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港交所还将迎接大型住宅企业拆迁的房地产服务公司。
8月7日，波利房地产开发株式会社向港交所提交了上市前的文件。 最终成功敲钟，波莉的房地产将成为中国内地第14家在香港事务所上市的房地产公司。
从营养等方面来看，保利的房地产是今年以来在港口上市的房地产服务公司中规模最大的一家。 但是现在资本市场对房地产服务板块的态度变得谨慎，有必要检验波利房地产的最终价格和募集金额是否可以期待。
“低利润率”AB面
作为保利发展的全资子公司，根据保利房地产招聘书，截止到2019年4月30日，合同管理面积达到3.7亿平方米，扩展到全国27个省、直辖市和自治区的136个城市，管理面积为1.98亿平方米。 在中国管理了817个房地产，包括549个住宅社区和268个非住宅地产。
保利房地产根据招股书，在中国房地产服务百强企业的综合实力排行中保持前5位，但是在有中央企业背景的中国房地产服务百强企业中排名第一。
截至2019年4月30日，波利的房地产收入为17.18亿元，比上年同期的12.10亿元增加5.08亿元，2016年、2017年、2018年的波利房地产收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。
值得注意的是，保利房地产目前在社区增值服务和非业主增值服务方面收入来源比较单一。 招聘书称，其主要收入来源于物业管理服务收入，2016~2018年分别占74.3%、74.7%、68.8%。
从利润率指标来看，保利房地产的表现落后于很多同行。 根据招股书，保利房地产的2018年毛利率为20.1%； 2016~2017年毛利率分别为16.7%、17.9%。 2016~2018年，波利房地产净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。
相比之下，在同一港口交易所上市的其他房地产公司如雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海房地产为20.43%。
以资本追求利润的角度来衡量，宝利房地产的利润率确实不够，但是宝利房地产的考虑也许有一定的理由。 波利房地产总经理吴兰玉在接受媒体采访时表示，波利房地产往往不单纯追求高纯利、毛利水平，而是追求“输血式”，而是重视自身的合理利益。
她说，保利房地产比以前两者都重视增长性，即可持续发展能力。 "试验企业经营管理水平是否能够使制度、标准体系、信息化达到非常精密的水平，能否更好地使用降低本插件的手段，能否保持市场敏锐也很重要. "
这实际上已经成为业界的共识。 万科董事会会长郁亮曾公开表示“万科不动产暂时不上市”。
在上位房地产公司，除万科外，龙湖房地产也没有发售。
严冬的挑战
这可能不是最好的上市时间。
一个多月前，原定于6月30日在香港挂牌的四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司最终推迟了挂牌。 当时，嘉宝股份有关人员接受了“每日经济新闻”记者的采访，考虑到香港股票市场的发行窗口等诸多因素，公司决定在综合考虑之后更新股票募集书后再发行。
据记者介绍，嘉宝股份当时可能面临的是预约不足的困境。 “最近这个时期有发行大公司股票、香港股票交易氛围不足等窗口期限的要素，不仅仅是购买不足的原因之一，价格过高也有可能导致购买不足。” 一个市场的人说。
嘉宝股前注册香港股新城悦，资本不受欢迎。 2018年11月，新城悦在港交所发售，其发行价格设定为每股2.9港元，这是预定发售价格区间的下限。
但是即便如此，新城悦在香港购买合同共计712.3万股的香港发售股票，在香港公开的发售项目中可以购买股票总数的36%，购买不足部分分配给国际销售部分。
目前房地产股票的股价收益率也逐渐回到合理水平。 例如，彩生活上市时的静止股价收益率一度超过60倍，现在已经下降到12.57倍雅生活上市时的股价收益率也超过50倍，现在下降到20倍左右。
保利的房地产在现在的时间节点上市，真的不是好时机。
熟悉香港资本市场的人对《每日经济新闻》记者表示，目前市场整体趋势令人担忧，尤其是在这个行业没有受到特别关注的情况下，大家的筹资者预约一定会有担心，对未来的评价等有影响。
但是保利的房地产可能并不担心。 吴兰玉，投资者最聪明，资本最聪明，我同意怎样评价优秀的企业，规模足够大，收益力足够，可持续发展足够，这样的企业就是好企业。
背叛中央企业，可能是保利的房地产底气。 “一方面保利房地产充分发挥了中央企业的背景优势，可以通过“中央合作”“中央合作”开展市场化，另一方面，作为中央企业的房地产领导者，它本身在安全、应急管理方面具有独特的优势。” 吴兰玉指出。
