房地产股2020_ 讲透中国未来10年新机遇!不是股票房地产,而是......

房地产股2020

许多人认为,人口红利时代过去了,未来很难依赖人口优势发展经济。 未来的中国经济依赖什么发展? 今天世界上最大的问题是什么? 光证券世界最高经济学家彭文生可能会提出自己的意见,阅读本文,对这些问题有新的认识。

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人口红利消失

什么能刺激未来十年的经济发展? 过去20年和未来10年的新旧动能转换是什么?对于不同的人有不同的理解,我只是站在自己的角度谈论我的意见。

过去20年的旧动能是什么?人口红利和金融周期。 今后十年的新动能是什么?数字经济。

人口红利从90年代到本世纪初,我国新的劳动人口持续增加,劳动力供给增加是经济增长的重要推动力,所带来的消费需求也是推动力。

劳动年龄人口的增加在2007年、2008年达到高峰,从2008年到现在的约10年间,一直在消失。 这十年是推动我们经济增长的主要动能吗?

金融周期的扇形期、扩张期、顺周期性,不是一般的经济周期的几年,扩张的时间特别长,也许十几年、二十年……

按周期的时间怎么这么长?

和不动产有很大关系。 房地产是现代抵押品,房价上涨抵押品的价值也上升,抵押品的价值上升,银行的信用量扩大,资金增加后,地价进一步上升,抵押品也进一步上涨等,相辅相成,相互促进在过去的十年里需要推进经济增长。

2017年全国金融工作会议要求加强金融监督,强调近年来不要在政策层面炒房,现在金融周期也进入下行调整,未来经济增长的动能,在金融周期不能过度扩张房地产信用,依赖什么?

新动能是什么?新动能是数字经济,结果是效果,实际上是技术进步,有助于抵消人口红利消退的影响,抵消金融周期增长调整的影响,但这种方式也有弊端。

这是我的大宏观框架,旧的动能并没有消失,对我们的经济没有影响,实际上还是影响我们经济的重要因素,但方向相反,过去是支撑,今后会下降。

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人口现在不是说明利率低的原因,而是将来有可能引起利率低的原因 现在我想谈一谈宏观的古老结构、人口和金融。

前面提到的新旧动能的转换,其实不仅仅是人口红利的消退,日本走在我们面前,欧洲和美国也是几年前,金融周期美国,欧洲比我们早10年,所以我们谈了适用于主要经济体的分析框架,首先从负利率开始。

为什么叫负利率? 利率为什么会变成负利率会引起很多争论,为什么中央银行、全球主要经济体的中央银行会将利率引向现在的零水平,甚至是负水平? 有两种不同的观点。

古典经济学派认为,这是经济平衡,供求平衡所需的利率产生于经济内部,中央银行的政策是将市场利率向均衡利率或自然利率的方向发展。 利率本质上不是中央银行的。 央行的目标是维持宏观经济的平衡。 如果经济有问题,就要把利率引导到相应的水平。 根据这个水平,均衡利率是中央银行产生的变量,中央银行政策只会引导世界的运营,不会改变大的倾向。

总结这个观点,货币是中性的,货币金融只影响物价,不影响实体经济。

另一种看法是,降低利率会在下一个阶段降低利率,形成恶性循环。

两派的看法,其逻辑在哪里?

首先,从实体经济货币的中性观点出发,经济体系中超过短期变动,总需求减弱,经济供给过剩,通货膨胀率低。 在这种情况下,中央银行的政策为了实现消化过剩的储蓄而实现供求平衡,必须将市场利率引向利率平衡的方向,通过利率低刺激投资,消化过剩供给、过剩储蓄。

那么,为什么投资需求弱会导致过剩的储蓄和均衡利率下降呢?一个原因是老龄化。

另一方面,劳动力减少,资本收益率下降,资本收益率下降,投资需求下降,就会产生过剩储蓄。 在这种情况下,利率下降,需要帮助消化过剩的储蓄。

另一方面,生产者和消费者的比率也有影响。 青壮年、劳动年龄人口多,生产的人多,消费的人少,经济过剩利率下降,也是过去30年过剩储蓄过程中利率下降的原因之一。

因此,从劳动年龄人口的增长速度来看,今后10年到20年,更加漫长,劳动年龄人口仍然是推动利率下降的力量。 但是,从储蓄的角度来看,生产者、消费者可能是以前导致利率下降的主要原因,未来其他条件不变,利率应该在上升。

这是两种相反的力量,哪种力量更重要,要证明时间。 但不可否认的是,过去二十年、三十年降低投资需求,统一地提高储蓄,发挥作用。 我认为人口并不是说明现在利率特别低的主要原因,也不是展望未来利率变低的原因。

从货币金融的角度来看,金融周期有利率下降的趋势,美国在过去数十年有三次金融周期的上升,比较各金融周期的上升利率、十年期国债收益率和实际运营,发现各金融周期的次数从第一次、第二次、第三次的利率下降。

