贵公司目前发行_ 正商实业发行1.2亿美元额外优先票据！利率高达12.8%！高息发债实为一心偿债？

原题:正商业:什么时候排除深埋地雷？

正商实业最近在2021年发行了到期的1亿2千万美元的追加优先票据，增发了票面利率为12.8%的票据。 该票据将公司于10月3日至2021年到期的2亿2千万美元与利息优先票据合并构成该系列。

根据至今为止的高利率手形进行增发，反映了正商业实业对资金的愿望。 作为要求退出正商集团IPO计划的产物，规模当然不能和实控股公司的东正商集团进行比较。 近两年来，正商业的扩大速度虽然加快了，但收益力的增加并不明显，相反带来了债权率高的企业，存在现金流量紧张的问题。

到目前为止，正商实业已完成向控股股东出售新股的计划，获得约15.6亿港元的资金，在一定程度上缓和了公司现金流动的压力。

事实上，2018年正商实业已通过不同渠道收购51个地块，进入2019年，正商实业放慢步伐，收购9块土地，其中包括一个成本高达15.1亿元的北京地块，同时控股股东对某项目公司无低利率

突然扩张以填补危险

正商实业的前身是恒辉企业，曾经改名为正恒国际。

  2015年，正商集团败北IPO后，以7.31亿美元的代价收购恒辉企业22.13亿股，以55.02%的持股率成为第一大股东，获得了上市平台。 之后恒辉企业被改名为正恒国际，这个名字很难和正商集团联系起来。

迎接新气象的正恒国际信心满意地说:“结合新团队几十年的房地产业经验和在中国的声誉，一定会引领我们新的最高，创造更大的成果。” 但是，从正商集团注入的资产来看，正恒国际当时并不受到重视，商业住宅项目只有一个，对于正商集团来说，正恒国际这个“壳”似乎没有完成曲线性上市的希望。

正恒国际的收益规模在过去两年间也没有大幅增长，从2015年到2016年的收益没有超过亿人。 同时，其现金流状况也比较惨淡，虽然筹资现金流从2015年的1.4亿元增加到2016年的9.1亿元，但经营现金流从0.4亿元减少到-7. 5亿元，手持现金流仅为2.1亿元。

但是，正恒国际于2016年5月向8名订户分发了约7.95亿股，筹措了约1.59亿港元的资金，其中1.5亿港元为偿还借款和支付款，900万港元购买了郑州的一个区域，缓和了资金压力。

随着正商集团首次注入的两个项目完成交货，2017年正恒国际收益从1498%大幅增加至12.7亿美元，同时4年来首次扭亏为盈，实现了归母纯利润1.5亿美元。 但是，公司的突然扩张，为正恒国际填补了高负债和资金紧张的危险。

  2017年，正恒国际资产债权率从去年的68.6%上升到93.8%，随着筹资现金流从10.1亿港元增加到137.2亿港元，其利息负债也从13.7亿港元大幅增加到124.9亿元，占总负债的59.8%。 同时，由于正恒国际土地储备从4个增加到14个，经营现金流量大幅下降到-129.1亿美元，期末现金8.2亿美元，远离期间78.4亿美元的即期借款。 这意味着正恒国际房地产还没有看到规模，未来利益还没有达到的情况下，会出现新的还原压力。

一年后，正恒国际债务压力持续增加，利息债务总额达到288.5亿港元，总债务比率达到65.7%。 与此相对，预售价仅为12亿7000万港元。 因此，正恒国际资产债权率再次增加，达到97.2%。

为了借新债，正恒国际2018年的筹资现金流将继续保持高位，140亿7000万美元的土地，项目持续投资，经营现金流将继续保持低位-130.3亿3千万美元。 更糟的是，正恒国际收入减少了约45%，在2017年收入下降的基础上。 另一方面，正恒国际的预售金开源困难，长期交货收入也在下降，另一方面，在土地储藏、建设项目的扩充上的持续投资，使负债高的企业陷入了恶性循环。

一心还债:前正商集团买后有利息高的借款

  2019年5月，正恒国际改名为正商实业，与正商集团的名称一致。

与2018年上半年大量购买31块土地相比，2019年上半年正商业实业仅仅购买6块土地就大幅放松了自己的步伐。 专心偿还债务的正商实业上半年紧缩资金流入，资金流向正商集团收购后首次负增长，利息债务下降169.8亿美元，占总债务的比例下降33.1%，经营流程也好转。 但公司的资产债权率增加到97.5%。

另外，公司购买地块的项目交货期集中在2021-2022年，正商业实业的收益规模也在当场停滞不前。 正商实业在高压运行2年后，从扩张转向稳定，短期降低利息负债规模，预见未来房地产结算收入的增加，正商实业规模开始进入缓慢的成长期。

有趣的是，2019年5月正商业收购分区时，河南正商业——公司董事和控股人黄岩坪最终控制的公司，为正商业提供年4厘米以下的无担保贷款，该控股人提供低利率财务援助的行为在过去3年多次出现

2019年8月以来，正商实业向控股股东JoyTownInc (正商集团控股公司)出售41.18亿新股，筹措了约15.65亿美元的资金。 其中6.25亿港元用于偿债，3.13亿港元用于运营资金，其馀投入公司两个建设项目。

首先改名，然后通过子公司给正商实业输血，被外部作为正商集团的正商实业受到重视。 当然，正商实业通过负荷扩张赢得了正商集团对未来的期待，但应注意的是，向控股股东分配以新股筹措的资金，与其说大部分投入正商实业现在的债务和项目建设，正商实业的地位上升，不如说正商集团为了前者的问题

获得资金，正商业又有了地底，9月12日一天以2亿9千万元、15亿1千万元的成本获得河南两个地块和北京一个地块，下半年“开业”成功。

之后，由于正商业实业的高利贷增加了的故事——最高利率12.8%，换成3.4亿美元的资金，公司上半年的贷款成本在7%-10%之间。 很明显，用高利率换取现金，不管是不下雨，还是还债，排除正商业实业以前埋的“地雷”都需要很长时间。 (资料来源:中国网络房地产)

文章来源:中国的网络房地产