营销是现金流来源_ 新希望地产营收净利双降、现金流为负 高溢价拿地存隐忧

今年房地产行业销售和融资双重压力大幅增加，新房地产大幅扩大，同时收益减少，负债增加，现金流多年呈现负面状况。 9月18日，四川新希望房地产开发有限公司以25.53亿元的价格获得苏州住宅用地，但是记者今年关注到该公司在长三角和川渝的主营地等地区获得了约311亿元的高额土地。 同时，今年上半年公司收益比去年同期下降4.8%至33.8亿元，母亲纯利润比去年同期下降57%至2.38亿元，营业现金流连续3年负增长，同时下降-62.88亿元，短期偿还压力进一步增大。

业内人士表示，近年来，房地产的开发能力越来越强，债务规模增长越来越快，但在市场环境严峻和住宅企业融资困难的背景下，住宅企业大规模扩张可能会导致现金流量中断。 同时，该公司的土地储备集中在长三角及川渝地区，而且过半数以上的项目采用与第三方合作的方式，当遇到价格限制和周边区划成本较低的情况时，容易影响该项目的销售进度、利润空间、偿还稳定性。

在收益净利润迅速扩大的背景下出现了债务压力

近年来，房地产以超过300亿元的销售额进入中型住宅企业阵营，希望从四川本营地分布到全国，但今年上半年纯利润减少。 据新希望房地产2019年半年报报道，上半年公司收益33.8亿元，比去年同期下降4.8%，母公司净利润2.38亿元，比去年同期下降57%。 同期，龙湖、金科、蓝光返母纯利润分别为63.1亿元、25.9亿元、12.68亿元，纯利润较去年同期增长。

新希望房地产成立于1998年，是中国“饲料王”刘永好成立新希望集团15年后成立的新业务板块，业务范畴包括房地产开发、商业运营、房地产管理等。 但是，在住房收入不及去年同期的同时，今年上半年店铺、办公楼业务收入分别比去年同期减少29.9%、24.74%，两项业务收入均不足1亿元。

在多个业务板块收益下降的同时，公司毛利率水平从去年同期的30.11%下降到25.39%，低于33.6%的业界平均水平，其中住宅毛利率从去年同期下降到5.07到19.4%。

另外，到目前为止连续3年营业活动的现金流为负的情况下，上半年的这个指标持续下降。 数据显示，2016—2018年新增房地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元，2019年上半年经营活动产生的现金流净额为-62.88亿元，同比下降316.63%。

上述利润下滑和营业现金流净利润持续负增长，主要与公司规模迅速扩大有关。 半年报告说，新希望不动产除了大部分项目在今年下半年结转外，随着项目规模的增加，期间费用的发生额也增加，导致净利润下降。 同时，今年中报期间，公司土地货款、相关保证金的支付和对合营企业的资金支持增加，其他经营活动相关现金的支付比去年同期增加。

不容忽视的是，近三年房地产实现了销售额的倍增，同样背负了很多债务。 2016年至2018年，新增土地期望销售额分别为145.60亿元、171.12亿元和316.63亿元，同期负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。

2019年上半年，公司总负债比去年年底增加21.26%至662亿元，资产负债率比去年年底增加2.24个百分点，达到78.86%。 同时，一年内到期的非流动负债约为83.7亿元，比上年末的45.68亿元增长83.21%。

从衡量企业短期偿债能力的流动比率和速动比率来看，2019年上半年，公司的流动比率和速动比率分别为1.72、0.71，比去年年底分别减少11.34%、12.41%，短期偿债能力下降。

除压力外，还希望新增房地产限制资产规模大，或影响正常开发销售、进度。 上半年该公司限额资产共计263.95亿元，包括221.72亿元库存、32.17亿元投资性房地产、10.06亿元货币资金，其中限额库存占总库存的一半以上，限额原因用于抵押贷款。

诸葛亮住宅数据研究中心分析家王小嫱接受了《财经》新媒体记者的采访，说一般影响住宅企业利润下降的因素是收入下降和成本上升。 由于新的希望导致房地产收入减少缓慢，利润减少迅速，可以判断该企业利润减少的主要原因是规模扩大导致人员、事务、管理等成本上升。 在市场环境严峻和住宅企业融资困难的背景下，规模扩大的最大风险是企业的现金流量有可能被破坏。

中诚证券评估有限公司分析师张丽华、周佳伟认为，近年来，该公司提高了房地产开发能力，债务规模增长较快，到2019年3月底公司有利息债务280.52亿元。 同时，公司目前在大规模建设项目后，必须持续推进土地支出需求，将来增加土地支出需求，或面对一定的资本支出压力。