也许是其他因素,也许是偶然,但至少由于金融周期、金融扩张、收缩,利率有长期下降的趋势。

金融周期的扩张阶段,信用扩张阶段,主要不是投资消费需求,而是资产价格的上涨。 但是我们的货币政策重视控制CPL的通货膨胀,不太考虑资产价格。 只要通货膨胀不是问题,政策就可以放宽。 之后,金融周期的利率也较低,下跌期跆拳道房价下跌,利率进一步降低。

从金融因素的角度看,贫富差距加大。 什么是金融?金融不是锦上添花,而是雪上送炭,简单地说,金融厌恶贫富。 信用的扩大加大了社会贫富差距,财富集中在少数人手中,少数人的消费需求受到限制,整体消费率下降,储蓄率上升,利率下降。

数据显示,美国在金融约束过程中贫富差距扩大,金融业和其他行业的公司比例处于自由化阶段。 我国没有系统的数据,2017年企业部门去杠杆取得了明显的效果,但家庭部门杠杆继续杠杆,这是一个相对较大的新风险,成为不可持续的问题。

那么,在什么样的状况下杠杆有秩序呢?对经济的冲击有限制。

在什么情况下抬杠杆比较无序? 违反合同是无序的,对经济的冲击比较大,取决于债务人和债权人的基准度。 债务人数千万户,一旦发生问题,重新整理并不容易,金融资产往往集中在房地产上,因此目前房地产融资明显加强控制,从风险管理的角度出发。

另外,标准度越高,相对谈判和妥协的秩序的重建就越容易。

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新旧动能矛盾的根源在于贫富分化 过去与金融周期的扩大有关,但未来面临着下调的压力。 在这种情况下,支持经济发展需要什么? 一种新的动能。

数字经济如何影响经济?

首先,数字经济总体上是增加有效供应,增加有效劳动力。 这种劳动力不是真正的劳动力供给,而是机器取代了人工智能。

这两年间经常出现就业问题。 之后,金融业的分析家和交易员等很多业界被机器取代,陷入了恐慌。 其实我不太相信这个说法。 与其说任何投资行业都不会被机器所取代,倒不如说它在比较简单、重复性的标准技能,如制造业、服务业、信息技术方面。

数字经济正好可以降低人口劳动力需求,增加有效供应,非常明显地缓解了旧动能消耗的人口问题。

其次,大数据信息的使用可以降低信息的不对称性,提高业务资本的生产业务资本利益。

举一个简单的例子,出租车的使用率约为80-90%,私家车的使用率约为20%,以前是借用两个极端,或者是20%或80%。 现在出现了DDT快车、58出租车软件,使用概率约为60%,因为使车变得方便,所以现在有买新车不急的人和换车的人,这提高了事业资本的使用效率。

这种现象有什么影响? 有助于降低抵消储蓄率下降的影响。

以前我们谈过人口的变化,另一个影响是储蓄率下降,资金减少,数字经济为了提高事业资本的使用效率,减少了新的投资需求。

但事情既有两面,数字经济也有很大的风险和挑战,数字经济的规模经济效益可能非常大。 简而言之,胜者吃。 一个平台建成后,具有自然的垄断地位,新增的难以打破。 这是因为它与数字资产和数字经济活动的非竞争有关。

传统的经济活动具有排他性质。 比如,我买房子,消耗房子的供应,别人买的话可能会贵一些。 但是,我使用微信不会影响你使用微信。 你的成本相同,这是数字经济和传统经济的区别。

数字经济的边际成本可以说为零。 例如,在开发微信APP时,可能会有固定成本,但一旦开发完成,扩展的规模几乎是无限的,因此具有先发优势,谁先做,规模非常大,超过传统行业能够想象的。

当然,这个模型带来了很大的问题,独占者通常吃的不仅仅是货币化的表现,还有一些没有货币化的例如隐私的影响。 在这期间,微信都可以被传达者的脸复制,我没有深入研究这个问题,但是觉得很恐怖。

不同层面的影响和传统经济的影响可能不同,总的来说,一个基本判断是加剧贫富分化。

美国最近有一项颇有意思的研究,分析了美国现在的劳动者、员工的收入差距有什么因素,数据显示企业间存在三分之二的差距,而不是企业内的不同岗位。

微观数据中,我们谈到的新胜者吃了很多东西,支撑着新的贫富差距的来源,所以现在谈到新旧动能问题,根本问题之一是贫富分化、人口金融不动产问题。

新的动能数字经济有助于提高总体有效供给,提高效率,但过去旧的动能遗留下来的问题也会更大。

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结语 最近讨论较多的是数字货币,前几天报道中国中央银行马上发行数字货币,之后传闻不太早,现在关注理解数字货币影响的方法。

战后70年有两种货币投入方式,前30年是财政投入货币,后40年是信用投入货币,前30年的问题是通货膨胀,后40年的问题是金融风险和贫富的分化,都极端恶劣,最终还是不行,如何取得平衡是很重要的。

现在的问题是信用投入货币太多,我们过于依赖信用投入,在现阶段,我们认为中央银行有必要发行数字货币,财政的扩张值得关注。

总的来说,世界上最大的问题是贫富分化,但政策水平不同,政治、经济、社会实际看到的美国、欧洲、英国的脱欧等宏观经济政策最值得关注的是广泛的财政。

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