8月16日,在北京市房地产中介行业协会主办的首届中国房地产中介创新峰会上,易居企业集团丁祖晖博士发表了“十万亿青海大市场”主题演讲。 丁祖晖认为,目前房地产市场房地产行业压力激增,市场进入中国寻求活跃,同时渠道流通已经成为市场的新青海。
以下是一些演讲的内容
房地产行业的压力急剧增加
2019年初和现行政策总体发生巨大变化,特别是近几个月来,信托、债权、银行贷款以及贷款等政策环境显示房地产市场整体压力巨大,行业政策和城市微观政策现在被抛弃在紧迫过程中。
从行业数据水平来看,房地产开发投资目前以10.6%的速度增长,但这个数据4个月后急速转变,是因为10.6%早或去年土地量多,目前10.6%中最中心的是土地看法的支付。 去年大量出售土地后,土地货款的支付往往推迟半年,土地货款的支付仍在推进房地产开发投资的增加,但建筑开发的增加已经下降。 再加上今年上半年土地转让比去年同期下降30%,下半年房地产开发投资增长率非常不乐观。
房地产市场销售面积略有下降,销售额略有上升,其中简要说明如下。 下降主要是普通的三四线城市份额下降,平均价格稍微上升,面积下降和销售额稍微上升,但最近两个月比去年下降了一定程度,市场不舒服。
具体的新建成交数据在7月份明显下降,但前几名与2018年平均线相比,7月份略高于2018年平均线。 与6月相比,这个数字下降得非常快。 这里没有提高全国的所有数据。 全国的所有数据上调,实际上今年5、6、7月份明显下降,8月份的数据很快就出来了,8月份的半月份的数据很不乐观,与7月份相比一点也没有好转的迹象。 因此,从一手房的成交情况来看,目前在下行通道中,三四线持续下降的情况根本没有逆转,二线就不好办了。 各城市情况表明,第一线下跌,第二线和第三四线下跌幅度继续扩大。 大部分城市出现了7月份下跌的趋势。
二手住宅市场已经连续3个月出现减少,但由于与2018年相比还处于去年的平均线上,二手住宅还没有发出警报,至少连续的减少表明普通消费者对未来趋势相对乐观、乐观。 虽然不悲观,但出现了一定的展望态势。 所以二手住宅也是现在的市场先行指标,现在在下行区间中,8月份持续下行,9月份是非常重要的月份,所以我们必须关注有关9月份整体市场的数据。 重要的是中心城市,一手房前50个城市约占2/3的市场份额,二手住宅前15个城市也约占2/3的市场份额。 从二手住宅的15个中心城市来看,由于二手住宅市场下降,各城市的二手住宅成交也下降。
在土地市场一级,五六七个月的成交数据下降。 最近,一手、二手、土地三个指标全部下跌,过去5年,5、6、7个月全部下跌的情况较少。 土地市场的下跌表明开发企业对未来的判断持展望,变得悲观。 有影响土地市场投资的资金方面,证明土地投资减少后,资金链紧张也是非常明显的信号。
对于开发企业来说,由于资金链紧张,二手房买卖不活跃,二手房买卖双方现在都进入了展望阶段,所以现在的整个房地产市场,不必抱有所谓的盲目乐观,应该对整个市场抱有非常谨慎的态度,做好坏的计划,做好坏的准备,走上了整个房地产和国民经济不同的道路 总的经济压力也很大,回来会影响房地产市场,房地产和消费又有套期保值的效果,房地产下降,其他消费可能会稍微上升。 因此,目前的情况在短期内没有得到根本转变。
目前土地成交情况溢价率下降非常快,溢价率下降表明开发企业对未来市场走势的判断有很大变化。 开发企业认为,地市也会追加下跌,土地价格会进一步下跌。 因此,整个土地市场的溢价率有可能进一步下降。 当然,和去年同期相比,去年土地市场也从6月份开始下降,从7月份开始大量的土地被冲走,10月份被冲走了比较高。 今年的流传情况还不清楚,溢价的下降在7月份已经明确,8月份大部分的土地都是以基本价格获得的,流传似乎还没有被看到。 所以我个人认为现在土地市场确实有下行空间。
市场需要在变化中生存
今年年度市场波动大,最初的8个月波动多,之后的4个月波动持续,可能还有更加向上的行情,特别是9、10月。
——规制政策
首先,政策方面对于房价过高的城市不应抱有政策性调整的希望。 前20个房价在过去1年间相对上涨幅度较大的城市列表中,第20位比上年上升12.2%,第1位比上年上升25%,第1位是西安。 今天西安的一切限价都不会发生一点松动。 今年两年的房价上涨都用光了,下一个价格限制只是越来越严格。 这20个城市肯定以稳定地价、稳定房价、稳定期望、稳定为主。 因为房价是影响当今管制政策的最重要指标。
所以政策方面不会更紧,短期内也不会更放松。 如果第三季度末的经济数据不乐观,资金链可能会放松一些。
——城市的分化发展
