房产销售不出_ 中国房地产互联网营销进步简史

2011年5月，房地产市场巨匠潘石屹和当时的易居中国董事局主席周忻开始网络拍卖时，他的目的只有一个:以他的微博大v的身份创造新话题，使他自己和他的企业SOHO保持中国的知名度。

然而，与过去和今后的事件营销不同，潘石屹这一动向已经成为中国房地产营销的分割线。

从前，在房地产营销的刀耕火种时代，这个时代只有在线发传单、丢广告，营销除了赚钱以外别无他法，今后网络逐渐成为标准，房地产经纪人的转型、渠道CPM效应计费进入新的方式， 房地产网络大基础建设开始，房地产O2O扩大，仅仅几年，网络的发展就把房地产营销转变为几个时代。

传统房地产渠道营销

以前，营销代理公司的世联、华远、合富辉、各领藩地、风骚二十年以后，传统机关市的占有率下降消失，住宅多，贝壳找房，找新房，易居住房友、吉屋、诸葛亮找房等新生力量崛起，市场浮沉，评价下降，风云变化。

房地产网络营销8年来总结过去，探索未来。

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潘石屹打响了房地产经纪人的第一枪

2011年4月，在海南博鳌财经会议上，潘石屹遇到周忻。 当时潘石屹旗下的银河SOHO正在销售期间，他寻求新的市场营销方法周忻也向潘石屹介绍了自己创建的网上小卖店。

潘石屹周忻2011年会见

两个市场高手的短暂邂逅高效地完成了业界瞩目的市场案例。

一个月后，包括银河SOHO和望京SOHO两个项目在内的11套源头，在新浪乐居建设的网络平台上进行了公开网络拍卖。 潘石屹答应“从0元开始拍，多少钱卖”。 但是面包并不担心房源的低价销售，这些人气房源已经被网络销售员邀请的意向客人瞄准了。

这现在不是新颖的网络拍卖方式，当时掀起了巨大的浪潮。 积极的舆论反对认为，这次拍卖是将当时流行的网络拍卖方式运营到房地产领域，具备房地产经营者的初步条件，这是一种依赖于在线客户的方式，不仅是真正的电器商品，也是虚名实在的。

争论的焦点是网络在其中扮演什么角色。 只提供网络的基础技术，交易双方都可以使用，还是网络真的把交易从网上掉到了网上？

争论不停，没有结果。

之后，万科、恒大、淘宝等一线开发商和互联网企业纷纷加入这一潮流。 从房地产来源的网络拍卖到将当时流行的联合购买模式引入房地产经纪人交易为止，房地产市场营销真的开始与网络连接了。 万科与蚂蚁合作成立了万科网上旗舰店，方兴地产(后来改名为中国金茂)双十一日召开CD节，房地产商完成了从单一住宅源拍卖模式到购买住宅源团在网上销售全盘乃至全部楼宇的阶段变化。

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房地产O2O，网上效应营销的起步

房地产商大道加快了技术在房地产交易中的应用。 同时，网上招揽客人也成为可能。

潘石屹发表的数次网络拍卖，随着市场营销声音的不断扩大，网上购买者越来越多的旅游景点之类的非现场房地产业，也为网络的发展提供了机会。

网络从住宅搜索、后台、搜狐焦点等纯粹的媒体宣传阵地，开始变成真正可以招揽客人的阵地。

房地产经纪人经过2011年，市场教育成熟。 关于在线和在线的争论，可以在线获得客人，但需要在线合作，充分理解用户在线信息在线看交易，产生了房地产O2O的概念。

房地产O2O被称为房地产电力公司的升级版。 房地产O2O从网络时代的有效计费即CPM计费方式开始，很受房地产营销供应商的欢迎。 到目前为止，房地产开发商与项目和互联网的合作多以广告宣传合作为基础，互联网平台方面无需对实际的成交结果负责。

房地产互联网平台将部分广告效果与在线导游和案件现场接待相结合，帮助开发人员完成积累客户的工作。 这种将顾客从在线转变为在线的O2O模型重视正确获得顾客和顾客的结果，锁定顾客的意向获得收入。

