今年6月中央银行减收以来,全国房价连续4个月上涨。 前几天,Property Update 发布了澳大利亚房地产市场报告,预测了各大城市的房地产发展。 据报道,悉尼、墨尔本的房价居于上位的布里斯班仍然是市场的黑马姿态,连续三个月保持上涨姿态。
悉尼市
尽管全国有最大的上涨幅度,但经历了过去30年间房价最大调整后出现的状态。 上届上榜的很多购房者,面对调整,还没有断气。
而且和往常一样,悉尼房地产市场的表现不同。 房价上涨的地区主要集中在内环和中环的富裕郊区,这些住宅的基础价格很高,一般投资者对于失望的资金有富馀的人,在受到市场洗礼后,他们也选择分散投资。 因此,这次上升后,涨幅的可持续性还需要观察。
此外,悉尼部分地区房地产市场继续下跌的可能性很大,特别是公寓,投资者甚至准备放弃计划外公寓的银行也不太喜欢将这些房子作为抵押物融资,这些房子的评价远远低于合同价格。
墨尔本
墨尔本的房价在2019年出现了转型期,之后一直在上涨。 和悉尼一样,墨尔本的高价房地产回升更加明显,在过去三个月,前四分之一的房价上涨了2.7%,之后四分之一的房价只上涨了1.4%。
墨尔本的强劲经济就业增长已成为澳大利亚人口增长最快的城市,35%的海外移民喜欢墨尔本,这些有利因素都支撑着该城市的整体住房价值。
但是,前两年墨尔本的房子迅速成长,后期消化过去的涨幅需要更长的时间,再加上高级公寓的过度开发,墨尔本的大楼市必须歧视对待,市场上的所有房地产都不是好的投资目标。
布里斯班
大多数房地产经济学家目前对布里斯班房地产持乐观态度
根据国际清算银行牛津经济研究院( BIS Oxford Economics )的房地产预测,到2022年布里斯班房价中值将上涨20%,成为全国房价上涨幅度最大的城市。
而且布里斯班房地产市场低迷相当轻微,当地房价仅比高峰低2.4%。 现在布里斯班的房价连续三个月小幅上涨,房价应该继续上涨。
另外,与已经形成规模的大城市不同,随着移民率的上升、住房供给的抑制、住房负担能力的提高,布里斯班住房市场的基本面可以说是目前最健康的房地产投资市场。
堪培拉
媒体预计堪培拉2019年独立别墅房价将上涨2%。 但是过于乐观的估计忽视了重要的问题——高层次的新建公寓(过去12个月的单位层次,公寓和别墅的许可数比去年高30% )阻止住宅价格上涨,招致公寓投资领域的危机。 此外,堪培拉土地税过高,投资者投资成本也会增加。
珀斯
从2014年中期以来,珀斯的房地产价值连续5年下跌,尽管有触底的迹象,但要明确接触底不一定反弹,有长期的平板盘的可能性。 对珀斯来说,唯一乐观因素是人口增长,预计2020年人口增长1.5%,超过2018年的0.9%。
霍巴特
霍巴特的繁荣现在已经结束,在过去的3年里,霍巴特的一栋别墅急剧上涨,上涨了约40%,但是自2019年以来,价格一直保持不变。
Domain预测到2020年一栋别墅的价格将从2%增加到4%,单元大厦的价格将从3%增加到5%。
阿德莱德市
Domain预计今年阿德莱德的房地产价格将持续温和增长,单栋别墅将上涨1%,单栋楼价格将上涨2%。
近年来,阿德莱德的房价以每年约3%的速度稳步上升(单元大厦以每年约2%的速度增加),但是2019年房价稳定。
数据显示,澳大利亚联合储蓄持续后,房地产市场似乎已经过了该时期,出现了大幅度反弹,市场变暖给投资者带来了强心剂。
悉尼和墨尔本的房价回弹,对于多年前投资持有的投资家来说无疑是好消息,但是对于刚准备进入市场的投资家朋友,建议长期关注一下。 我不是说这两个大城市不能投资,不合适,过高的房价,交通堵塞,购房负担等多种情况已经让很多投资者失望。
在这种情况下投资房地产,必须重新审视市场和自己的投资战略。 以单一溢价为投资目的,转变以租金和利率的差额来降低投资成本,在长期来看较多的地区配置房地产。 布里斯本作为澳大利亚房地产市场的黑马,价格便宜,政府基础设施高等投入,吸引了许多州际移民和投资者,房价负担性和高租金收益率(租金收益率达到4%-5% )保持着绝对的魅力和优势。
也就是说,从高资产规模向高现金流的转变,是投资者们应该采取的明智行动。