中国房地产_ 中国房地产市场2019总结&2020展望

2019年，我国房地产市场政策环境总体偏差，住宅企业资金面临压迫，积极加强偿还，但产品处置压力增大，重点城市市场规模调整，百城新建房价上涨幅度进一步缩小，土地市场处于低温状态。 展望2020年，年经济增长率仍呈缓慢状况，房地产管制继续坚持“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“城市政策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。 在此背景下，将进一步强调2020年全国房地产市场是否会调整压力。

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2019年中国房地产市场形势总结1 .政策:整个管制政策偏重，行业运营制度偏重2019年中国房地产市场运营的整个政策环境:中央侧重房地产金融风险，坚持住宅属性，不把房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监督全年保持紧张态势的地方依城市、地区、形势稳定房地产市场 同时，我国房地产行业运行基础制度进一步完善，为进一步落实房地产长期管理机制奠定了更加坚实的基础。 综上所述，最近房地产市场稳定的主要依据是2019年维持楼市管制能力，各地采取城市措施取得的积极效应。 另一方面，房地产金融控制政策全年都在部分城市实施方向性微调，为保障合理住房需求提供了坚实的基础。 与2018年相比，随着各地市场形势的分化，2019年城市政策进一步深化，市场整体稳定得到一定保障。 2 .价格:新房价格平稳，重点城市二手房价格下降图: 2014年5月至2019年11月百城新房平均价格与环比变化

资料来源: CREIS中指定的资料，fdc.fang.com

百城和十大城市新房平均价格累计上涨幅度狭窄，月亮明显多于下跌的城市数量。 据中国房地产指数系统，100个城市的全部样本调查数据显示，2019年1月至11月，百城新建房价累计上涨2.91%，比去年同期缩小1.92个百分点，其中每季度累计上涨幅度比去年同期缩小单月，2019年11月， 百城住宅平均价格为15105元/平方米，比上个月上涨幅度连续13个月在0.4%以内，比上年上涨幅度窄至3.17%，11月份百城市40个城市的新建住宅价格比上个月下跌，下跌的城市数是2016年2月以来的最高值。 按十大城市总体来说，自2019年以来，十大城市新建房价在远低于涨幅的地区持续波动的每季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅为0.06%。 今年，百城新建房价继上涨幅度较低的地区之后，单月增幅下跌的城市数量明显增加，累计上涨幅度继续呈去年狭窄的趋势。 其中一线城市受供求改善和低基数影响累计涨幅小幅上升，二、三四线城市价格累计涨幅持续下降，特别是上季度价格上涨快，出现人口支持力弱的城市调整压力。 在二手房市场，受热点城市新房供给规模增加的影响，二手房市场买方谈判空间扩大，部分城市二手房价格调整压力突出，十大城市二手房平均价格累计调整，且近几个月下跌幅度扩大。 3 .供求:重点城市成交规模小幅调整，市场化压力增大(1)成交规模:重点城市成交规模调整，三线代表城市去年同期下降幅度明显: 2014-2019年11月50个代表城市1商品住宅月交易量演变

资料来源:在CREIS中指定资料，fdc.fang.com的整个重点城市的成交规模比上年同期调整得小，十大城市的二手住宅成交数比上年同期有缩小的趋势。 2016年新的市场规制开始以来，重点城市的成交规模小幅度变动，初步统计显示，今年1-11月，50个代表城市的新建商品住宅的月平均成交面积为2940万平方米，比去年同期减少2.4%，其中，除了3季度的成交比去年同期略微增加0.6%以外，其馀季度的成交面积 2019年1-10月，十大城市二手房市场成交约92万套，比上年同期增长10.0%，其中上半年二手房市场成交比去年同期增长10.3%，7-10月比上年同期减少0.7个百分点至9.6%，北京、天津下半年各月成交比去年同期负增长。 数据显示，本轮控制政策取得明显效果，重点城市商品住宅成交规模在稳定中得到调整，百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间，价格表现更加稳定。 展望2020年，总体市场规制政策仍然保持严格的基调，在城市政策、城市政策下，在房地产市场整体运行顺利的同时，受多种因素综合影响，不同城市的分化格局越来越明显，一线城市在供应方面继续改善，或受城市规划利益的影响， 明年市场底部恢复行情可望持续的双线表示城市整体市场规模稳定，厦门、天津等城市市场调整压力还没有减小的一些城市群内部和其他有人口支持的三四线城市，短期市场持续较好的发展态势，但由于很多三四线城市需求不足等影响，市场很大 (2)成交结构:多数城市各级产品价格小幅上涨，改善型需求积极根据配套价格、结合产量，我们将30座城市不同级别的楼房分为三类:中低价、中高价、高价，具体划分方式是:首先根据配套价格将所有新楼按降序排列， 成交量占前10%属于高价大厦，10%-40%属于中高价大厦，其后60%属于中低价大厦。

