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由于对房地产公司的服务长期不满，海口市美兰区新世界花园区和夏威夷花苑区业主委员会在投票中公开招聘新房地产公司签约。 但是，根据记者的采访，老房地产不想退出，新房地产不能入场，新房地产入场的正当性受到质疑，各种矛盾解决不了。
有关专家表示，海口这两个小区房地产交换困难的问题具有代表性，小区业主委员会如何合法行使权力，政府部门如何发挥作用，如何依法有效解决纠纷，以小区政府为指导加强管理，将在现实工作中积极解决
小区房地产交换频繁“卡壳”多方游戏陷入僵局
新房地产入场的正当性受到质疑
在街道指导下，新世界庭园小区经过数年“奋斗”，终于在今年3月26日首次召开业主大会，得到了“两人半”业主(占建筑总面积过半数，占总人数过半数的业主)的同意，顺利设立业主委员会，在街上报名。
新世界花园业主委员会成员对记者说，委员会成立后，立即与房地产公司联系改善物质管理服务，不仅被拒绝，对方也不会公开承认新成立的产业委员会。 之后，行业委员会召开了第二次业主大会，获得了聘用新房地产公司的许可。
得到过半数选票公布后，行业委员会委托投标公司招聘全国房地产公司，家具合格房地产公司中标，双方签约，约定7月8日入场。
一个行业委员会成员告诉记者，第二次业主大会开始后，老房地产相关人员相继上锁，带着警卫骚扰家里，当天老房地产和一些业主约定不让新房地产进入住宅区门口。
在此期间，有一种说法认为，产业委员会之所以急于更换房地产，是为了获得新房地产的好处，最终吞并住宅区千万元的房地产修理基金。 “这种不确定性的语言很多，对业界委员会不知情的业主产生了怀疑。”一位业界委员会成员说。
支持旧房地产的业主和业界委员会不信任的业主到街上报案，主张第二次业主大会的投票是假的。 根据调查，町内会在第二次业主大会上发现了“没有事先通知町内会和町内委员会”等不规范的状况。 町内会相继向产业委员会发出了两人的通知，发表了第二次业主大会的相关情况，要求推迟新的旧房地产的交接手续。
7月8日，区政府介入街道，多次召开赞助会，就新世界庭园的房地产计划、投票方式等进行多次讨论，用电话检查选票，确保“两人半”的真实性。
根据法律规定，一些业主说的“选票是假的”是事实的，即使用电话检查也不能达到“两人半”，行业委员会和新房地产的合同没有法律依据，新旧房地产不能依法接管。
海口市美兰区居保中心负责人说，住宅区实行自治管理，但现在没有新房产进入，所有者报告投票虚假，行业委员会希望政府退出旧房产，政府部门必须介入，用电话检查选票等。
在通过电话检查选票的同时，镇内会向新世界花园业委员会发出“下令修正的通知书”，要求该地区二次业主大会存在三方面的不规范情况，下令修正，特别是要求职业委员会对采用的房地产服务企业的服务质量标准、服务费用、合同期限等事项按照相关法律法规进行规范投票
“如果新世界花园业委员会按要求整顿，政府可以帮助协调”米兰区政府相关人员在7月25日接受记者采访时这样说道。
新世界园林某行业委员会成员前几天指出，海口美兰区夏威夷花苑地区发生的旧房地产交换纠纷，质疑新房地产能否顺利入场。
5月25日，在海口夏威夷花苑区进行了旧房地产的交接，但是旧房地产拒绝退场。 据海口市业主委员会会长肖江涛介绍，协会表示，在夏威夷花苑召开业主大会，招募新的房地产公司是在街道运营和社区居委会的指导下进行的，所有手续都是合法的，区政府进行的选票核查也达到了“两人半”的要求，但是是合法的
旧房地产占领洞穴而不移动地点
接受记者采访的相关人士认为，上述两个地区交换房地产时发生的波动，与旧房地产不想放弃赚钱的阵地，行业委员会的成员不熟悉法律法规，工作能力不能接受大众等有关。
“大多数房地产公司的住宅区因为不想旧房地产退场，所以存在着各种矛盾。”肖江涛说。
老房地产们为什么占领住宅区不动？ 据海口市业主委员会理事介绍，房地产应该是微型产业，但实际上却成了“零本万利”的暴利行业。
一般来说，开发人员在开发楼盘后，开发人员与房地产公司签约，许多开发人员自己设立了房地产公司管理区。 根据现行法律，在小区成立产业委员会之前，业主们与开发商和任何房地产公司合作，与房地产签订任何服务条款都没有发言权。
从房地产企业来看，由于行业准入门槛低，工商登记只要拿到营业执照就可以营业，企业素质不高。 海口区房地产只有1800多家，房地产公司有2000多家。
据上述协会理事介绍，一般住宅区有公共利益，包括电梯广告费和车费在内，一些大型住宅区有公共区域租金的一般老板不能清楚地理解房地产公司的收支账目，不如监督。
耀江花园是海口中规模的小区，居民超过1300户，该区业委主任陈雷介绍，小区年广告费25万元，地面停车费约35万元，公共房租25万元。 陈雷表示，产业委员会将与原房地产签订一年试用合同，服务改善后继续合作，如不满意，将考虑更换房地产和追求公共利益。 但海口福祥家园业委员会主任陈新说:“之前房地产没收的公共利益很难收回。”