这里出现了一种非常奇怪的情况,一个分化是大家理解的,一二三四线城市的分化,城市圈和肥城城市圈的分化,大家理解的,我个人认为除非城市圈三四线城市不太好,其馀城市中期没有问题。 但是,另一种分化在城市内部也出现了很大的分化,在同一地区销售也很好销售也很差,在同一栋楼里销售也很差,这种情况现在全方位出现,房子不是用于烧烤,而是用了四年强化后,现在的买家确实不是用于烧烤,而是用于家里。
现在每个人都认为初次见面可以卖40%、50%。 过去的第一次出现在70%、80%的人感觉到紧张失败。 而且,在第二线城市,很多三线城市都很难再次接待客人、等待再次接待客人,40%的初次发现比较困难,因此现在很多企业都多次采取了靠拢战略,到10002000名客人再次靠拢为止,还有更多的时间不满。 因此,这种分化也与过去的今年大不相同,过去几年,一个城市有好也有好,一个城市有坏,现在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京都有好也有坏。
——集中度越高
首要集中度是住宅企业的集中度不断上升,前30名的当前权益占业界总权益的40%。
第二集中度今年特别明显,城市集中度快速上升,前50个城市占全国32%的常住人口,房地产投资占62%,销售面积占46%,50个城市占2/3的市场。 所以今天,所谓多三四五六线城市的时代已经过去,前50个城市得以保护,保护了全中国大半的江山。 回顾一下,这些城市中的土地价格相对较高,有土地资源相对不足的负面情况。 但是,未来的人口、产业、投资程度集中在这些城市,二手住宅比二手住宅更集中。
相关行业的集中度也在上升,经纪行业的集中度非常高,第一位是贝壳,已经超过20%的市场占有率,代理行业不是很高,但二手住宅行业却是这么高。 当然代理业这两年集中度的上升趋势也很明显。
房地产行业集中度的上升也非常显着,万科房地产从5000万平方米的管理面积到5亿平方米的管理面积花了10年时间,最近5年的增长速度更快,我前几天参加了WTO房地产改名为WTO服务。 今年1亿平方米的管理面积,明年2亿平方米的管理面积,明年3亿平方米的管理面积,开发企业不可能这么快成长。 今天房地产行业有这么快增长的动力。 因此,过去四年住宅企业整体集中度增加后,今天正好是上下游集中度增加的时期,今天中介行业、中介行业急速提高集中度是这三年,三年后基本排名就清楚了。
——产品力量升级
从2016年到2018年,由于价格限制,产品不要说升级,最好不要降级。 降价是普遍的情况,限价后,任何家庭都可以卖。 但是,去年下半年产品回来了。 另一方面,产品的质量和标准又回来了。 另一方面,由于顾客水平的变化、集团的变化,今天的合身住宅也出现了。 95年后,次子家庭增加,住宅购买率上升,为他们制作的产品今天也出现了。 当然,如果三房产品的小型化倾向等多种倾向集合全部成交,价格显着下降的今天一千二万高级住宅中95后集团大幅增加,今天我们必须对家庭型、产品整体做出新的变化。
两个孩子和95年后也是影响房地产市场的因素。
2017年两个孩子的出生数达到883万人,一个孩子只有722万人,一个孩子急速下降,两个孩子急速上升。 双子家庭的购买率是单子家庭的三倍,每年都会出现七八百万双子家庭,这些家庭是当今中国主流消费的主力群体,真正是主力群体。 在主力群体中,住房消费尤其是住房改善消费的主力群体。 目前,95年后购房比例非常高,这些都是总价在1,2千万以上的项目。
渠道流通是新青海
15兆元的旧房市场可以长期维持,6兆元的旧房市场也可以长期维持。 整个中国的21兆行业规模仍然放在那里。 这么大的行业规模,我们和这个行业中的员工一起工作,合作,好好交流是我们的未来。
市场营销今天在行业重新发挥作用,在销售越来越困难、压力越来越大的背景下,开发企业提供的营销条件越来越高,渠道在营销中所占的比例越来越高, 今天渠道从2018年的15%到20%到今天的20%到25%,最终可能稳定在30%左右的代理的占有率比去年达到了过去的下位,也许不到40%,但今年代理整体的恢复速度比较快。 所以今天,市场营销本身对住宅企业、开发商、项目的作用开始显现。
渠道行业的份额是多少? 假设按30%计算,4.5兆美元的市场最终将通过渠道完成。 按2.5%到3%的佣金率推算,这是1000亿到1200亿的市场。 什么概念回到二手房,二手房今天是6万亿的市场,其中5万亿通过中介完成,2%的佣金是1000亿元。 所以,渠道市场和今天的二手住宅的经纪市场整体规模是一样的,这个市场在两年前大家都忽略了。 两年前我们并没有忽略,市场还没有那么需要。 但是,相信今年贝壳也看到了,我们也看到了。 很多伙伴都看到了。 看到了这样的市场的迅速开始。 4,5兆的市场实际上足以让全体人员参与,是一千亿以上的佣金市场。 中介行业分成这么多人,渠道分成更多人,大家一起创造更好的平台。