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住在丰台的黄先生再次被迫搬家，借用了蛋壳的隔间被通报，房东下达了必须在7天以内搬动的“每个客人的命令”。
上次搬家正好三个月过去了。 到目前为止，新涂的墙壁味道刺鼻，黄先生申请了更换房间。
借来的李先生是在贝壳找房间的APP，租了住宅山的公寓，没有间隔，亲笔写了“房东”，比中介省下了500元。 但是李先生借了商水商电的loft，说自来水电费很高。
黄先生，李先生们的租赁经验，描绘了当前租赁市场的缩影。 大量包装新的住宅来源，用手机APP解放，预订房间，订购，投诉，更换房间，全程操作10分钟以内，租住公寓非常方便，带来了市场需求。
据教育部今年发布的数据显示，2019年全国普通高中毕业生预计将达到834万人，比2018年增加14万人，巨大的毕业生租赁市场成为租赁公寓前景的充分要求。
但是，收益模式不明确，隐藏了潜在风险，2018年8月，杭州鼎家爆仓、长屋公寓的背后出现了问题。
2017年、2018年是最受欢迎的行业，为什么在新控制时代遇到了急刹车，这个以前亿万级的蓝海能够平稳着陆呢？
现状1 :租赁经营者被多次签约
租赁市场上，长房公寓主要包括房地产企业、集中式公寓经营者、分布式公寓经营者3种。 内部装修的质量问题大部分是后者，此前曾多次咨询监督部门。
据报道，今年6月浙江省消保委员会通过秘密访问体验，就自由、蛋壳公寓(爱租)等问题的长租公寓平台进行了协商，要求整理各租赁平台存在的问题。 其中通报的问题包括:“通过差异化优惠支付条件，引导租客按贷款分期方式支付房租”“隐蔽分期服务现象，在消费者不知不觉中选择租赁贷款”“室内空气质量不符合国家标准，甲醛、 TVOC超过国家限定值”“分期贷款服务宣传不明确，消费者不知道租赁贷款的提供者”“消费者不能立即满足房间需求，服务质量必须提高”等，市售的租赁客户普遍抱怨的5种问题
在租金上涨方面，去年8月，北京市住房建设委员会与自由、公寓、蛋包房等主要房屋租赁企业的负责人进行了集中讨论，明确了不得在恶劣的竞争中夺取住房来源。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，从2016年到2018年，是租赁公寓迅速发展的几年。 政策红利不断解放，由于行业低准入门槛，各类企业集中进入出租公寓市场。 2017年至2018年，一线城市长屋公寓新店比例达到35%。 经过几年前的运营和试行，企业的盲目进出和规模扩大引起的问题爆发，一些企业不能按时支付房东租金，拖欠供应商的债务等交易变得困难。
据公寓方面介绍，租赁公寓是先进的房源获取，企业必须持有一定的房产量和业主客户储备，改为稳定的房源量。 并且，在实际租赁业务中至少要承担一个月以上的空闲时间，控制成本，高效离家，形成后续业务环节支持的后端客户，通过有效的管理、系统运营提高产品竞争力，通过良好的客户渠道迅速实现租赁，提高品质
据记者透露，现在大多数长屋公寓以“n+1”为收益模式，通过改造客厅和厨房等获得溢价空间。 与部分城市合法化不同，北京市住建委员会明确了违反租赁公寓“n+1”的改造系。 到目前为止，北京的蛋包公寓多个房间“n+1”被隔断，隔断墙被政府有关部门强制拆除。
事实上，政府部门加大监督力度，揭示了新行业的变化信号。 也就是说，不规范的发展模式受到监督的制约。 自由、蛋壳等各大租赁平台必须遵循新的行业标准，低成本、盲目扩张的危险无限，运营能力已成为试验长期租赁公寓利益的唯一方法。
现状2 :盛景消失，住宅企业“剥离”
过去两三年，传统租赁经营者疯狂扩张，大型住宅企业也加入租赁公寓，前景“误审”使一部分企业“陷入僵局”。
