中国最吸引投资城市排名_ 这100个城市对房地产商最有吸引力

2019年，哪个城市具有更强的市场韧性，能更快地跨越周期？ 人口、产业和交通如何提高城市发展潜力？ 哪个地区将成为头部住宅企业配置的重点？

9月5日，在深圳召开的第九届中国价值房地产年会上，每日经济新闻共同发表的《中国城市投资价值与房地产企业布局趋势》白皮书对此进行了解答。

中指控股首席执行官黄瑜在年会现场解读白皮书，说:“白皮书在全面构建城市经济实力、产业创新、财富水平、资源环境和交通通达性等指标的基础上，结合城市人口基础，提高了该城市价值的基本容量， 特别是分析房地产市场投资容量的城市价值与城市房地产的重要指标(供求积累需求满足度、价格支持市场热等)相结合，评价该城市房地产投资的潜力。

常务副院长黄瑜解读《中国城市投资价值与房地产企业布局趋势》白皮书图片:每日经济新闻

发布:这100个城市最吸引地产商

黄瑜在《中国城市投资价值和房地产企业布局趋势》白皮书评价模式中说:“市场容量和增值潜力两个维度评价城市潜力”。 通过对中国内地298多个城市开发投资吸引力的评价，上海、北京、深圳、广州等100个城市被评为“2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强”。

白皮书指出，2019年，上海、北京、深圳、广州四个一线城市在全国全地级以上城市中仍居前四位，1.5线城市继续保持快速增长态势，排名前列。

前十位依然是经济和人口规模大、产业基础良好、变革持续、市场需求旺盛的城市。 其中，由于人口迅速流入、经济迅速增长的成都，排名从去年的第二位跃至第八位。

魅力排名前20名的城市中，长三角和广东港澳大湾区与前期相同，仍有6个城市和4个城市上榜，占50%，中心城市地位稳固。 另外，8个城市和3个城市分别位于21~50个城市，地区整体的竞争优势突出。

另外，城市群内的普通地级市，如嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市，利于中心城市人口、产业溢出和交通一体化，投资潜力很高。

值得注意的是，郑州在2018年GDP首次超过1万亿元，人口突破千万，新家市场迅速扩大，进入1.5线城市，排名比去年上升了2人，西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位于第13~19位的佛山市场容量将继续保持高水平，已经

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研究判定:人口竞争力代表城市竞争力

“基于城市价值分析的结果，我们还分析了内在逻辑，得出了其中的重要逻辑。 影响这一结果的重要因素是人口，人口是最重要的根本，”黄瑜说。

白皮书从“人口产业交通”三个维度研究判断城市发展趋势。 其中人口因素是判断城市价值的基点，决定人口流动方向的是城市提供的就业机会和收入水平，产业是城市发展的基本动力。 最后，交通网络重建了城市空间结构，使生产要素在区域间更加自由、更加有效地交流和移动，交通规划大致表明了未来哪些城市有更大的发展前景。

人口竞争力代表城市竞争力。 城市竞争力强人口聚集，竞争力弱人口流失。 根据《2011~2018年全国常住人口年平均增长分布图》，东部先进地区依然是人口的主流，中西部人口增长以中心城市为中心，人口聚集在“东部三大地区中西部六大中心城市”，全国形成了“3 6”的人口增长结构。

广东港澳海西、长三角、京津冀山东半岛三大地区经济起步快，先发优势明显，一直是人口流入比较集中的地区。

白皮书指出，广东港澳大湾区的中心城市深圳广州，人口吸引力领先，近8年来，年均常住人口增长量始终在30万左右，而且人口流入速度与过去10年基本相同。 佛山人口增长迅速，而且近两年来流入加速的海峡西岸城市群福州和泉州的年均常住人口也超过了7万人。

长三角城市群近8年的人口增长比本世纪初缓慢，但长三角整体的人口吸引力仍很强，上海、杭州的年平均人口增长超过10万人。

京津冀城市群中，天津近两年人口增长缓慢，但常住人口平均年增长仍超过30万人，石家庄年平均人口增长接近10万人的人口总量已经超过1亿人的山东省、青岛和济南对省内人口有着强烈的魅力，年平均人口增长超过8万人。

虽然中西部地区早期人口流失较多，但近年来随着产业向中西部转移，中心城市就业岗位和收入水平提高，进一步强调了周边地区的魅力，重庆、郑州、武汉、成都、长沙和西安6个城市近8年来常住人口年均增长量均超过10万人。

由于“2018年代表城市常住人口增长”显着成效的人才政策，2018年津沪人口减少，2017年人口负增长的上海、天津人口规模恢复，分别增长5.5万和2.7万的北京2018年常住人口比上年底减少16.5万人，人口规模继续减少

与京沪相比，广深作为一线城市，对人口持相对开放态度，2018年居住人口分别增加40.6人和49.8万人，居全国前二位。

白皮书指出，从长远来看，大城市的定居阈值进一步放宽是主流，在同样的定居条件下，产业优势大，高中数量多，大学生集中的双线城市对高知人口的吸引力相对较强。

以副省级城市、国家中心城市武汉为例，黄瑜表示，由于武汉人口规模大、增长快、人才政策，2018年常住人口比去年增加18.8万人，内生需求旺盛。 人口的增长直接牵动住房需求的快速增长。 在产业方面，武汉服务业所占比例已超过50%，带来更多就业岗位，提高收入水平，对房地产市场的支持度也更大。 武汉是全国重要的综合交通枢纽，将来建设“美字型”高铁中心，在吸引更多人和物流的同时，进一步提高城市潜力。 2016~2018年武汉年平均住宅销售面积超过3000万平方米，仅次于重庆居全国第二位，新建市场容量大，增长迅速