图: 2019年30个城市楼宇集合价格前10%、前40%的边界线、中值和平均值

资料来源: CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年，各城市各级楼宇集的总价格平均和中值总体呈上升趋势，但在“住房炒房”和以稳定为主的政策基础下，出现了房地产控制效应，很多代表城市各级楼宇价格上涨幅度下降 成交中，一线城市中低价大楼销售额上升，二、三线城市居民交换需求未减少，改善型需求继续稳步释放。 与此同时，受限定销售、限定贷款等政策的影响，市场投资需求明显减少，大户型产品的成交下降。 展望未来，在土地供应结构和住房制度改革趋势下，重点二线城市以租赁住房和政策性住房为主的刚性需求类供应将继续提高，但对许多普通三线城市来说，改善型住房需求仍然是市场成交的主力，人口年龄结构变化也加快了这种需求释放，未来性价比高、质量好 4 .土地:土地市场处于低温状态，结构性取土机会在全国300种用地的供求规模基本平稳，住宅用地开发和成交面积小幅增加。 初步统计显示，2019年1-11月，全国300个城市各用地供需规模与去年同期基本持平，其中住宅用地出现10.3亿平方米，比去年同期增长2.0%。 据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市的各用地合计为16.9亿平方米，比上年同期减少1.5%，其中住宅用地为8.2亿平方米，比上年同期增加3.4%。 图: 2013-2019年1-11月全国300个城市住宅和商业用地达成楼价和平均溢价率

资料来源:在CREIS中指定资料，fdc.fang.com住宅用地的成交大楼价格为历史最高水平，平均溢价率依然较低。 据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各用地成交楼价格为2527元/平方米，比上年上涨17.9%。 其中，住宅用地成交楼价格为4409元/平方米，比上年上涨17.3%。 溢价率2019年1-11月，全国300个城市各用地的平均溢价率为13.9%，与2018年同期基本持平。 其中，住宅用地平均溢价率为15.7%，比2018年同期下降0.3个百分点，商业用地平均溢价率为6.4%，比2018年同期下降0.8个百分点。

图: 2018年至2019年全国300个城市住宅用地高价地和流转区数季度所占情况

注:高额定义的是成交总价超过10亿元&溢价率超过100%时总价超过20亿元的住宅用地

流写宗数占比=流写宗数/ (流写宗数+成约宗数)

资料来源: CREIS中指资料，fdc.fang.com2019年以来，全国土地市场热呈现前高后低，下半年流传水平上升8%左右。 具体来看，2019年第二季度全国133起高价成交，件数占总成交件数的比例为5.8%，达到2018年以来的最高值，流率仅为4.8%，第二季度土地市场恢复，部分热点区域更新地区，全市成交楼达到平均价格。 第三季度以来，随着住宅企业融资环境紧缩，企业资金压力逐渐下降，高价土地数量持续增加，11月流动图片数量占8.9%，仍低于2018年下半年流动图片水平，土地市场整体呈现合理态势。 2019年，住宅用地供求规模较去年小幅增加，成交楼平均价格保持较高水平，平均溢价率与去年同期基本持平，依然较低，土地市场整体合理。 具体来看，上半年企业受资金环境改善、投资收敛等影响，热点城市竞争热情上升，部分地区更新楼价，更新全市楼平均价格历史，给后期开发、运营、销售等阶段带来一定压力。 进入下半年，房地产管制政策保持紧张局势，金融监督持续强化，受业界调整期待强化和资金压力增大等影响，土地市场明显冷却，住宅用地流动率持续上升，11月份上升到8.9%。 值得注意的是，随着土地市场的调整，一些热点城市的优质区划陆续出现，区划性价比有所提高，一些城市成交楼的平均价格结构性上升，但房地产金融规制继续严格，土地市场仍然稳定。 5 .企业:在资金方面进一步承受压力，积极强化偿还图:代表2013年至2019年11月企业每月销售额与上年同期增长率的增长

