物业管理是业主_ 透过二起物管案例，看物业公司来访登记的法律责任

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案例1

叶某访问了某别墅区的亲戚，预定开车进入该区，门冈警卫催促来客的来访登记。

在知道注册信息的过程中，叶某态度僵硬，与警卫争吵，叶某的父亲和亲戚王某等人通知，与警卫在逻辑上，双方发生口角，互相推挤。 看到这个，叶某从车上取出“斧头”状的刀具冲撞，之后双方发生冲突，在此期间，王某在医院受伤死亡。

因此，受害者家属向房地产公司诉说王某的死亡起因于护卫员履行职务行为，要求房地产公司承担经济赔偿责任。

法院审理了警卫和受害者之间存在无私的怨恨，他们在上班期间为了维持物业管理的正常秩序，与王某和其亲戚发生了冲突，这是职务行为。 “法人和其他组织的员工在执行职务过程中受到损害的，由法人或其他组织承担民事责任。 因此，法院判决物业管理公司赔偿49万人。

情况2

在住户黄先生和谢先生居住的住宅区被杀害，公安机关进行调查表明，嫌疑人是3名外来者，他们进入住宅区实施强盗，杀害了谢先生和黄先生。

搜查的结果是3名凶犯进入住宅区入口时用假名登记，警卫按照物业管理合同的约定登记外来者的身份，没有进行验证。 另外，也没有进行必要的调查，在3人的腋下夹着凶器大摇大摆地进入住宅实施了强盗。 被害人家属向房地产公司诉说房地产公司违反为罪犯制造实施抢劫的机会，导致受害结果的产生，要求房地产公司承担赔偿责任。

这是两个有关小区的来客登记案例，一起履行登记手续，因业主不合作而发生纠纷，引起责任追究。 一起护卫员疏忽了登记手续的履行，嫌疑犯闯入并杀害了业主，引起了责任追究。

房地产管理的访客登记是指在住宅区主出入口值班的警卫向住宅区的访客进行询问登记的服务行为，其责任来自房地产管理合同的约定。

来客的主要类型是居民的亲戚朋友，被访问的居民是众所周知的或者是众所周知的第二个，对于居民的服务提供者或者其他人员即被访问的家人是不熟悉或者不了解的。

来客来访登记主要有以下特点

一是来客来访登记是一种服务行为

第二，警卫没有权限查看访客的身份证，也就是说履行职务的警卫没有调查权

三是来客来访的责任来自物业管理合同约定或业主大会许可

来客的来访登记是小区安全管理的重要服务内容，直接关系到小区的安全系数。 由于房地产管理合同约定的高度概括，常常只要求来客登记，登记内容、项目、标准没有细分。 随着个人权利意识的提高，个人自我保护意识加强，有些访客拒绝登记或不合作，警卫登记工作不规范，安全管理工作出现大漏洞，可能给小区带来安全问题。

那么，有没有用更好的方法改善这项工作，让来客协助，让护卫员能够规范地履行职务呢？笔者个人认为，从以下几点可以改善来客的访问登记管理，减少追究责任的概率。

一、完善访客登记相关制度

住宅小区的警卫职场通常被视为具有高风险的职场，容易引起法律责任纠纷。 认真应对这种高风险岗位房地产公司，组织管理人员应当识别、分析、评价各种风险来源，制定岗位服务标准并规范引导，尽量使其处于控制状态。 来客的来访登记单位是小区安全管理的第一个关口，其服务是否到达直接影响小区的安全系数。

笔者认为，访客的访问单位必须规定的相关制度有几个。 一是客人访问登记规范管理制度，主要明确客人访问登记的重要性和必要性、客人访问登记的目的、项目、方法和标准、未履行的责任追究和个人联合责任等，提高警卫履行登记行为的主导性二是客人访问引导制度，主要是客人访问引导卡的设置、位置、 通过明确引导内容的用语设计等，“本区业主大会决定，本区访客请登记”三、访客处理突发事件的制度，目前房地产公司很少具备该制度，登记在职场发生的突发事件，因此有很多争议。 对此，必须明确规定处理突发事件的程序、程序、有关人员的通知等，定期培训，防止事故发生。

二、对来客实行分类登记管理方式

这主要是根据来客的类型，实施不同的登记管理方式。

1、对于家人的亲戚朋友，可以进行询问登记管理，门冈警卫可以积极地询问访问者的姓名和呼叫方式，可以把被访问者的号码、姓名记入服务记录表(如果有条件的话，可以登记被访问者)。 最后来客签字，来客方便，服务也能充实。 这里需要注意的是，警卫平时要了解住宅区的居民情况，尽量有心底，对照访客提供的访问地居民的资料进行判断。

2、对于小区服务商，由于此类人员进出小区的频率较高，每次进出登记看起来重复无用，可以通过服务商的营业执照和个人身份证进行入证，实施入证期限管理制度，定期核对入证进行交换

3、对访问其他临时或临时来客的人，采取一次性管理入场证的方式，出园时回收入场证，警卫安全巡逻时进行核对。

三、对不准许或不合作来客来访者登记的应对措施

来客的来访，有对注册很敏感的人。 有各种理由，拒绝登记或者发言，指责房地产公司有权阻止进入住宅区。 对此，护卫员根据情况区别，来客的来访登记是业主大会的决定，房地产公司将按照合同履行，否则承担违约责任，该来客不合作，强行闯入园区的，立即启动应急预案，与业主委员会成员到当地地方公安机关现场，进行园区的主要 这里需要注意的是，护卫入侵的访客和行动不能发生冲突。 由于护卫没有执法权，否则就会发生道理不清楚、冲突升级的情况，最终可能对企业产生负面影响。

四、对履行注册职责的护卫员进行岗位技能培训

护卫员的工作中有很多需要和服务对象进行交流的内容，用不同的语调表达相同的语言的话，效果会有很多不同。 笔者提议，在有条件的地区尽量由女护卫员进行来客的来访登记。 在人与人的交流过程中，女性的语言表达能力比交流能力，男性占优势。

房地产公司对从事来客来访登记的护卫员进行岗位培训，强调了以下两点

1、岗位服务礼仪和沟通技能的培训。 一般来说，伸手不做笑容的人，不讲理的人是有礼貌的，合理的服务人员也不会出现过激的言语和行为。 对登记的岗位保安人员在离港前进行培训审查，合格后离港，通常加强检查，持续加强和加强。

2、警卫法律知识的培训。 邀请法律专家，重点说明访客登记相关法律要点、护卫员工作责任限制、非职务行为的法律责任负担等。