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"他以为他逃过了P2P炸雷，却躲不开租赁公寓. "
8月初，南京乐加商业管理有限公司宣布，公司停止经营，关闭所有业务，员工大量退休，没有经营收入，无法偿还客户的债务。 剩下的是多年付租金的房客和几个没收钱的房东。
包括乐高公寓在内，这年半，连锁的租赁公寓爆炸了20多处，等待爆炸的可能还要多些。
过去两三年，传统租赁经营者疯狂扩张，大型住宅企业也进入租赁公寓。 随之，一些企业突然爆炸，另一些企业陷入租赁损失的僵局。 从今年开始，朗诗地产、远洋地产开始剥离长屋公寓，万科纷纷退出城中村改造。
过去两年里最受欢迎的行业，现在为什么悲鸿渐行？ 这以前无数红海真的成了血海吗？ 正在讨论“租赁公寓为什么会打雷，租赁业真的赚不到钱呢”。 对于有关问题，先见经济学家邀请行业专家进一步分析解读，了解租赁市场未来的发展趋势。
“现阶段，我国长屋公寓市场普遍采用“高进低出”模式，是该行业爆炸的主要原因之一。
最近宣布破产的乐伽公寓，公布了高进低出的经营模式存在严重缺陷，给租赁公寓市场带来很大的风险。
高进低出是指长屋公寓为了抢夺市场，以高价从房东那里收购住宅来源，以低价出租给租客的模式，与中国许多最早创立的互联网公司非常相似。
例如，在当时的出租车市场上，DDT和快滴们在红包战争中争夺市场占有率。 长屋公寓也沿袭了互联网行业的惯用手段。 但是，以这种赤字占领市场的方式，背后需要强有力的资本支持，否则金钱的燃烧模式难以持续，现金流量中断后公司会立即倒闭。
长租高级公寓遭遇雷击的另一个大原因是导入了业内一般采用的像租赁模式一样的过高金融杠杆。
承租人在与租赁公寓签订租赁合同时，与第三方金融机构签订融资合同，金融机构向租赁公寓公司支付年至2年租金，租赁公寓预先收到资金后，不是将所有资金支付给房东，而是用于迅速扩展新业务，租赁公寓的贷款 出租人不仅面临被打扫出门的风险，还每月偿还金融机构的贷款。
高进低出和租金贷款两个主要因素，再加上长期租金公寓频繁爆发的深层原因是国内租金市场的投资回报率大大低于公寓运营企业的期望。
公寓运营企业虽然因为房租收益率过于乐观而采取过激的投资策略，但实际上由于国内房租收益率无法支撑他们过激的扩张，大多数没有大资本支持的企业面临着爆炸性的结局。 ’他说
——先见产业研究院吴宁芬研究员
图表1 :长屋公寓市场频繁雷鸣的三大主要因素
“长期租赁公寓的“高收入低工资”的经营模式不仅难以赚钱，风险也极高。 主要原因有以下三个
一、融资成本问题。
潘石屹论述了公寓的商业模式问题。 “原因很简单，租房一定有银行贷款。 从银行贷款来看，银行的基准利率是4.9%。 借钱建公寓，借钱，你的收益率最高超过1%，所以我认为这笔生意是亏损的。 " "
二、市场化问题。
与房屋买卖市场半市场化不同，租赁市场完全市场化。 因为在住宅买卖市场遇到的限定贩卖限制的原因，在租赁市场几乎是不可能的。 既然市场化程度极高，实际上中间差额并不多，如果能借高价，房东早就借高价了。
三、杠杆问题。
租赁市场不能像买卖房子那样投入杠杆。 我们只听说要借贷买房子，很少向租房子借贷。 买房贷款是投资性融资，租金是消费型融资。 你认为有多少人愿意去租房子，就算他愿意，银行也会拒绝的。 ’他说
——财经专栏作家维克多
“长期租赁公寓的收益问题实际上不是由市场引起的，而是由企业自身引起的。
长租公寓二手房东“租金差”的单一收益模型
利益空间被压迫成两半。 从2017年下半年到2018年第三季度，企业为了追求规模，不断提高市场房地产成本，获得高额租金成本后，这样的经营者又向租赁人转移成本，c方租金上升，引起了很多社会矛盾。
规模不经济，
是这个行业现阶段的特征，做得越多，赤字就越多。 损失中最可怕的是经营性损失，这很难衡量损益分歧点在哪里。
另外，长租公寓爆仓强调，企业投机性，利用金融漏洞，租赁市场缺乏法律和制度保障
乐高事件至今还没有持续下去。
现在长屋公寓的融资很困难
