这也要保证个人住房贷款利率在合同切换前后的水平不变。
要点3 :个人住房贷款利率转换要点5个要点将来一年内，不必担心利率支出的变动
很多公众对库存商业性个人住房贷款价格标准的转换规则很感兴趣，中央银行也做了详细说明。 总结一下，主要有以下几点:
1、价格标准变为LPR时，LPR的期限品种根据原合同的借款期限确定，确定后合同的剩馀期限内不再调整的正数值是原合同最近的执行利率和2019年12月LPR的差(也可以是负数值)，在合同的剩馀期间是一定的
2、同样的商业性个人住房贷款在2020年3~8月之间在任意时间点进行转换，根据2019年12月LPR和原来的利率水平确定积分的数值，积分的数值不受转换时间点的影响
3、价格基准转换为固定利率时，转换后的利率水平必须与原合同最近的执行利率水平相等
4、转换时的利率水平不变
5、贷款双方可重新约定重新定价周期和重新定价日期，重新定价周期最短为1年(本条不适用于固定利率)。
大多数人预计当时价格标准会转换为LPR，举个例子，可以更好地理解这次价格标准的转换对个人住房贷款的影响
目前，许多库存商业个人住房贷款的重新定价期为1年，重新定价日期为每年1月1日。 以此为例，某商业性个人住房贷款的原合同期间为20年，其馀期间为8年，原合同约定的利率上升5年以上贷款基准利率10%时，现在执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。
2019年12月发表的5年期以上LPR为4.8%。 贷款双方于2020年3月30日转换价格标准，确定重新定价周期仍为1年，重新定价日期为每年1月1日时，加宽为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59% )。 2020年3月30日至12月31日，利率水平仍为5.39%(4.8%+0.59% )。
在2021年1月1日，即之后的第一个重新定价日期，根据重新签订的重新定价规则，执行的利率调整到2020年12月发表的5年期以上，调整为LPR+0.59%，之后每年如下。
同样，房贷下跌10%时，现行执行利率为4.9%×(1-10%)=4.41%。
按最近5年期LPR4.8%计算，贷款双方在2020年3月30日转换价格标准，重新定价期间尚为1年，重新定价日仍为1月1日时，调整幅度下降0.39个百分点(4.8%-4.41%=0.39% )。
在2021年1月1日，即之后的第一个重新定价日期，根据重新签订的重新定价规则，执行的利率将调整到2020年12月发表的5年期以上，调整为LPR-0.39%，之后每年如下。
此次库存商业个人住房贷款的价格标准转换为LPR后，个人利率支出至少在1年内没有变化。 但值得注意的是，新发行的房贷利率每年都有机会根据最新的LPR报价进行调整，从长远来看，全球低利率环境将长期持续下去，减少借款人的综合利率支出和利益。
要点4 :长期利益下降仍有空间
现在LPR报价已经实施了5次，5年以上LPR只下降了1次，虽然下降了5个基点，但库存贷款价格基准转换为LPR后，可以期待5年以上LPR报价调整的灵活性。 方正证券首席经济学家颜色预计，2020年监督层将库存住房贷款与LPR联系起来，预计5年期间LPR利率将遵循MLF利率的下调，将库存住房贷款与基准利率联系起来后将有助于顺利推进与LPR的联系。 在将LPR报价应用于80%左右的库存贷款之后，有可能取消贷款基准利率。
在市场上，明年经济下滑的压力依然很大，预计货币政策的逆周期性调节力将持续，仍有多次下滑的空间。
颜色表明，明年的货币政策“柔软适度”，“量”足够，“价格”有望微减。 预计2020年或2~3次，MLF利率将下调20~30个基点。
在具体操作中，由于颜色推动社会融资成本的下降，预计2020年MLF利率将下调，中央银行每季度可能下调MLF利率，每次下调5个基点。 同时，未来央行将加强以MLF为中心的货币政策传导机制，逐渐将MLF操作规范化，每月仅操作一次，从量方面提供足够的流动性，辅助反回购等操作，保证投入量充足。
东方金诚首席宏观分析师王青也预计，中央银行已经进入降息周期，明年货币政策的力量将显着增大，2020年2~3次，总存款准备率将下降1.5-2个百分点。 预计将实施4次利率下调，合计MLF利率下调的基点为40个。
从更长远的角度来看，世界低利率环境有望长期维持，中国也不例外，只是迟到而不缺席。 摩根大通中国首席经济学家朱海斌最近在证券时报记者看到过去10年，高债务率的国家出现了两种倾向。 一是政策利率、无风险利率持续下降，低利率环境变得明确。 二是从债务结构看债务由非政府部门转移到政府部门。 这两种趋势背后的逻辑是，通过维持低利率环境和债务转移，降低非政府组织偿还库存债务的风险。 对中国来说，未来的上述两种趋势是不可避免的，中央银行还需要进一步降低信息。
但朱海斌也预测中国下调利率的步伐会非常缓慢。 结果表明，解决金融风险不仅是金融监管政策和货币政策，主要是推进国有企业和地方政府的结构性改革，降息速度过快反而不利于结构性改革的实施。
要点5 :银行的压力在半年内将数十万亿美元以上的库存贷款转换了
截至11月底，中国外汇贷款馀额达到157.56兆元。 虽然政府没有公开需要转换价格基准的库存变动利率贷款的剩馀金额，但是有数十万亿的规模。 这样大规模的库存贷款需要在半年内完成价格标准的切换，对银行来说也是很大的压力。
中央银行方面强调，金融机构应利用官方网站和网站公告、电话、邮件、手机银行等渠道通知库存变动利息贷款顾客，协商价格标准转换的具体事项，依法保障借款人的合同权利和消费者权益。
中央银行负责人表示，自公告发布之日起，银行应尽快制定库存商业性个人住房贷款价格标准转换计划。 包括系统配套、人员培训等，同时通过各种渠道(包括主页和网站公告、邮件、邮件、手机银行和电话通知等)通知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能简单地变更原来的条款和条件。
另外，中央银行分行应加强对地方法人金融机构的指导，确保地方法人金融机构统一配置，适当转换库存变动利率贷款的价格标准。
