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宝安区创新创业基地有一个典型的例子，运营适当，不能空间供应。 南方日报记者何俊摄
最近，在宝安区福永大街开工的胡先生很烦恼。 工厂租赁快到期了，今年计划扩大生产规模，但现在离现场租赁期限只剩几天了。 胡先生不仅找不到新地方，原厂房价也上涨了近40%，每平方米租赁从26元上涨到36元。
2018年以来，深圳市部分产业房租上涨、租赁行为不规范等现象直接增加了企业，特别是实体企业的运营成本，保障了产业发展空间，对建设良好的营业环境产生了不利影响。 为了控制产业房租上涨趋势，5月底，深圳市房屋建设局表示，将制定一些规范产业房租市场稳定租赁价格的措施(试点)(征求意见)，向社会征求意见，增加有效供应， 通过优化供应结构，规范建议稳定工业房租的租赁行为，有效降低交易成本，保障深圳产业发展空间，建设良好的商业环境。
对宝安区来说也存在这个问题。 由于过大的网站租金变动，宝安很多中小企业投入时都很担心，犹豫不决。
在宝安持续优化商业环境的过程中，“双房东”给宝安企业带来了怎样的阵痛？ 在省、市、区相关规范和要求框架下，宝安企业对用地成本问题有什么诉求、期待和建议？
租金上涨了，但实际使用面积减少了
前几天，宝安福永大街的胡先生为公司的规模扩大而烦恼。 胡锦涛表示，随着公司的成长，当前办公室和生产场所不能满足公司的发展需求，年初合作伙伴提出的场所扩展计划尚未落实，主要原因是现场租赁问题难以解决。
2017年，胡某和合作伙伴从“二大家”租借了800平方米的场地，开始服装类的生产经营。 当时现场价格为26元/平方米。 近年来，由于宝安用地不足，加上“二房东”等因素，全区用地费用上涨，租金由原来的26元/平方米提高到现在的36元/平方米。 目前，公司租赁合同即将到期，续约意味着租赁成本进一步上升，胡先生必须另找地方。
跌了好几个月，现在还没有决定合适的住房来源。 胡锦涛表示，今年旧厂房便宜的一层也只有35元/平方米，而且大部分厂房都是由“二大家”租用后转会，扣除摊点面积后，实际使用面积只有合同显示的50%左右。 这意味着即使使用很多租金也没有足够的可使用面积。
在即将建成的深圳国际会展中心旁边的产业区，企业主汤也面临着同样的问题。 汤先生为公司租过2000平方米的空间。 最近继续现场租赁的时候，发现了同样空间的租赁。 由于摊位面积变大，合同租赁面积比去年增加了很多。
变形提高水电价格，加重中小企业的负担
根据记者的调查，摊位面积变得隐性大，实际租金变高，除此之外，很多“二房东”在租赁中提高了水费和管理费等。
目前经营塑料模具公司的唐某对此有同感。 据唐某介绍，中小企业多以租赁现场为主，无论现场基础设施如何老化，房租每三年上涨一次。 “二房东”作为“中介人”，在整体租赁现场后，分让给企业，通常收取企业三个月的押金和一个月的租金。 该模式只需向“双房东”投入少量资金，承担基本的管理职能，企业就必须为此支付高成本。
“不仅在房租方面，在水电费方面也普遍存在不合理的情况”，唐某表示，工业用电原本就比居民用电价高，现场每月用电需求量大，在此基础上，收入差距给中小企业带来了很大负担。
唐某表示，产业住宅是一般中小企业无法跨越的瓶颈，希望政府采取相关措施，切实解决许多出租人的“二大家”问题。
现场变身为“孵化器”，要求提高运营模式
除了单纯租赁获利的传统“双房东”外，近年来，随着宝安产业的变革和发展，市场产生了许多种类的“创新空间”和“孵化器”经营者，这类租赁人大多是专业运营机构，租赁房地产后，除了提供基础房地产管理服务外，还提供运营服务和产业增值服务
具有这样一定的专业运营能力，对于不传统的“二大家”，他们在一定程度上扮演连接原业主和出租人的“桥”角色，通过房屋、工业用地租赁供需双方的信息通道，挖掘库房资源，充分利用空房和工业土地，为进厂企业提供服务等方面积极
宝安某改造旧工业园区的孵化空间负责人钟某说，当她两年前租下这个旧工业园区时，原业主很难找到合适的租赁企业，所以园区空了一年多。 “我们租赁园区后，将园区改造成孵化空间，目前孵化空间入境率达到70%以上”钟某表示，孵化空间运营机构在为企业提供场所的基础上，为入境企业提供工商、财务、法律、会务、培训和人才等基础孵化服务。 这些很难由工业园区业主提供。