乐居、住宅搜索等网络房地产媒体开始尝试O2O这一新方法，2012年，随着O2O市场潮流，集中在房地产O2O上的新公司崛起，住宅多，好屋中国、销售冠科技等全国性的公司和集中在地区的房地产O2O平台开始出现，房地产市场

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移动工具与新公司的崛起

网上结合成为房地产营销的常用方式，房地产O2O的概念应该退出历史舞台。 O2O概念的退出并不意味着网络在房地产营销中的浪费，而是更深入地融入房地产营销。

房地产经纪人说起PC时代末期营销的突破，随着移动互联网的到来，移动工具化的潮流给房地产营销提供了新的有力武器。

接到客人后备案，然后，转移工具解决了房地产营销过程随时随地快速跟踪客户的能力，房地产营销进入了移动互联网时代。

在O2O大潮中快速成长的住宅众多，销售冠技术、好屋中国、吉屋等迅速成为复盖移动互联网工具的互联网平台。 他们一边连接经纪人，一边连接新的开发者，成为开发者和销售渠道的管理平台，使渠道流通更加高效。

房地产经纪人大潮产生的住宅正以许多势头崛起

同时，开发人员意识到移动互联网的价值，将项目的住宅来源添加到上述平台上，资本雄厚的一线住宅企业也开始构建自己的流通平台。 例如恒大建立恒房通营销平台，碧桂园建立碧桂园凤凰通平台，远洋地产等多家双线住宅企业也开始建立自己的平台。

流通佣金是巨大的市场蛋糕，想要自己构筑全民营销平台的开发者们，自己掌握足够的购房者数据，在流通市场上也希望“肥胖的水不会流到别人的田里”。

无论是以开发者为主导的全民市场营销，还是平台式的全民市场营销，都经历了模式的浮沉。 2014-2017年上半年，新房热销行情使开发人员专注于全民市场营销，全民市场营销本质性客户介绍周期长，效果慢，运营困难，开发人员投入了渠道准确、效果快的二手联动渠道。

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往返:二手房证券公司的网络化

在专注于新房市场营销的互联网平台诞生发展的同时，二手住宅中介服务领域的互联网化也在同步进行。

从2013年开始，搜索室因为端口费用不断上涨，决定让连锁房等经纪公司建设互联网平台。 2014年连锁房子在线升级，口号是全网真房源，通过有效的市场定位和多维推广，连锁房子网络迅速开放市场，开始成为中国中介行业首家建设互联网平台的企业，我在家，21世纪的房地产

链条家首先打出了真正的房间口号

二手住宅中介公司的互联网过程远比外界看到的复杂。 实际上，链接家的网络改造从参加者那里看到的链接家的网络正在向前发展。 早在2009年，连锁家就与IBM合作，尝试了互联网作业来管理经纪人。 简单来说，首次给经纪人打网，使经纪人的合作和管理更加方便。

此外，大楼库大楼词典的建设、房地产交易中介人，以及中介间住房来源的共享机制、合作规则、佣金规则、客户工具的使用等，都在二手房中介公司网络改造的范围之内。

2018年4月，除了连锁房子，左晖还成立了寻找贝壳的平台。 这个联动经纪人、二手房买家、二手房买家、开发人员以及装修等产业上下游各环节的居住服务平台，推进了二手房经纪人工具化的新阶段，即二手房经纪人与其他领域的融合联动、资源的相互共享。

它提供了上述住宅多等公司的崛起发展，从不同的领域和路线上嫁接了互联网，但最终朝着同一个方向，它通过互联网进行了行业工具的互联网化和和平台化。

以连锁房屋为首的贝壳寻找商通过互联网最终走向平台型公司，向中介公司提供基础服务和协同管理方案的住宅较多为首的新房销售服务进入的公司也将平台化，为中介人提供各方面的资源合作，提高性能

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工业互联网基础设施与私人域业务发掘

房地产互联网开始兴盛，终于到了流量变化的十字路口。 无论是消费品领域还是房地产垂直领域，流量成本逐渐增加是互联网行业的整体趋势。 在传统门户时代，互联网平台竞争不激烈，业务基本上集中在一些大型平台上，但移动互联网的发展冲击了业务中心化的趋势，用户的多种选择从业务中心化分散