除了建设等少量银行提供租赁公寓的补助资金外，中小公寓几乎没有边缘，只有头部企业和国有租赁企业有机会。 证券交易所现在停止了对租赁公寓的ABS，海外资本不仅仅是原投资的股东增资，吸引新鲜资本进入也很困难。
许多人认为长期租赁市场大，空间大。 其实，这个市场非常困难。 和传统的消费业不同，是民生业，是房地产的下游链接，也就是房价上涨，当然把成本传达给租赁业，因为租赁的消费价格有明显的天花板。
总体来看，长期租赁行业短期获利几乎是不可能的
第一类是2017年下半年至2018年底从市场高价收购的住房来源，至少要消化6至7年以上，第二类是运营成本上升，人工、智能系统、甲醛处理、垃圾分类等，这些类每年至少增加7-8%的运营费用
其次，长期租赁行业将是一个漫长的冬天。 花一两年的时间度过，也许能迎来真正的春天！ ’他说
——房东公寓学院创始人全雷
一些专家分析发现，经营模式缺陷、投资战略过激、融资难成本过高、金融杠杆过高、法律和制度保障缺乏等都是租赁公寓频繁遭遇雷击、短期利益难以实现的原因。
值得注意的是，现在长屋公寓仍面临着“成长的烦恼”。 在黑猫投诉平台上，长屋公寓成为2018年房地产领域消费投诉严重的灾区，消费者对租赁价格和服务的投诉量很高。 另外，消费者反映的主要问题是室内甲醛超标严重，担心装修材料的质量，误与租客签订网络贷款平台租赁合同，以租客信用交换资金，挪用资金等。
在担心产品声誉的同时，现在还没有企业能够提供明确的利益模型。
据业内人士介绍，在忙于资本的长期租赁公寓行业中，短期依赖于规模，长期必须获利，能否在预期的时间内消除赤字是最重要的。
此外，未来住房成本的增加，将进一步压缩收益空间，企业运营能力也将面临更大挑战。
在长租公寓，环境气氛、室内装潢、公共区域成为行业标准，如何进一步增加与租户的联系，增加粘性是企业家们应该进一步考虑的。
从行业的发展趋势来看，随着行业的洗牌，包括资金在内的一系列资源集中在头头企业，租赁公寓企业想走得更远，必须解决标准化和收益模式的问题。
随着国家“住房不炒”的推进，越来越多的国企加入了长期租赁公寓的序列，他们不仅有资金优势，还有住房资源优势，是未来租赁市场的主力军。 国企和民营企业的职业合作，双方利用自己的优势，或者成为发展的趋势。
当然，行业健康发展也离不开国家政策的支持。 最近，国家也陆续出台相关政策支持行业发展，中央大力支持住房租赁市场的发展，地方也增加了租赁房的供应。
为加快住房租赁市场的发展，完善租赁购买并购制度，2019年7月18日财政部、住房建设部两部门表示，2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点列入城市名单
前16个城市分别是北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
地方一级，北京发布房租合同示范文本，表明房租以原计划中居住空间设计的房屋为最小租赁单位，不得改变房屋内部结构分租，并规定双方当事人无协议，租赁人不得在租赁期间单方面提高租金
广州规定房租合同期限不得超过二十年，一次收取租金不得超过一年。 租金领奖金。 杭州将就3个文件征求意见，鼓励发展专业化住房租赁企业，支持其多渠道，增加租赁住房的有效供应，为从事住房租赁业务的企业、开展租赁中介服务的房地产中介机构分别提供最高200万元、100万元的特别支持资金
图二: 2:2019年中央财政支持住房租赁市场发展考试入选城市名单
在增加租房供应方面，深圳发表了征求意见的稿件，要求多渠道增加租房供应。 广州、柳州两地符合条件的商业用房、办公用房等可按规定改建为租赁住宅，但不得分期转让。
图表3 :北京、上海及加快住房租赁市场发展试点城市最新租赁住房供应计划一览表
从长远来看，出租人比例不断上升的趋势不变，房租需求持续增加。 随着租赁公寓市场负面消息的消化，利益政策的明确化，租赁公寓再次迎来融资热潮。
以上是这次展望经济学者的“明知故问”栏中的“出租公寓为什么频繁打雷？ 长租市场真的赚不了钱？ ’这个问题的解答。 业内信息、可靠的问答和更多的“知道的理由”展望着经济学家。