同时，随着产业的快速发展，记者发现一些孵化器的服务模式跟不上产业发展的需要。 宝安的空间经营者要进一步引导政府，更好地创新和提高运营模式和孵化模式。
位于西乡街宝源路的宝安网络产业基地a区由深圳市四方网盈孵化器管理有限公司投资运营，于2012年10月正式应用，主要定位为科技型中小企业孵化办公空间。 资料显示，截至2017年底，园区已引进72家企业，租赁率达85%。 为了园区健康持续运营，近两年来，园区空缺率一直保持在5%左右。
今年以来，这里的空白率也逐渐上升，现在的空白率达到了30%左右。 据住宅区运营方面介绍，空缺率上升的原因主要是租金上升。 “业主重新改造住宅区，租金由改造前的60元/平方米提高到80元/平方米，涨幅达到20%。 很多创业企业无法承受，对租金产生了一定的影响”
为了改善高空缺率局面，园区运营方四方网盈孵化器管理有限公司开始着力提高产业服务。 基于传统创业服务，引进大企业服务平台，为园区创业和中小企业提供更系统的服务。 目前，该园区已引进海尔、欣旺达、富士康三大企业，可为园区企业提供低成本的采购服务、更完善的试制服务和更强大的营销平台。
受优质企业欢迎，有些空间积极空出
宝安区的一些创新创业基地经营适当，也有不能求空间供应的典型。 为了引进真正的优良企业，这样的空间“必不可少”的口号也呼吁。
天格科技园位于石岩街罗租赁社区黄峰岭工业区，2018年完成改造正式开园，其前身是高尔夫球场。 据园区负责人杨科介绍，园区建筑面积约6万平方米，目前已引进22家企业，其中国高规模企业7家，2018年年产值达8亿元以上，企业类型以智能制造领域居多。
天格科技园租金40元—100元/平方米，比周边产业生涯高40%，这不影响许多优秀企业的先进。 “这与我们园区的定位有着密切的关系。 杨科说:“天格科学技术园的定位是“智能制造产业革新园，世界科学技术成果孵化园”。
除引进科技型企业外，园区还积极构建了国际交流平台，建立了中俄两国四个地区(哈尔滨、深圳、莫斯科、叶卡捷琳堡)的联合创新中心，构建了中俄两国跨境科技创新服务平台。
“我们的真正作用是为产业服务者和投资者，把我们的资源和优质企业的资源联系起来，解决企业发展的困难，实现双方的成长。”秧歌说。
杨科技园表示，天格科技园现在的空缺率在25%左右，这并不意味着不能招揽企业，更多的是“自主空缺”，园区的定位是引进有规律的企业和优良的企业，有些传统的企业想要进军，我们不同意。 当然租金也是重要因素，天价租金平均为50元/平方米，是许多传统企业的高水平，匹配过程是必要的。
同时，杨科也承认，由于各种原因，宝安的很多工业地带没有留下“红本”等历史性问题。 近年来，宝安推动变革推进“腾笼换鸟”，使许多老厂房改造升级为新型产业载体，引进了许多优秀企业，产业空间载体实现了突破性的发展。 值得注意的是，这些产业空间的历史问题总是困扰着他们。
“企业要上市的话，所属的住宅区就需要“红本”。 这导致了许多上市公司和期待上市的企业无法进入这些职业生涯，对宝安区也造成了巨大损失，希望将来能有办法解决这个问题。 秧歌说。
宝安八项措施稳定工业住宅租赁价格
目前，宝安进入产业转型和发展重要时期，保障产业空间，稳定工业房租价格已成为全区工作的重要组成部分。 2018年底，宝安区发布了“稳定宝安区工业房租价格降低工业企业成本的一些措施(试点)”(以下称“一些措施”)，制定了8项措施，控制了宝安区工业房租价格的激增，确保了工业经济的稳定健康发展。
在“一些措施”中，第一条是“严格保障工业用地和工业住宅的功能属性”。 严格执行《宝安区旧工业区整治提高暂行办法》等规定，工业用房原则上要保持原有的使用属性，严格限制工业红线内工业用房向非工业用房的转变，严格控制普通工业用地( M1)的工业用房改造新型工业用地( M0)的工业用房。