产业:城市发展的基本推动力

产业实力是国家和城市发展的基础推动力，以科技创新实现产业转型升级至关重要。

2018年，全国16个城市的GDP总量超过了兆元。 北上广深继续领先，武汉、成都等中西部重点城市保持着快速增长。

上海和北京的GDP已经超过3兆元，领先优势明显的深圳、广州、重庆、天津、苏州在1.8兆~2.5兆元之间，成都的GDP达到1.53兆元，其馀市多在1兆~1.5兆元之间。

另外，佛山2018年的GDP为9936亿元，打算进入“兆”阵营，其他很多城市和“兆”城市的经济规模差距很大，继佛山之后的泉州GDP在8500亿元以下。

在创新实力方面，“北上深”称号，长三角和广东港澳地区创新集聚明显，武汉、西安、成都等中西部重点城市科技创新实力突出。

资料来源: CREIS指定的资料

城市对科技创新的态度直观地反映在研发投入规模和研发投入强度上。 黄瑜表示，研发投入强度是研究和试验发展( R&D )经费支出占GDP的比重，是衡量城市创新投入的指标。 创新投入影响城市科学实力，科技创新是推动技术进步和产业发展的重要因素，关系到城市未来产业发展的潜力。

北京、上海、深圳的R&D经费内部支出占全国的21.4%，研发投入强度明显高于其他城市。 京津冀、山东半岛、长三角、广东港澳城市群、中西部重点城市研发投入规模突出，创新发展动能强劲。

从城市发展投入强度看，北京R&D投入强度居主要城市之首。 西安、深圳、上海的研发投入强度也超过4%，全国领先。 其中，西安作为全国科学教育、军工重镇，2017年仅次于北京的厦门、武汉、杭州、合肥、南京的研发投入强度超过3%的长三角地级市，如无锡、常州、嘉兴、南通、宁波等研发投入强度也处于较高水平。

趋势:住宅企业布局侧重于中心城市群

在国家战略的积累下，未来中国城市群发展格局越来越清晰:长三角、广东港澳、京津冀、长江中游和成渝五大城市群有望成为中国最具发展潜力的地区。 着重于中心城市群，最大限度地获得城市发展红利。

2018年，五大城市群以11%的国土面积创造了54%的经济规模，商社销售面积也达到了46%，成为我国经济增长的重要引擎和新建开发的核心地区。

《白皮书》指出，长三角城市群房地产市场规模最大，房地产开发投资额超过2.5万亿元，商社销售面积超过2.5亿平方米的广东港澳大湾区投资热情继续高涨，2018年房地产开发投资额比上年增长17%至1.1万亿元。

对此，黄瑜指出“从城市群中国各城市的价值来看，广东港澳大湾区不仅像广州、深圳这样位居全国前三、四位的城市，还有佛山、东莞、惠州、珠海这样的城市，特别是佛山、东莞的制造业发展强劲，潜力非常突出。”

另外，长江中游、成渝商社的销售面积2018年分别达到1.9亿平方米和1.8亿平方米，市场容量突出。 山东半岛、海西城市群基础较强，中原城市群优势，规划能力强，具有发展潜力。

从城市绩效贡献度看，二线城市仍然是住房企业竞争的主要战场。

2019年以来，随着城市化进程的推进和城市圈结构调整，重点双线城市的区域潜力继续释放，代表住宅企业双线城市的20家公司销售业绩贡献率为57.6%，第一线城市贡献率为21.1%，比去年增加8.1个百分点，第一线城市总计占78.7%，仍是住宅企业的主要部署

例如，中海地产和招商龙头成立40周年时升级品牌战略，加强第二线战略布局，2019年上半年第二线城市业绩贡献率分别为87.6%和90.3%，比上年同期分别上升9.9个百分点和8.9个百分点。

但住宅企业的投资趋势趋向于城市群和城市圈战略。 在土地市场的反映下，长三角地区的热依然是中西部土地市场冷却，20家代表性住宅企业在珠三角以外的城市群获得土地金额。

其中住宅企业长三角地区金额比上年增长29.4%，比率达到40.1%的环渤海比上年同期增长15.6%，主要是由于城市群周边热点双线和三四线城市住宅企业土地金额大幅增加，导致合肥、温州、绍兴、无锡、 常州等城市住宅企业在中西部土地金额比去年同期增加5.9%，比去年同期减少1.92个百分点的住宅企业在珠三角土地金额比去年减少15.7%，比例减少4.64个百分点。

黄瑜说:“今后一段时间，特别是2019年的判断，房地产行业仍然充满巨大的不确定性，但这个行业还有机会。 住宅企业在布局方面着眼于城市化的方向，未来主要是重要而有价值的城市，特别是在当前情况下要保持现金流量，销售一定的投资，在避免风险的同时把握发展机遇。

“我们预测2019年全年市场的销售面积一定会下降，减少约5%~7%。 但是，预计1~7月全国商社的销售额已经达到8.3兆元，到8月底将超过9兆元。 全年的结果，从销售的角度增加了6.2%。 尽管2019年很难，但是是个好年份，住宅企业希望在未来的发展中把握发展机会，品牌企业向有价值的城市投资，把握发展机会。”黄瑜说。

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文章来源:每日经济新闻