房地产领域的明显趋势是传统的在线平台搜索住宅世界，减少了后台、狐狸焦点等平台的流量，增加了安居客等端口平台的流量购买成本，出现了每年涨价受到用户抵制的现象。

但是在房地产的垂直领域，无论平台的中心化流量如何变化的魔法、流量的精度问题、流量的转化率问题，都困扰着房地产网络营销商们。 网络流量质量(即顾客准确度)是房地产营销的核心，中介群体的专业程度决定了转化率的高低。

我域的业务量随着房地产产业网络的兴起而开始受到重视。 产品价格高，决策成本高，民营企业拥有数百万经纪人军队稳定的客户关系，具有民营企业的长期经营特性。

近年来，随着互联网技术在房地产行业的应用，房地产产业互联网的建设构建、维护和奠定了房地产营销专用域的流量基础。

经纪人大军自然具有民间流量的长期经营特性

回顾产业互联网的发展。

房地产网络营销比消费品等其他领域的网络发展进程慢得多，除房地产自身的行业特性外，房地产行业的网络基础也很薄弱。

例如，房地产营销交易所需的房源、资金管理系统、房地产交易中的客源认定系统、新居和二手房源共享系统、合作规则、佣金规则、工具使用、客户获得渠道、培训系统等，这些基础设施建设的重要性相当于物流、支付、商店管理系统的京东和淘宝 但是，在房地产经纪人出现之前，企业还没有构筑这些产业互联网的基础设施。

住宅多，连锁房屋等企业相继投入资金，围绕房地产交易进行了产业互联网的基础设施建设，房地产真的迎来了互联网的应用时代。 有了这些基础，产业从业人员之间的相互合作成为可能，民间流量在产业内相互流通。

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渠道效应化、房地产互联网的终极发展方向

房地产经营者、全民营销以及民营地区流量的应用等同于推动营销与渠道融合以及营销与渠道效应的发展，开发者金主建立了渠道效应计量手段，为各大玩家建立了统一访问标准。

媒体带客户成交，按佣金标准结算的渠道公司和电销公司仍然可以按成交依赖平台，独立操作项目获得收益。

营销渠道效应化主导行业整体的销售模式。 总的来看，目前从事“渠道流通”的公司有好几家。

1、品牌类。 代表贝壳和易居家的朋友，他们有各自的直接经营或加盟系统，有自己的数据库和客户，融合店铺的经纪人资源，具有强大的资金力量，同时也具有数据能力。

2 .综合类。 这些公司以轻模式运营，或者是互联网平台，例如住宅多，与开发者和经纪公司联系，通过SaaS技术资源的整合，对开发者的优惠政策制定流通战略，但是整合资源多的是服务经纪人实现交易

3、资源类型。 开发者整合了数据资源，也就是顾客数据的路径，希望利用例如拥有高级会员、购买者数据的平台，利用邀请访问、注册、转换方式完成流通。

四、媒体。 有些媒体，包括新媒体在内，各地都有这样的公司。 例如杭州楼层、南京大厦市、365淘房等，凭借自身的影响力和专家的影响力，组织媒体报道、讲座、观房团的方式向开发人员引流，提供成交的机会，从而获得佣金。

这些原本在不同的道路上各自排队的参加者们，共同前进，走向市场营销渠道的效果化之路。 最终将转换效率和成本指向从中心流量发展到私人流量。

那么，营销渠道效应的最终方向在哪里？ 的确，二手联动是各种复合流通模式中天然成本最低、渠道最有效的方式之一。 中国200万经纪人深入参与2亿社区家庭买卖服务，平均在100户住宅买卖中提供信息和深度服务，他们是最大限度地控制住宅私有域流量的集团。

渠道分销市场趋势

联动流通暗战开始了。 贝壳寻找房间，以易居住的朋友为代表的自营证券交易系统，去年共创造了7000亿家新建住宅流通GMV，预计2019年在今年完成兆GMV的住宅，以多数住宅为代表的全开放， 资源整合类平台是中国房地产互联网成功代表在美国纳斯达克上市的最后关口，资源型和媒体型平台也在一些城市拥有自己的市场空间。

从2011年到现在，房地产网络营销经过8年的时间，从宣传概念完成了实质性的转变，基础设施建设也完成了，房地产营销摆脱了荒凉的战争时代，走向了太阳的透明度，走向了网络效率、公正性、平等性的本质。