万科公司是上市公司吗_ 万科计提存货跌价准备30亿元 是折射房价下降还是为了做好账面？

10月24日，万科a公布了四季报。 今年1-9月，万科实现营业收入2239.14亿元，比上年增长27.21%，归母纯利润182.4亿元，比上年同期增长30.43%，上三季度，万科合同销售面积3061.6万平方米，合同销售额4756.1亿元，比上年同期增长5.5%和10.2%。

其中，万科第三季度实现收入845.9亿元，比上年增长21.7%，房地产业务结算面积为1455万平方米，比上年同期增长5.1%，营业收入为795.8亿元，比上年同期增长20.8%。

万科美丽的财务报告后，一个问题引起了关注。 据万科第三季度财报报道，截止9月底，万科库存下跌准备金为人民币30.6亿元，库存下跌准备金为11.4亿元，影响母纯利润的7.8亿元。

万科在财报中表示，考虑到部分城市房地产市场的调整，万科分别对有风险的项目做好库存下跌的准备。

《商学院》记者就库存下跌准备的具体原因和个别风险项目的具体位置等，联系万科集团的报道相关人员，具体以公告为基准。

三十亿六千万元的高额存货准备

作为房地产行业的龙头企业，万科对市场的事前判断被作为行业的方向性指标。 业内人士认为万科高额库存准备应对未来市场下跌。

58安居客房研究院院长张波对《商学院》记者表示，2019年已有多家住宅企业在财务报告中大量提出准备存货下跌的建议，不仅是第二热点城市项目，第三线状况也很普遍，一般主要包括两类，第一类是有项目的城市和地区大房价下跌 第二类是项目本身的原因，土地成本过高，有影响销售的法律障碍等原因引起的降价的可能性。 万科大量计入的降价准备也应出现在以上两个原因之中。

根据第三季度信息披露较少的情况，记者翻开万科半年报，上半年，万科对12个项目提出了16.64亿元的库存下跌准备，其中金额为3.49亿元的“大连万科港城”，该项目占地面积和规划建筑面积减少了23%，已经开发9年，至今 据房地产网站最新数据显示，“大连万科海港城”10月参考平均价格为6500元/平方米，邻近其他楼房的房价为4100-5500元/平方米。

广东省住房政策研究中心主任研究员李宇嘉在接受《商学院》记者采访时说，降价准备是企业正常财务规律的重要组成部分。 有些土地一般可能会降价，或者市场需求不佳，整体销售明显下降，这个项目出现赤字。 万科每年都在为一些城市的库存降价做准备，因为是先从利益中脱颖而出，所以不会对年度业绩产生显着影响。 “如果会计金额明显增加或提供不足，一些项目突然发生意外损失，会影响企业利益。” 李宇嘉补充说明。

准备好调整利润

2019年前第三季度，万科实现上市公司股东权益人民币182.4亿元，比上年同期增长30.4%。 其中，房地产业务结算面积1455.0万平方米，对营业收入作出贡献的人民币2125.7亿元，比上年分别增长13.6%和26.9%。

库存是房地产开发企业的重要资产，房地产企业的库存占总资产的比例很高。

据李宇嘉分析，计入库存下跌风险的准备，在银行发行贷款后也必须按一定比例计入，这和准备注销是同样的理由。

由于开发人员利润的反应基于会计记账的真实性，房地产在项目竣工验收后可以确认利润，非常落后。 为了合理地反映利润水平，对投资者作出明确的回答，为了反映市场期望，会计预先准备，在最后的损失得到确认之前不会对利润的增加产生大的影响。

张浪表示，从表现上来看，对一些城市的项目计划已经做好降价准备，应该提高对一些城市未来风险的审慎度。 另一方面显示万科的谨慎程度正在提高。

随着销售和土地市场的下跌，政策的效力不断加强，房价大幅度上涨，失去了空间。 据房地产网站数据显示，2017年和2018年万科销售平均价格稳定在1.4万元1.5万元/平方米之间，持有高价土地没有出现预期效果，市场需求下降，大楼拆迁缓慢，万科也增加了库存下跌的准备。

在房地产开发和营业中，房价是改变库存成本和净值的最重要因素，房价指数的变动对库存降价准备的变动有很大直接影响。

从万科往年的财务报表来看，2016年末、2017年末、2018年末、2019年第三季度末，万科库存下跌的准备馀额分别为13.8亿元、16.1亿元、23.1亿元、30.6亿元，增幅逐渐增大。

李宇嘉说:“什么也没说，不准备坏账损失的话，实际利润率会明显下降。 因为企业会在市场上预估你的利益状况。 但是，价格限制、签字限制、销售限制等政策的影响不包括损失，或者这种损失可能被低估。 因为会计账簿没有事先反映出这个损失。

万科准备在第三季度末，剩下的30亿元的库存下跌，“商学院”继续关注，只是为了房价是否下降，或者制定会计方面。