老房地产们常常想“不被解雇”，他们在业界委员会的准备阶段做各种各样的干扰。 新世界庭园的住宅区的房地产也在新房地产出现之前，暂时邀请数十人的“保安”继续巡视。 7月10日，美兰区政府应园区业委会的要求，公安局核对了园区保安名单，整理了“无关人员”。
几位美兰区政府高官回答说，新世界园林区业委员会成员不熟悉法律法规，召开业主大会，投票招募事项不符合法律要求等问题，被部分业主质疑和起诉，也是房地产交换困难的原因之一。
关于政府是否能够协助撤销合法采用新房地产的地区，政府回答可以签约旧房地产，给予行政处罚，但根据现行法律，如果合同和行政处罚不顺利，新房地产和产业委员会只能通过诉讼手段维持权利。
海口市业主委员会有关人士表示，迄今为止，不知道对房地产主管部门拒绝退场的房地产公司实施“行政处罚”，希望法院的判决能够解决矛盾。
8月1日，在新世界庭园所在的新港大道上发布了“给新世界花园区全体老板的信”。 根据这封信，为了妥善解决纠纷，理解了居民主流的民意，美兰区组织了力量，监视了录像的全过程，以电话访问方式进行了舆论调查。 经过调查，交换房地产是许多业主的意愿，但这项舆论调查不能成为交换房地产的法律依据。
8月2日早晨，新世界庭园的园区采用的新房地产还没有入场。 新口街道办公室又临时给园区业委会发了信。 7月23日，部分住宅区业主向法院提起诉讼，要求法院裁定住宅区第二次业主大会的表决结果无效。 目前法院已经立案受理，区域物业管理维持现状，暂停物业交接，避免冲突，法院提出审判后，依法院判决执行。
“司法程序进行至少半年，旧房地产不退场，但服务质量直线下降，苦恼的是园区老板。”肖江涛说。
多行动力促进工业委员会健康有效运行
据记者采访，海口两个地区的房地产交换矛盾消耗了某地区政府、镇内会、社区居委会的大量行政资源，有关人员不仅要处理日常工作，还要加班处理两起纠纷，最后得不到特别有效的办法。
“当地政府方面头疼，其他地区也有可能发生同样的事件。”美兰区的一位官员在2年前说，区政府认识到房地产公司的滥用费、房地产和所有者之间的矛盾、开发者的承诺无法实现等问题是地区矛盾较高的要素。
海口市政府非常重视行业委员会在园区管理中的作用，要求各区多指导园区建设工作委员会，海口市业主委员会统计显示，目前在海口市2868个不同园区中，建设工作委员会的有386个，占13.4%。
为什么进展这么慢？ 海口秀英区和美兰区居民点的人们，海口很多小区的空缺率高，与候鸟型业主有很大的关系，这些业主的居住时间短，对小区事务不太关心，无论是成立产业委员会还是采用新的房地产，都要达到《物业管理条例》规定的“二人半”的要求
“‘双半’是难走的炕。 ’上面的人说。 海口市业主委员会有关人士认为“两人半”不能达成目标是事实，但政府主管部门不愿意介入、不能介入也是主要原因之一。
例如《海南经济特区物业管理条例》明确规定，物业公司拒绝办理移交手续的，县级以上物业管理主管部门逾期不移交，视情况处罚款，不移交3个月以上的，可以降低资质等级，吊销资质证明书。
海口夏威夷花苑区老房地产拒绝移交2月多，海口市业主委员会有关人员称，房地产主管部门对老房地产没有实施罚款等处罚。
肖江涛表示，根据现行法律规定，镇内会、乡镇政府对园区建设工作委员会有指导和监督作用，但实际上指导和监督是“审查”，这项工作没有纳入城镇、乡镇绩效审查，不能做，有关人员对这项工作动力不足
此外，肖江涛表示，城镇、乡镇也存在无法指导和监督的问题，以海口为例，市住宅建设局房地产科4人，各区住宅保险中心副主任管理房地产，街道专业处理不管理房地产的人员，各区有数百家园区，各区动员数百家、数千家。
另一方面，专家表示，部分地方官员受“住宅老板自治”法律规定，期待处理、限制新旧房地产交接的矛盾，或者通过法院的判决解决矛盾，实际上放任、拖延矛盾，不是住宅管理的积极作用。 但是，广大园区的业主和产业委员会的志愿者对设立产业委员会和维权的法律规定还不清楚。 维权过程中易发生操作不规范，需要有效的训练指导。
美兰区政府的一位官员表示，房地产纠纷逐年上升，政府认为有必要加强社区的网格工作人员能力，提前发现、介入、指导、交换房地产公司等。 尽快开展电子决策投票系统，解决候鸟业主不能访问的问题，使投票结果真实完美。
针对物业管理行政力量薄弱的现实，专家应仿照国内一些城市增设城乡社区发展管理委员会，在社区增设物业管理中心，配备专家，赋予行业协会多种职能，加强行业委员会成员和基层物业管理人员的培训和指导，帮助行业委员会健康有效运作
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文章来源:经济参考报告