“新的希望房地产由于战略性扩大速度快，随着规模的扩大负债总额也在增加。 最近两年，加强了对金融风险的管制。 企业有必要注意防范金融风险，限制资产规模过大等问题。 未来企业需要积极销售产品以增加现金流量，保证债务处于合理水平。 财经评论家以严峻的跃进进一步分析。

重仓长三角、川渝个别城市高溢价取得地或风险保存

近年来，新的希望地不断增加地力。 据记者不完全统计，截止到9月18日，今年新的希望房地产约311亿元，获得12个区划，参与了两个高成本增地王项目的开发。 同时，从新区划的分布来看，新的希望地集中在迄今为止布置的成都、杭州等川渝和长三角区域。 但是现在大部分人气准线和二三线城市都没有放宽价格限制和购买限制。 这对于现在以高成本拥有土地的企业来说，获得高利润一定很困难。

公开数据显示，2016年至2018年资本新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。 中指院数据显示，2019年上半年新希望房地产拥有215亿元土地产权，超过绿城、荣盛发展、世茂等住宅企业，仅长三角地区城市群，其土地产权金额就达到180亿元。

事实上，我们希望当前新的土地储备相对集中，面临一定的地区集中度风险。 截至今年3月底，从土地分布情况来看，成都、重庆、温州、杭州、昆明、南宁在全口径总建筑面积中所占的比例分别为15.13%、14.2%、13.8%、12.88%、12.14%、11.22%，合计79.37%，个别城市的集聚配置显着。

另外，新房地产所有地的楼价上涨，处于溢价率高的状态。 评级机构表示，2018年增加的土地平均价格从2017年的9731.25元/平方米上升到11103元/平方米，今年前9月上升到约15000元/平方米，同时增加的土地溢价率一般超过30%，最高合作区划溢价率为129%元/平方米

不可忽视的是，房地产增加土地的新周边环境，包括以往开发人员的土地取得成本和现在的销售平均价格，对未来的收益空间产生影响。 记者关注到，今年3月该公司以53.2亿元的合计价格、28.8%的溢价率首次获得南京住宅用地，平均大楼价格为22628元/平方米。 然而，现在，波利、朗诗等住宅企业开发的项目聚集在这个区域周围，波利的某个区域是波利在2014年底以9527元/平方米的楼价取得的，前期的销售平均价格为30000/平方米。

类似的是，6月新增房地产以22.8亿元、50%的溢价获得南宁一住宅的商业住宅两用区，楼价为14363元/平方米，目前周边旭辉、光明房地产等开发项目过去的销售价格平均在10000元到12000元之间。 这样看来，在增加产品的附加价值之前，很难重新谋求土地利益。

记者还在2018年3月发现新希望集团将房地产业务从合并报告的范围内剥离。 获得单独发展权后，新的房地产与其他住房企业合作项目数量不断增加，其占有权益逐渐减少。 2015-2019年3月，新希望房地产分别追加了5件、13件、25件、5件区域，共同开发项目为0件、5件、18件、5件，新增土地权益的比例分别为81.95%、75.97%、39.76%、44.33%。

业内人士表示，公司土地储备区域集中度高，成都、重庆、温州、杭州等城市建筑面积约占8成，易受地区房地产市场环境政策的影响。 与此同时，今年公司在取得土地时多采取与第三方合作的方式，共同经营企业和项目明显增加，过去的收入规模也大幅度增加，影响其他应收账款的回收情况、其他应付账款来源的稳定性和公司的信用质量。

另外，上海社科院房地产业研究中心学术部副主任陈则明分析，作为农牧业为主营业务的新希望，将进入房地产领域，独立结算房地产板块，规避单一行业的发展风险。 企业实现利润，保证利润率，一般需要以项目楼价双倍出售，住宅不会被炒鱿鱼，未来住宅企业改善型项目竞争更加激烈。

“处于扩张时期的非上市住宅企业，有可能加快多城市的土地配置，准备上市。 目前长三角地区住宅企业竞争激烈，土地取得成本逐渐上升。 上海中原地产市场分析师吕文塞说，面对在该地区具有品牌和成本优势的万科、碧桂园等大房企业，新希望地产等新入所者需要构筑产品，确立品牌认知度，并牺牲一部分利益。

吕文塞认为，在当前形势下，中小住房企业应适度控制发展速度。 另一方面，如果扩张过快，部分城市住房价格出现下跌趋势，中小住房企业有可能被动地维持现金流量的安全。 另一方面，采用扩张抵押资产的方式，要注意资金的安全性，不加快收回销售额的步伐，就会面临一定的风险。

对于现在上市的传闻，新希望不动产方面对“财经”新媒体记者回答说，公司暂时没有上市计划。 但是，近年来，关于土地金额和负债增加快，保证资金安全和公司稳定发展，减少布局集中的风险压力等问题，在记者投稿前还没有收到回复。