资料来源: CREIS指定资料，fdc.fang.com表示公司的销售业绩在增长，增长速度缓慢。 2019年1-11月，20家品牌住宅企业2的累计销售额为50083亿元，比上年增长16.8%，累计销售面积为36408万平方米，比上年同期增长15.2%，增长率分别比上年同期缩小9.5个百分点和6.3个百分点。 具体来说，在上半年政策和市场期望得到改善的情况下，品牌企业正确把握市场暂时恢复的机会，积极报价，销售业绩稳步增加。 第三季度以来，企业加快营销，总体销售力度不减，在全年销售目标大打折扣的背景下，企业总体销售规模将保持稳定增长。 图: 2013年-2019年11月20日公司代表企业拥有土地面积和金额的情况

资料来源:在CREIS中指定资料，fdc.fang.com的土地投资变得合理，企业的土地出售比率继续保持在较低水平。 2019年1-11月，20家代表企业累计26735万平方米，比上年减少5.5%，累计取地金额为13478亿元，比上年增加6.5%。 其中，万科、碧桂园、保利和融创地金额超过千亿元，领先于其他住宅企业。 20家品牌住宅企业的土地所有额占同期销售额的比例为26.9%，2018年缩小土地所有额后继续减少。 龙湖、华润和招商地相对积极，土地销售比重超过40%。 TOP10企业从1月到11月的土地金额占TOP100企业的35.2%，强调了大型住宅企业的土地资源优势。 2019年房地产业集中度加快，“越大越强，强者越强”的竞争规则达成共识。 品牌住宅企业积极掌握时机，采用灵活推进和定价策略抢回收款，总体销售业绩持续增长。 在取土方面，企业投资更加注重焦点和合理性，取土地区将回归城市基本面的好一面，二线城市。 业界融资渠道缩小，企业融资困难，大型住宅企业在加强现金管理的同时积极融资，缓解资金压力。 总体来看，在市场调整和资金紧张的双重压力下，品牌企业正确把握市场节奏和正确投资，加大营销力度推进销售回收，总体竞争优势继续增强。

02

2020年中国房地产市场趋势展望1 .行业环境:经济逐步稳定预期，房地产管制重视宏观经济平衡，展望2020年，促进消费政策继续颁布，预期消费增长的企业利益逐渐恢复，中美关系逐渐好转， 今年低基数的影响支撑着明年制造业投资的低反弹，基础设施投资继续增长势头，一定程度上抵消了房地产开发投资增长放缓的影响，在明年固定资产增长增强的出口方面，中美双方逐渐废除关税，积极地在世界需求和持续疲软的博弈下， 出口有小幅度反弹的预计，再加上库存周期接近尾声，为经济周期提供理论基础，对明年季度的经济增长有阶段性的企业稳定的期待，年增长率缓慢，货币财政政策继续灵活稳定，为经济增长提供资金。 对房地产市场来说，金融监管保持比较严峻的态势，业内贷款剩馀增长率持续下降，在利率新政策下，5年期的LPR利率会随政策利率变动，但房贷利率受到各地银行的加入限制，对整个市场的影响很小。 政策方面，展望2020年，房地产管制重视多方面的平衡:第一，确保宏观经济稳定和房地产市场稳定。 二是通过城市、原因区、原因时的对策，实现自营住宅购买需求与控制不合理需求的平衡。 第三，建设住宅、土地等长期机制，长期引导供求平衡。 综合看来，基于以上三个平衡点，中央继续主张“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，在逐步完善房地产长期管理机制的同时，各地依照“城市政策”基本原则适度保持政策优化的灵活性。 2、市场动向:销售新起点下降，平均价格变得更加平稳，投资中的低速增长基于“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2020年经济环境的预测，借鉴近期宏观政策取向和重要会议精神，为2020年房地产市场提出了以下假设:

假设1 :宏观经济平稳发展( GDP增长6.0% )。

假设2 :城市化正在稳步推进(城市化率上升到61.6% )。

假设3 :货币政策坚定，信用规模稳步增长(人民币贷款增长12% )。

假设4 :房地产市场不能好好控制目标放松，但在城市政策背景下，有些地区政策有最佳空间。

在满足假设条件，不发生意外事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，2020年全国房地产市场呈现出“销售和新的开工规模小幅调整，销售平均价格更稳定，投资中低速增长”的特点。 综上所述，2020年全国房地产市场调整压力进一步突出。 需求方、行业“住房不炒”的基调不变，预计会更加合理，随着价格促销刺激需求的边际效应减弱，市场规模调整幅度增大，但与此同时，城市化进程的推进、改进型需求的持续释放在市场规模上有很大支持，销售面积总调整幅度有限，减少幅度为5.0 % 供应商、行业融资环境明显不易变化，住宅企业资金压力仍然很大，经过调整销售规模，已经达到未售出规模的上位，土地储备支持力度不足，预计2020年将有新的开工规模储备，减少率在1.4%~2.9%之间。 目前，行业竣工压力突出了过去几年新的开工规模，施工保持了相当大的增长率，推动了房地产开发投资额的增加，但本期土地采购费增长率和新的开工调整对投资的影响也不容忽视。 预计整体房地产开发投资额将维持中低速增长态势。 在价格方面，在销售压力的背景下，住宅企业将继续实施价格竞争力战略，预计各线城市的住宅价格会发生震动，三四线的调整压力比较突出，但考虑到成交结构的上升，年销售平均价格预计会有微小的结构上升，上升幅度将在4%左右。 3 .关注点1 :强调城市群发展差异，分化行情包含结构性机会，可以最大化城市化红利，但近两年来，各地区规划频繁推进城市群发展，随着政策规制的极限变动，各城市群房地产市场短期内将发生什么变化，结合政策规制、商品房市场、土地等指标和城市化状况 (1)京津冀、粤澳澳、港澳严格规制后，市场恢复，长江中游、成渝疲劳状态从市场规制力看，粤澳、京津冀地区基本实现区域内联动规制，限制政策最严格，长三角城市群整体限制贷款力突出，长江中游和成渝城市群更多点状规制，部分中心城市规制力相对较强

图: 2019年1月至10月五大城市群房地产市场开发经营指标同期变化与2018年比较示意图

资料来源: CREIS数据，fdc.fang.com五个城市群当前房地产市场发展特征明显分化。 京津冀城市群市场整体回升地底，供求两端得到改善，其中卖方呈现地底回升特性的长三角供求发展势头不到2018年，整体规模出现振荡的广东港澳需求已经回升，供应方受宅基地供应不足的影响投资、 开工增长率下降的长江中游和成渝城市群受前期土地成交规模快速增长的影响，投资增速继续保持较高水平，但出现市场疲软，开工和销售指标增速明显下降。 在土地市场上，京津冀在商品市场底盘回升的背景下，土地市场也呈现出测价上涨的特征，长三角和广东港澳地区部分城市的成交楼价出现一定的上涨，之后受到控制持续紧迫的影响，土地市场更加合理， 整体溢价率动荡的长江中游和成渝城市群，除个别热点城市上半年土地拍卖热情高外，住宅企业整体积极性不高，拍卖热情持续下降。 二是长三角、广东港澳的人口吸引力突出，市场恢复能力强，成渝和长江中游地区2020年，全国房地产市场整体受到压迫。 下面综合各项指标的运行情况，就五大城市群2020年的市场趋势作一简单的判断。

表:五大城市群政策、商品市场、土地市场和需求支持的综合判断情况

资料来源:中指研究院综合整理广东港澳和长三角城市群人口吸引力，需求支持度高，区域规划发布，短期开放利润，房地产行业出现极限优化调整，有助于期待稳定。 预计2020年房地产市场整体动向将恢复。 近两年来，广东省港澳房地产市场已经经历了调整，优化措施正在积极推进预期的稳定。 此外，在联合发展战略的指导下，珠三角楼市逐渐开放港澳人员购房限制，市场需求规模也在扩大，预计2020年广东省港澳地区市场有恢复力，但考虑到供应不足导致的市场规模限制，市场规模增加或有限。 京津冀城市群市场经历了近几年的政策控制，虽然控制的市场需求还有一定的释放空间，但是考虑到京津冀联动控制力大，如果2020年区域范围内的控制不明显放松的话，河北省内的限制需求还没有大规模进入市场的机会，考虑到最近地区市场出现的调整压力，进行控制 2020年京津冀城市群受低基数影响仍呈小幅回升态势，但增幅比2019年稍慢。 长江中游和成渝城市群仍处于城市化快速发展的阶段，市场需求空间相当大，但近年来由于市场规模不断增加，需求除了有部分借款外，土地储备还充分压迫了市场需求，目前两大城市群出现在销售方面的疲软状况和2020年以后，考虑到城市化的支持，整个市场的 从全国来看，2020年中国房地产市场整体受到压迫，但在行情周期的背景下，结构性市场机会仍然存在。 长三角、广东港澳地区需求支持高，2019年受严格控制影响房地产市场整体稳定，受地区规划利益和控制极限优化的影响，短期市场具有一定恢复力的京津冀市场规模在深化调整后恢复，但考虑到限制政策实质上并未放松， 由于2020年市场恢复速度缓慢的长江中游和成渝城市群销售端出现疲软状态，周期性轮流动作短期销售疲软状态持续或城市化快速发展，需求仍具有较高的支持力，市场整体稳定。 4 .关注点2 :把握主流需求，提高产品质量，合理应对市场变化，如何把握市场调整机遇，灵活转变经营战略，实现稳健持续的业绩增长，成为住宅企业面临的主要问题。

