北京人口未来增长_ 从人口变化看 北京学区房缘何热度不减？

最近，在需求方房屋贷款利率没有下降，供应方开发商融资紧张导致资金链紧张的背景下，一线城市尤其是北京房地产市场整体呈现急速冷却状况，特别是一些大户型豪宅价格急速下降，价格没有再现市场行情。

但是，其中建设年代久远被称为“老破小”的房价非常坚固，一些人气地区的“老破小”价格还没有下降，这样的房子就是学区房，学区房价格坚实的逻辑值得深思。

北京近年来学区房形成的起点始于2008年。 今年北京取消了中学考试学校和学科类实验班的招生，“小升初”取决于学生的学籍所在地、户籍所在地和实际居住地。 之后，教育部于2014年发表了19个城市义务教育免除近期入学的方案，并于2015年正式实施。 2018年，由于学区房炒风很大，北京开始实施“多校划”代替“单校划”，但由于众多知名学校集中在东城区、西城区、海淀区等重点地区，这些地区学区房价格最坚固。

其实，中小学附近的入学政策只是北京学区房间发热的一部分原因，并非全部或根本原因，根本原因是人口变化造成的人口结构变化与学校数量不一致。

首先从人口变化来看，新中国成立初期北京市常住人口仅有420万人，之后维持稳定缓慢增长的趋势，到1999年常住人口增加到1257万人，50年常住人口仅增加了2倍，年平均增加了16.7万人。 但从2000年起，北京常住人口进入爆炸性增长期，到2016年高峰时增长到2172.9万人，年平均增长率达到惊人的57.2万人，16年的人口增长率超过了新中国成立后50年的人口增长率。 2000年以来北京新增的常住人口中，青壮年占多数，再加上1982年初出生婴儿潮的居民陆续进入生育期，其中仅1982年北京新生人口就达到18.6万人。

双因素的累积必然引起新的出生高峰，北京常住人口中的新出生人口数完全证明了这一趋势，从1991年到2006年，每年北京的新出生人口数维持在10万人左右的下位，最低时间2003年的新出生人口仅为7.3万人。 但从2007年开始，北京新生人口爆发性增长，2007年为13.4万人，2008年为13.6万人，2011年为16.5万人，2014年达到高峰的20.8万人，几乎是2003年的3倍，之后的4年随着单独两儿和全面两儿政策的实施，年度的

2007年以后出生的孩子到2013年达到了小学入学年龄，从新出生人口的变化来看

学区房真正的爆炸始于2013年。 从2016年出生的孩子2022年上小学的观点来看，现在的政策没有根本性变化的状态下到2023年学区的房间热度很难下降。

从小学数量的变化来看，北京市教委的统计数据显示，北京小学数量在1973年达到5888所，之后由于合并和旧城区改造等多种原因小学数量减少，到1995年北京小学数量为2867所，这些小学还能应付80年代的婴儿潮。 但是，由于1991年至2006年北京新生人口持续减少，1997年适龄小学生人数开始急速减少，当时小学招生的不满也增加，1996年北京有2780所小学，2012年北京的小学人数减少到1081所，其间年均减少了100多所 不仅如此，很多教师也必须因为学生和小学的减少而换工作从事其他工作。

但是，上述分析表明，2007年以来，北京新生人口再次回到增长区间，这部分儿童在2013年以后陆续入学

此时，小学供求矛盾开始集中强调。 专科教师编辑需求调查显示，2013年北京小学初中教师差距达47%和68%。

但是，小学减少使重建变得容易，新学校不仅要通过水平审查，还要重新申请建设用地，拆除的小学已经建成了高楼大厦，在旧城中找到合适的教育场所几乎是不可能的，还要培养很多合格的教师

很难在短时间内形成高效的供应。

由此可见，目前学区房高热持续的原因是多方面的，主要是新生人口周期性变化和中小学数量持续减少的不一致。

那么，未来学区的房间一直是这样爆炸的吗？从以下两个方面可以看出这个问题。

一方是政策的变化。 “多校隶属”在取代“单校隶属”的政策出台后，朝日、丰台等不知名学校集中区的学区室内的热度下降。 近年来，海淀着名学校也加强跨地区办学力度，派遣优秀教师分校负责教育，对未来地区教育资源平衡具有一定的推动作用。 另外，近年来北京市也加大了财政对教育资源的支持力度，终身公共财政预算教育事业费从2013年的2.2万元迅速增加到2018年的3万元，今后相关政策的持续有助于缓和学区房的短期供求矛盾。

另一方面，出生率持续下降的话，将来的小学入学人数会减少。 2007年以来，北京常住人口的出生数持续上升，而北京常住人口从2017年开始减少，2018年常住人口比2017年减少16.5万人。 另一方面，受双胎需求的集中排放和房价的高低影响，北京的人口出生率在全国处于低水平，北京的新生人口在2018年减少到17.8万人，预计之后会呈逐年减少的趋势，应对小学

供求矛盾预计在2024年得到充分解决。

从全国来看，其他二线城市的状况基本上与北京相似，短期中小学供求矛盾必须通过稳定学校房价，提高学校资源平衡和财政教育投入力度来解决，长期以来，随着新出生人口的下降，学校房价投资价值也会下降。

作者是财经评论家