例如，2017年3月，龙湖宣布进入长屋公寓。 今年，龙湖冠寓的运营房为1万5千间，2018年底，运营房为5万3千间，全体租赁率达到50.1%，但在这两年间，龙湖共计损失2亿34万人。
朗诗长租公寓2017年获得1.5万套住房来源，收入0.08亿元，损失0.44亿元，2018年规模达4万元以上，收入1.25亿元，损失1.9亿元。 此外，朗诗两年来，在租赁公寓领域损失超过2亿元。
受此影响，被拖走的住宅企业忙于长房公寓业务的剥离。 今年5月，朗诗绿色集团首先宣布，将处于赤字阶段的租赁公寓业务等5项不动产业务剥离为控股集团。
6月11日，另一家住宅企业远洋集团也计划年内拆迁长屋公寓，下半年可能拆迁长屋公寓和健康业务，不排除独立销售远洋邦舍。
建设“360万租赁10年”翡翠书院的万科，于2018年也雄心勃勃，在30多个主要城市配备了长期租赁公寓业务，现在正在形成的青年公寓(如“住宿、寓所、寓所、寓所、寓所、寓所、寓所、寓所、服务公寓三种产品)，对不同阶段的顾客进行长期租赁
截止到今年7月，万科深圳公司城中村改造“万村计划”取消推进，放弃了部分合同的“农民家”住宅来源，万科也拖延了长屋公寓的业务。
贝壳研究院高级分析师黄花卉告诉记者，收益困难，模式单一，是当前长期租赁公寓机构面临的总体困境。
黄花卉说，部分企业开始脱离业务的现象，是几年前企业盲目进出和扩张的必然结果，可以说业界的发展逐渐回到了慎重合理的期待。
变化:融资紧缩PK逆势
记者透露，随着租赁公寓的合理回归，租赁融资环境也悄然发生了新的变化。
根据公开数据，2018年多家住宅企业停止租赁融资。 合生创办100亿元房租特别公司债券、富力60亿元房租特别公司债券、鸿坤创办20亿元房租特别公司债券、中骏创办40亿元私募公司债券等。
今年7月以来，银保监会对房地产信托、海外债务管理得更加严格。 业内人士表示，下半年住宅企业融资更加困难，进入偿还借款高峰的住宅企业，流动性也更加困难。 融资渠道紧缩后，租赁融资更加困难。
爱我的研究院负责人对记者说，由于需要大量的资本投入、持续成本的增加和高效的系统化运营水平，以及整个行业的收益周期至少有三五年以上，很多融资渠道狭窄、资金不足或者运营管理经验不足的企业“挤出行业门槛”
但是，相反的势头，包括网络巨头蚂蚁和帐篷在内，很多公司都在不断扩大。
今年3月，蛋壳公寓完成5亿美元的c回合融资6月，自由的b回合融资结束，融资5亿美元，评价约45亿美元。 另外，根据企划调查信息，魔方公寓今年3月完成了d轮融资，共计获得了1亿5千万美元。 乐在去年6月顺利完成了b回合的融资，现在管理规模达到了54000，实现了开业49950。
在住宅企业方面，中骏计划在未来3年至5年间在全国中心城市建设5万至10万套长屋公寓，旭辉领事馆将于2021年达到20万套规模，并将独立拆除销售。 另外，龙湖冠尧预计2019年累计开业10万年，预计2020年将实现20亿以上的收入。
业内人士表示，许多企业加大了租赁公寓的布局力度，预计未来租赁公寓的贡献率将继续增加。
趋势:头部企业天下三分钟，集中度明显
今年上半年，“刹车”后的租赁公寓市场走上了轨道。 业界分化激烈，出现了综合实力强的头部企业租赁“寡头”，成为业界新趋势。
根据克而瑞最新发布的租赁公寓排行榜，第一类住宅企业旗下的租赁公寓:万科住宿2019年上半年，住宅来源达23万套，开业规模达7万套，坐第一轮交椅，第二名龙湖冠寓居高居11万套。
与万科泊寓一样，旭辉领寓、碧桂园碧家等上半年的开业都超过5000年的规模，平均每月近千年的开业速度，其产品标准化是背后的支持优势。
以第二类魔方公寓为代表的集中运营商，目前管理规模已达10万家，在运营商内形成领先优势。
