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11月19日，中国指数研究院在北京召开了“2020中国房地产市场动向和投资战略闭门研讨会”。
这已经进行了9年的年度市场预测和战略研讨会，嘉宾已经参加了将近200人。 在2019年和2020年移交的节点上，主要金融机构着眼于不同城市的市场风险和经营风险，住宅企业也在市场调整周期下寻找新的市场机会。 在未来的新年里，每个人都更冷静谨慎。
中指观点
房地产市场趋势与金融投资战略研讨会旨在为各类金融机构研究市场与住宅企业的经营风险，实现正确投资提供支持，并为深化金融机构与住宅企业的沟通合作提供平台。 基于中指数据库、中指地主、中指商务等数据系统，中国指数研究院共享了2019中国房地产市场形势总结和2020趋势展望、重点住宅企业年度经营状况、房地产企业风险评估等研究成果。
房地产市场:全国房地产市场继续调整，不同城市分化更显着
2020年全国房地产市场继续调整，价格更趋平稳。 目前，重点城市商品住宅销售规模下降，百城新建住宅价格一直缩小到低于涨幅的地区，土地市场热量仍保持较低状态，整体房地产市场仍在调整通道。 未来房地产管制政策不放宽，房地产金融环境依然不稳定，在城市政策、城市政策下，房地产市场持续稳定调整态势，市场交易规模继续下跌，价格总体稳定运行。
不同城市的市场表现继续分化，企业要把握结构机会。 第二线城市人口持续流入，购房需求依然受到很大支持，市场整体稳定，但一些普通第二线市场规模已出现高涨动荡，情况调整更加明显，中西部第三线城市下行压力增加的背景下，开发企业和金融机构的投资集中在潜力城市 另外，掌握库存市场机会也是实现企业突破的关键，商业地产的未来发展还值得期待。
房地产开发企业:销售业绩稳定，头部效应持续显现
住宅企业销售业绩增长率保持稳定增长，头部集中效应持续出现，经营状况依然良好。 销售前100家企业的销售业绩保持在20%以上，行业市场集中度继续扩大，阵营分化明显，前沿基层阵营增长率放缓，8成住宅企业销售目标达到7~8成。 住宅企业业绩贡献源主要为二线，刚改建和改进的产品超过7成，土地所有态度更合理，土地所有规模维持平稳增长，前30大企业土地所有额占前100的6成以上，融资环境严峻，大型住宅企业优势明显。
上市住宅企业收益能力、运营能力、偿还能力小幅下降，分化结构更加明显，行业风险整体处于安全范围内。 上半年成本上升导致净利润增长率和净利润率小幅下降，去除化和偿还放缓，周转率放缓，资产负债比例保持平稳，现金和一年内到期负债比例微减，短期偿还压力继续增大。
行业进入高质量发展期，分化控制常态化，品牌力量是未来住宅企业竞争的核心。 未来要关注四类住房企业的风险:第一，占据高额、过高的住房企业，出现偿还和资金问题；第二，融资不足的住房企业，小型住房企业应关注的第三，配置过度集中，三四线过高的住房企业，特别是区域型住房企业关注的第四，产品有问题的住房企业，产品不匹配
企业风险评估:企业风险评估结果表明，大多数上市住宅企业的风险是可控制的
为适应市场需求，中指院发布了房地产企业风险评估SaaS工具。 随着市场的变化，在企业经营风险不断积累的基础上，中国指数研究院与行业整合大数据资源，开发房地产企业风险评估SaaS工具，旨在为金融机构和其他行业参与主体提供投资决策参考，促进行业稳健运作。
房地产企业风险评估SaaS工具可以利用风险模型、数据自动测量企业风险。 该工具是基于风险识别模型，在使用传统数据的同时加入中指特有土地销售监测数据，从外部经营财务等四个方面全面测量住宅企业风险，自动化企业风险评分的工具。 系统可以实时监测大陆和大陆港口的住宅企业，计算风险评分，同时使用上传的数据评价定制企业。
系统估计结果表明，大多数上市住宅企业风险可以控制，小型企业在土地储备、融资能力等方面需要加强关注。 80%的上市住宅企业处于安全风险范围内，总体风险可控销售额在三千亿级以上的企业，具有较强抗风险能力的不同阵营企业，主要面临的风险点不同，主要风险在于区域环境、土地储备、资本结构、融资能力等。
基于研究成果报告，各方面对2020年房地产市场走势、市场与企业风险防范、金融机构与房地产企业合作契机等主要问题进行了深入探讨，形成了以下主要视角
金融机构的主要观点
论房地产市场:刚性需求稳步释放，城市结构机遇备受关注
房地产管制长期机制继续推进，各地“稳定房价”政策继续实行，在城市政策下，企业关注点不仅限于全国和省级，还应更加关注具体城市市场状况。 将来，刚性购买的需求将稳步释放，关注结构机会。
论个人信用:贷款监督严格，企业要把握资金融通的窗口时间
目前行业金融监督严格，贷款投入受到一定限制，房贷利率上升，影响企业的销售和资金回收，开发企业必须积极与金融机构对接，牢牢抓住资金融通融的窗口时间。
关于住宅企业融资:海外融资仍值得关注，库存资产融资渠道应被挖掘
而住房企业海外债务基数较大，但受政策影响，今年下半年融资规模明显下降。 从需求看，受经济压力和中美贸易摩擦等影响，资金以避险的趋势开始转向债权市寻求更稳定的收益，总体需求稳健，未来海外债券融资仍值得关注。
另一方面，库存资产规模庞大，将来金融机构将关注库存市场的投资机会，通过国内外的资金融通渠道。 随着政策的推进，公开招募reisers也是提高企业资金流动性的重要方向。
房地产企业的主要视角
论房地产市场:城市化、改善需求支撑着市场，以平常心态应对市场变化
全国房地产市场面临调整，但全国城市化进程的持续推进支撑着市场，改善型需求也存在规模开放空间，针对当前的市场变化，开发企业必须学习内功，以平常心态应对。
论行业发展:强调企业资金压力，进一步提高行业集中度
行业融资环境并不宽松，强调企业资金压力，尤其是中小企业资金压力更大，行业集中度进一步提高。
论投资:地价调整，出现了开拓优质区划的机会
受企业资金和市场变化的影响，房地产开发企业的投资意愿下降，但随着土地价格的调整，一些优质、经济高效的地块也陆续出现，开发企业可以根据正确的研究判断及时拓展优质地块。
论产品力量:项目明显分化，提高企业产品力量更为重要
业界竞争更加激烈，不同城市的销售分化同时，不同项目的退化也呈现出明显的分化，购房者对高质量产品的追求更加强烈，开发企业把握主流需求提高产品力量是实现未来突破的重要因素之一。
本次会议在共享房地产市场短期发展趋势和房地产企业经营战略的同时，强调了不同城市的市场风险和经营风险，为各大投资机构控制信用风险提供了重要参考和借鉴，金融机构之间、金融机构与房地产企业之间的沟通更加深入，促进了各方面的更全面理解与合作
2019第十六届中国数字房地产节和中国房地产大数据年会将于12月5日召开，我们希望根据大数据的视角全面解读2019年中国房地产市场形势和2020年的发展趋势