资金:合理控制负债水平，抢夺回收款，积极融资确保现金流安全

在以稳定为中心的政策基调下，业界的金融监督整体变得严峻，但是更加强烈的情绪，强调有保持压力。 对于大型住宅企业来说，在总体融资规模和成本具有优势的前提下，企业在继续合理运用各种融资渠道提高资金流动性的同时，避免盲目多样性，确保资金链安全的中型住宅企业来说，在提高资金使用效率的同时， 关注现金流量和自我资金等各项财务指标的红线，一些需要在规模扩大和资金安全关系平衡的中小型住宅企业资金压力日益增加，将来可以通过合作和股票融资的方式降低利润率，提高发展能力。

投资:抓住城市发展机遇，着眼于重点城市群和核心城市

抓住城市发展机遇，着重于重点城市群和核心城市。 京津冀、长三角、广东港澳、长江中游和成渝五个城市作为全国经济活力和人口密度最高的地区，地区良好的基本面为房地产市场的发展带来广阔空间，随着未来城市的发展红利开放，仍然是新房市场开发的核心地区。 另一方面，重点一二线城市呈现稳步发展态势，城市群内部分化为不同城市，人口和城市化率迅速提高的城市给住房企业带来扩张红利。

产品:根据市场需求的变化，优化产品结构，升级产品质量和服务

图:千亿房企业2019年1月至10月重点项目各面积分段销售比例数据源: CREIS中指数据，fdc.fang.com居住需求不断升级，适应主流市场需求的产品引人注目。 从业界领先的住宅企业重点项目产品结构来看，2019年1-10月，90-140平方米的首批改类产品成为住宅企业销售业绩的主要贡献产品，销售额占55%，比2018年增加了2个百分点，140-200平方米的改善类产品销售额占19%，有所改善

根据时代发展需求，按照客户需求提高产品质量，提高产品创新和服务能力。 另一方面，企业可以从外观和科技等方面进行产品创新，高质量，结合新时代审美建筑的外观，升级内部居住体验，实现产品和生活方式的重建，同时坚持技术才能，通过物联网、人工智能和社区运营等各种资源的整合，为居民提供更加便利的居住

业务:着重房地产开发主业，整合多种资源提高竞争优势

聚焦房地产主业，深入开展业务合作，增加企业发展新动力。 在新的常态下，房地产市场趋于合理增长，房地产企业在巩固主要产业的同时，可以适度拓展相关产业链寻求业务合作。 从业界领先的住宅企业配置方向来看，房地产、商业、产业和养老等领域已成为重要关注的方向。 受消费、产业升级和人口结构变化的影响，商业、产业和养老等细分领域也将有新的发展机遇。 总体来看，目前大型住宅企业从过去业绩的快速增长和良好品牌效益中受益，现阶段继续以主要产业为中心适度发展协调业务，实现主要产业资源的再发掘和业绩的可持续增长。 一些中小住宅企业还在寻求准定位，在扩大房地产主要规模的基础上，要适度构建“专业美丽”的特色业务。 总体来看，在我国经济和房地产业进入高质量发展背景下，行业控制政策和融资环境仍然保持严峻状况，企业销售业绩分化也加快了行业结构洗牌和市场集中度的持续提高。 着眼未来，房地产市场调整压力仍然存在，规模和资金优势、经营战略快速转变的企业将继续保持竞争优势。 对许多企业来说，未来仍然要适应市场发展势头，优化城市布局结构，升级产品和服务水平，抓住政策机遇扩大融资规模，防范自资风险，通过高质量发展核心实现可持续规模化发展。 一个代表城市共有50个，一线是北京、上海、广州、深圳4个城市，二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市。 主要是各省会城市和规划单列市三线，包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。 两个品牌的住宅企业包括万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建设、招商龙头、初、合景泰富、越秀