基金的投资选择_ 外资基金投资中国逻辑

(图像源:全景视觉)

经济观察报告张雅楠/文上海北外滩双子塔50层，黄浦江一线江景一望无际，这一视野值128亿元。

2018年11月，凯德集团收购了上海北外滩滨江中心地区星港国际中心项目，创下了大宗交易史上最高纪录，与Wei处理业数据相比，2018年外资在中国大宗商业房地产投资总额超过850亿元，凯德超过1/7。

此外，凯德以84亿元出售20个购物中心，以28亿元收购上海浦发大楼面积70%的大宗交易110亿元收购淡马锡附属公司星桥出人等。

2018年，凯德在中国的投资额创历史最高，2019年持续增加，同时黑石、基汇、领展、吉宝等外资基金大幅削减。

对于2018年以来的商业地产大宗交易市场，戴德梁行中国资本市场副理事长刘兵总结了三个新特点:首先，新资本进入中国，2018年外资机构的名字首次出现在中国投资市场，证明了中国对全球资本的吸引力不断上升

其次，出现了更多的共同投资。 北京最近收购的精彩东二环合生大楼等项目均由两家以上投资机构联合收购

第三，LP直接投资，一些传统的LP，如安连保险，以前投资于基金水平，去年以来，他们越来越活跃地参与项目直接投资，直接收购项目。

市场交易活跃，凯德总裁兼中国首席执行官罗776

投资就像狩猎，最好的时机转眼就过去了。

据潘子翔介绍，从2016年到2017年底，2018年初是靠窗的。 从2013年到2015年，多位开发人员持有高溢价，凯德仔细挑选，从2016年到2017年底，2018年初，多个项目(持有高溢价)面临一定困难，政府也推出了一些稳定房地产的政策，对一位开发人员来说 市场上出现了许多好项目，凯德表示正在整合资源，准备以敏捷的方式赢得这些项目。

大宗交易谈判持续半年，除凯德外资身份外，2018年底和2019年初集中露出的重量级投资极力考验资源整合能力和效率，凯德最重要的能力是资本能力，投资背后有基金安排。

据罗红毓介绍，2017年收购的上海国正中心和2019年收购的浦发大厦将进入亚洲办公大厦基金凯德亚洲合作基金1。 它体现了凯德的重要运营模式，不仅是投资者、发展商，还是资金管理者和资产管理者，这一一贯的并购、投资和楼宇更新都是战略布局的一部分。

从中长期的角度来看，潘子翔长期保有凯德在中国的70 %资产，面向未来。 新加坡和中国是凯德最核心的两个市场，凯德在中国已经25年了，对中国有信心。

尽管如此，在区域战略和产品战略中，凯德依然经历了长期的选择。 2018年在印度销售的20个购物中心分布在19个城市，其中14个城市是凯德唯一的项目配置非核心城市，一个位于北京以外的三个城市，它们还有很好的收益率，但对凯德来说不是最大化价值的选择 从最近一系列投资来看，凯德中国的发展围绕北京、上海、广州、成都、武汉五个核心城市群进行，综合战略意图明显，这也是凯德在商业领域最能发挥资源潜力的产品。

潘子翔表示，从投资的角度来看，来福士(凯德旗下最高标准的城市综合体)的资产包表现良好，凯德先生在中国投资的5名来福士进入来福士开发基金10年后，资产包总体价值达到招募基金的3倍以上。