第三类包括自由、公寓、蛋包等深耕市场多年分布式公寓平台，今年上半年管理住宅的来源分别达到85万套、70万套、50万套，三家企业的管理规模共计超过200万套，其他企业远远落后。
总体来看，对于长屋公寓这个大蛋糕，“寡头”企业还在大规模扩大，成熟型选手还占领着路线，头部运营企业形成了天下三分的局面。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，长期租赁公寓最重要的是租赁稳健的经营和规模扩大的有效平衡。 在行业市场快速发展的今天，要合理处理行业市场，消除追求利益的短期投机行为，以长远视角和发展视角看待行业变化，满足租赁需求，以提供质量租赁服务为核心，促进行业在正确轨道上前进。
传统租房VS长租公寓，哪个好？
长租公寓是近年来房地产发展产生的新产物，深受年轻人欢迎，也给传统租房带来了巨大冲击。 传统租房VS长租公寓，哪个好，各有优缺点，诸说纷纭。 无论选择哪种方式，消费者都会擦眼睛。
长屋公寓的亮点
在传统租房市场中，许多“痛点”极大地困扰了房东和租房客户，交易环节、房屋质量、租房后服务市场的改善空间极大。
与传统租房相比，长房公寓对当前租房集团面临的问题进行了部分优化
1 .个性鲜明，满足个别要求
长屋公寓现在发展成熟。 不管是哪个品牌，他们统一的是长屋公寓，内部装修绝不是统一的，每个房间都有不同的特征。 时尚、个性、低矮、温暖等，可供租客选择。
2 .细心注意和管理服务到达
长屋公寓致力于创造与短房间之间的差距特征。 那个明显表现在管理服务上。 很多上班族加班很多，不想把休息时间浪费在打扫上。 租住公寓的话，会定期有清扫员来家里打扫，提供家电修理等特色服务。
3 .建立社区，加强租客交往
长租公寓一般在管辖范围内设置自己的社交场所。 降低了咖啡馆、酒吧、餐馆、游泳池等人们的社交成本。 在自家楼下也能享受街道整体服务的同时，还设立了专用社区，使租客能够互相熟悉。
4 .家电齐全，减少额外开支
在外面租房子，很多人都有同样的想法。 想要追加家电，担心什么时候出去，家电很难带。 我不喜欢房间里的家具，我想换个。 反正不是自己的家，就来凑合吧。 因此，许多租客的生活，在不满和忍耐中度过。
5 .安心居住，不加薪就赶不上
在外面租房子，最担心的是房东突然提高租金，每个客人都下单，但是长房公寓由于合同制度等规范性的原因，偶尔会发生这样的事情。
长租公寓的短板
由于有良好的装备和服务，租赁公寓的“硬伤”反映了很多租户。 租金价格比周边高。 因为租赁公寓的租金相对较高，加上10%的服务费，会给很多租赁人带来很大的经济负担。
除了费用问题，长屋公寓对租房集团来说，缺乏房屋的温暖——都很齐全，太方便，反而没有房屋的感觉。
传统租赁的优势和劣势
数据显示，目前我国租赁市场还很弱，但随着一线城市房价上涨和政策层面对租赁市场的激励，一线城市租赁人口比例超过40%，未来个别城市有超过50%的人口选择租赁住宅。
目前长期租赁公寓渗透率非常低，市场比较大的是传统租赁行业。 这是因为具有以下优点
1 .舒适:租许多短房非常方便，设施齐全，电视、宽带、热水器等，都要实现真正的包入住。 所有的房子都有，包括床铺在内的家庭必需品，可以放行李入住。
省钱:以同级品质为前提，入住短房的费用比三星级酒店套房价格便宜30%-70%，但活动空间远远大于普通酒店。 入住短房是节省交通费的好办法。
3 .灵活性:租赁期完全灵活，客户可以自由安排自己的租赁期，不必担心“租金未到期”、“自己购买的家居用品必须处理”等棘手问题。
基于以上优点，大多数租客仍然选择传统租赁平台。 当然，传统租房平台仍有短板。
无论是什么样的租房方式，最重要的是自己快乐地生活着，具体选择哪一种最适合自己的租房方式。 (陈婷)