现场租金是企业家们发展过程中最关注的问题，为了使工业租金具有参考标准，“一些措施”提出“定期发布工业租金指导价格”，委托第三方调查、评价，科学制定区域、分类、等级工业租金指导价格，准确引导工业租金。 工业房租指导价格每半年公布一次。 区属国有企业、社区股份合作公司所有或经营管理的工业住宅，租赁标准不得超过同期工业住宅租金的指导价格。 其他类型的工业房租标准应参考同期工业房租指导价格制定。 工业房租标准超过指导价格15%的，其租赁人不得享受宝安区的各种产业支持政策，区不得参与国有企业房地产、集体房地产的招聘。
为了防止现场抢购、提高租金等违规行为的发生，“一些措施”建议“严格管理工业住宅的租赁行为”。 区以国有企业、社区股份合作公司的名义租赁工业现场的，租赁合同应当明确规定，未经租赁人许可不得租赁或者分让。 违约转租、转让，应列入诚信黑名单，三年内不得参与地区国有企业房地产、集体房地产的招聘。
另外，“一些措施”提出“规范工业住宅用电价格”“规范工业住宅摊位面积”“建立工业住宅公共服务平台”“建立投诉举报和合法执法机制”，建立公平透明的服务平台。
这项措施得到宝安企业的普遍欢迎。 丰农源科学技术理事长孟林认为，现场租金对中小企业来说是相当大的支出和压力，其中相当的企业放弃经营是现场租金的压力。 政府公布这些措施，实际上是为企业负担，直接降低企业支出成本，轻装企业前进。
红果智能科技副总裁高锐表示，这一政策非常优秀，政府采取了一系列措施，使企业能够根据需要，将更多的能源用于产品开发，使技术和成本更具竞争力。
记者调查显示，实施“一些措施”半年来首次见效，特别是“严格控制工业住宅租赁行为”条件十分有魄力。 同时，多条街道希望“一些措施”进一步细分，进一步加强基础指导作用。
■声音
创新孵化模式全面支持企业发展
现在，产业空间的“二大家”问题备受关注。
深圳市智能装备产业协会、深圳市电子装备产业协会秘书长施浩认为，对于许多中小企业来说，找到合适的生产空间是很重要的，但是现在市场上“二大家”的混乱很明显，企业在租赁现场时，面对价格变高，随意变高的现象，企业可以集中精力生产 而且“处理这方面的事务特别是消耗中小企业的能源”。
深圳市政协委员、洲明科技会长林洺峰表示，由于“二房东”提高租金，企业运营成本增加，企业转移现象越来越严重。 “据我所知，深圳有70%—80%的LED企业转移，实体工厂转移到惠州、东莞等周边城市，转移到江苏、浙江、江西等省份。 物理工厂离开，随着研究开发，研究开发进行革新的话就不见了。”
工信部萨迪研究院中小企业研究所所长赵卫东近年来为了支援革新创业，在各地支援了很多创业孵化基地。 但是，许多孵化基地最后成为“二房东”，成为代理登记公司和代理收费服务机构，没有出现创新的因素。 “要解决这个问题，首先必须改变传统孵化基地的模式”赵卫东表示，孵化基地不仅可以提供空间，还可以为中小企业提供资源、资本、营销的新思路，全面帮助企业发展。 只要孵化模式不断创新，孵化的企业就能走得更长、更远。
他山之石
东莞提出工业厂房租赁指导意见
为了规范现场租赁市场，东莞市政府去年12月发表了《关于稳定工业现场租赁市场秩序的指导意见》。 本意见明确了町村现场的房地产都必须进入町级交易平台进行交易，以公开竞争价格方式进行交易的，个人和房地产中介代理机构参加竞争，原则上不得转卖租赁，二是各町街(住宅区)政府(事务所、管理委员会) 三是要主导建立多部门联合监督管理机制，建立非法租赁通报电话和受理机制，对非法租赁过程中的恶意操作、敲诈、胁迫等行为，列入涉及黑涉恶的特殊打击范围。 承诺依法禁止租赁条款和交易保证金条款，对违反合同的租赁部门和个人依法追究责任，列入交易平台信用风险警告清单，3年内不得参加全市町村现场房地产租赁。
今年2月，龙岗区在《关于龙岗区大幅降低物理经济成本措施》中提出降低产业房租成本的“组织拳”:一是提出产业房租指导价格制度，科学制定地区产业房租指导价格，定期更新二是推动国有集体产业房价， 加快创新型产业住宅建设增加产业空间供给三是区建立国有企业产业住宅、社区集体产业住宅租赁合同备案制度，要求区在国有企业房地产、集体房地产对外租赁现场合同中明确禁止租赁。
同时，“二房东”随意变更水电计量设备，增加公共摊位面积，增加用水量，提高中层水价等欺诈行为，龙冈区开展产业住宅租赁违法行为整顿行动，在全区建立统一投诉平台和合法执法机制，严惩，黑恶势力垄断市场等
●南方日报记者崔洁胡百花
