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许李博,山西弘指挥律师事务所专职律师。
擅长的领域是民间贷款纠纷、金融贷款纠纷等民间商事诉讼、刑事辩护和执行事件。 许李博律师在承包律师业务中,继承了应答速度快、专业性强、服务温和的理念,简化了法律化,始终把当事人的合法利益放在首位。
随着房价的上涨,买房已成为百姓家中最重要的事情。 10月6日,山西晚报记者采访了山西弘指挥律师事务所律师许李博,在买房子的时候应该怎么做才好?
房子外面有很多装饰墙
案件原告为业主杜某,被告为某开发商。 2017年初,原告杜某看到了被告关于某地区开发的宣传资料及其鸟瞰图。 2017年3月31日,原告与被告签订了预约意向书,交付了10万元的购房费。 2017年6月25日,原告与被告签订了正式的贸易合同。 合同内容为原告购买被告开发的大楼。
2018年4月,交房时原告发现开发人员提出的房屋和宣传资料及其鸟瞰图约定不一致。 被告在原告购买的房子的东边修建了装饰墙。 这堵墙不仅影响原告购买房子的采光和通风,而且购买房子阳台的油漆往往涂壁皮。 双方通过这项协议解决了未果,原告诉某法院。 案件审理中,被告修复了原告阳台上的油漆墙壁。 因此原告放弃了要求被告涂阳台墙壁的诉讼。
被告声称,公司开发的某个地区按照法律规定的程序建设,公司发行的宣传资料是申请邀请,当事人之间没有实质性的约束力。 公司没有违反合同约定,原告要求拆除装饰墙没有法律依据,要求法院驳回原告的诉讼请求。
法院判决应该打破墙壁
法院审理后,原被告双方签订的贸易合同双方的真实意义上,不违反法律规定,其内容合法有效。 开发人员在某小区商社开发了预售中的宣传资料和鸟瞰图,具体确定了商社的位置和外观说明和承诺。 对商社买卖合同的签订和房价的确定有重大影响。 这份宣传材料和鸟瞰图应视为申请。 这个宣传资料和鸟瞰图没有载入商社合同,但应该视为合同内容。 现在被告没有得到原告的同意,在原告购买的商社东面修建了装饰墙。 这堵墙影响了原告购房的采光和通风,违反了原被告之间的合同约定,必须承担相应的违约责任。 原告诉讼请求应符合并支持法律规定。 原告自发地放弃了要求被告修复墙壁上的油漆的诉讼,并给予了许可。 被告的辩解理由与法律规定不一致。 法院判决,被告自判决生效之日起15天内,原告杜某购买的房子的东侧拆毁了客厅窗边水平线以上的装饰墙壁。
判决宣布后,开发人员提出上诉。 其理由是,该商品大厦是由具有法定资质的设计机构设计的,只有通过国家监督部门的审查才开始建设。 建设设计部门图纸前,与客户签订购房合同后等。 开发人员声称宣传资料和鸟瞰图只是申请邀请。 开发人员取消原审,要求驳回上诉人的诉讼请求。 二审法院驳回上诉,维持原审。
宣传资料是申请还是申请
事件有两个要点。 第一,宣传资料和鸟瞰图是要约还是要约? 二是法定部门认可的住房设计是否成为当事人合同内容的问题
根据《合同法》的规定,申请是想和他人签合同的意思。 申请邀请是指提交给他人的希望者向自己提出申请。 这两个概念在合同法中非常重要。 申请是单方面签订合同的意思表示,是法律行为。 邀请只是诱惑他人向自己提出申请,提出申请的人撤回其中的邀请,除非给善意的对方造成信赖利益的损失,邀请人不承担法律责任。
在此事件中,开发人员作为商社的卖方,在杜某签订了预约意向书并确定了所购房屋的具体位置时,给出了某小区商社开发的预售宣传资料和鸟瞰图,但没有提示该大楼的设计图。 虽然在购房合同之后附有购房的平面图,但是在购房窗外是否有装饰壁,从这个图中还不清楚。 在开发者出售的房屋宣传资料中,杜某购买的房屋窗外是平台,不存在装饰墙。 本宣传材料反映的内容严重影响了杜某购房的具体位置和合同的签订。
最高人民法院《解释商社买卖合同纠纷案件审理的法律若干问题》第三条规定,商社的销售广告和宣传资料为邀请。 但卖方具体确定商社开发计划范围内房屋和相关设施的说明和承诺,对商社买卖合同的签订和房价的确定有重大影响的,应视为申请。 本说明和承诺应视为合同内容,即使商社买卖合同未载入,当事人违反的,应当承担违约责任。
按照本规定,在案件中,开发者的宣传资料和鸟瞰图应视为要约。 杜某在此基础上答应,并与该公司签约。 这份宣传资料和鸟瞰图必须是合同内容。 开发人员交房时,东窗外有装饰墙,这种装饰墙确实影响了购房人家的通风和采光,违反了合同,应当承担相应的责任。
开发人员称,建造的房屋合法认可,有合法有效的设计图。 此设计图在签约时未出示,此设计图是否合法受杜某房屋通风采光的实际影响无关。
另外,由于设计图纸没有出示给杜某,所以不能成为合同的内容。 开发人员提供的宣传资料和鸟瞰图实际上与移交房屋不一致,只能证明开发人员不确定地宣传了杜某购买房屋的东侧装饰墙的存在状况。 另外,根据合同的约定,卖方有义务忠实告知买方会影响购买商品的质量和使用功能。 装饰墙影响了杜某购买的房子的使用功能,但开发者没有通知,违反了合同。
在现实生活中,很多房地产买卖纠纷是因为开发者在商社的开发中没有按照规定向买房者公开真实的信息而发生的。 即使在设计图出示后,开发者也必须立即通知购房者住宅的设计情况,决定购房者是否继续购买。 开发者以商业秘密为理由隐瞒购买者了解情况,引起纠纷提起诉讼。
山西晚报记者郭卫艳