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5月31日，宫门口二条，新町口大街白塔寺街区房地产服务中心，工作人员听取了居民反映的绿化问题。 资料照片/新京报记者王嘉宁摄影
市第十五届人大常委会第十六次会议上，《北京市房地产管理条例(草案)》一审提交。
房地产条例草案明确申请设立业主大会的条件，建设部门也可申请设立业主大会。 此外，房地产条例草案提出房地产服务费实施市场价格调节，由业主和房地产经理协商及时调整。
前期征集的意见中，很多人都想制定法律来解决住宅区停车困难的问题。
房地产条例草案提出，在房地产管理区内规划停车位置、车库，应首先满足业主的需要。 用于销售的，不得出售给本物业管理区业主以外的人，或者不出售的，应当提供给本物业管理区业主使用。 满足所有者需要后仍有富馀的，可暂时按月租给物业管理区外的其他人。
违反房地产条例草案规定，向所有者以外的人提供停车场、车库的，由区住宅和城乡建设或者住宅行政主管部门修改期限，有违法租赁收入的，责令退还违法租赁收入，拒绝变更每个违法租赁停车场罚款5000元以上1万元以下的，每个违法出租车座位罚款2000元。
现状
业主大会建设困难，决策困难
随着居民对房地产服务质量要求的提高，房地产服务的社会管理问题越来越突出。
市人大城市建设环境保护委员会主任委员邓志兰表示，物业管理是关系到广大人民群众身边利益的社会关注难点，是当前基础社会管理中矛盾突出集中的领域之一，12345热线投诉量很高。
“从大众诉讼、基层管理实践以及司法机构房地产纠纷案件的审理情况来看，北京房地产管理难以设立业主大会，决策困难，业委运营、房地产服务企业服务不规范，公共收益收支不透明，特别维修资金筹措困难，房地产服务价格调整困难， 有些老小区缺乏有效管理，住宅小区管线边界不清等问题仍然突出，”邓志兰说。
征求意见
希望加大对房地产服务企业的监督力度
北京市司法局局长李富莹经市政府同意，10月22日介绍，市司法局和市居建委员会就草案提出审查后的30天内，开始向社会征求意见的工作。 在此期间，收到了1379份网上意见。 其中，总体意见312条，占22.6%的具体条款意见1067条，占77.4%。 总体上，法律认可进一步规范物业管理的必要性。
征集的意见要进一步加大业主大会协商事项的程序，加大产业委员会委员资格准入，加大产业委员会委员的制约和监督，进一步细化物业管理委员会的设立条件和职责。 为了防止前期房地产加重业主的负担，建议前期房地产经检查后导入第三方监理。
希望加强对房地产服务企业的监督管理，解决住宅小区停车难的问题。
市人大城市建设环境保护委员会建议，房地产资格准入手段取消后，应对房地产管理者加强后续监督管理，加快形成以信用监督管理为核心的房地产管理市场监督体制。 建议进一步发挥立法的推进和保障作用，建立房地产服务承付款评估机制，镇乡镇以所有者评估、管理评估、专业评估等方式评估土地项目房地产服务企业承付款情况，对评估不符合标准提出整改意见。
上期房地产
建设单位承担前期物业服务责任
房地产条例草案明确了建设部门承担前期房地产服务责任，规定了前期房地产合同履行、费用缴纳的起算时间，在检验过程中明确接受建设部门应移交房地产管理人员的材料清单。
房地产条例草案提出，建设部门在出售住宅前，应选聘前期房地产经理，签订前期房地产服务合同。 前期房地产服务合同对前期房地产服务的费用、服务内容及费用标准作出约定，约定的内容应作为房屋买卖合同的附件，或者直接纳入房屋买卖合同。 前期物业服务合同期限最长不超过两年。 具体期限按前期房地产服务合同约定。 到期前3个月，业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。
房地产条例草案对房地产费用也有规定，从上一期房地产服务合同生效之日到检查协议生效之日本月发生的房地产服务费用由建设部门承担。
业主大会
5%以上的业主可以申请设立业主大会
北京市司法局局长李富莹认为，考虑到实践中存在的“自治功能不全”问题，房地产条例草案将以为业主大会的准备、成立和日常运行提供制度保障为立足点，调整申请成立业主大会的条件，除5%以上业主、专有部分占总面积5%以上的业主外，建设部门也将参加业主大会 同时，居(村)民委员会也可以组织符合条件的业主或建设部门申请设立业主大会。
如果满足业主大会的成立条件，由镇内事务所、乡镇政府指定居(村)民委会工作人员担任准备组领导的准备组组织首次业主大会，审议通过管理规章、议事规则选出产业委员会委员和候补委员。
无法成立业主大会或者无法选出产业委员会的，房地产条例草案设立了房地产管理委员会，赋予其组织业主共同决定房地产管理事项的作用。
此外，房地产条例草案表明社区党组织有权推荐行业委员会候选人，积极引导业主党员到行业委员会委员，通过法定程序担任行业委员会委员。
自治监督
产业委员会委员不可能与房地产有直接利益关系
李富莹表示，行业委员会的运作存在权力界限不清楚、权利责任错误等运行不规范、行政监督空白、违法成本低等问题，房地产条例草案从涉及人选、增加备案制度、明确职责、增加禁止规定等方面进行规范，城镇办事处、乡镇
有资格成为行业委员会委员、候补委员，本人、配偶及其直系亲属与房地产管理者无直接利益关系，未被指定为失去信用的被执行人，符合本条例未规定的禁止使用住宅规定的行为等。
产业委员会立即理解所有者、房地产用户的意见和建议，督导所有者支付房地产服务费用，监督房地产管理者实施监督履行房地产服务合同的管理规章，定期向业主通报工作情况，每半年由业主委员会委员、候补委员公布房地产服务费、停车费等
物业费
房地产服务费实行市场调整价格
根据房地产条例草案，房地产服务费实施市场价格调节，由业主和房地产经理协商及时调整。 同时，向市住房和城乡建设行政主管部门发布房地产服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布房地产服务成本信息和评价规则，供协商房地产服务费用参考。
关于特别修理资金，房地产条例草案提出，房地产购买者必须按规定全额缴纳特别修理资金。 特殊的维修资金由业主共有，业主大会可以自己管理，也可以委托住房部门主管，城镇办事处、乡镇政府在未选举中发生产业委员会，加强监督、指导的情况下，由住房部门主管。 同时规定，专项维修资金盈馀不足30%的，予以补充，搬迁或抵押的，应当提供全额交付专项维修资金的相关证明。
不能管理房地产
遭遇突发情况的城镇应组织紧急管理
房地产条例草案提出，房地产管理区突然失去管理状态的，街道办事处、乡镇政府应组织相关机构确定紧急房地产管理人员，提供供水、垃圾清理、电梯运行等维护业主基本生活服务事项的紧急服务，期限不超过6个月，费用应由业主全体承担。 紧急房地产服务期间，城镇办事处乡镇政府决定组织业主聘用新房地产经理，调整新房地产经理与紧急房地产经理的交接。
针对政策等历史原因造成的物业管理特殊问题，物业条例草案也提出了一些规定。
例如，关于公家物业管理，物业条例草案提出公家尚未出售，所有权单位为所有者，享有所有者权利，承担所有者义务。 出售公房的业主在转让公房之前，必须根据标准补充特殊修理资金的继承、赠与等发生房产所有权人变更的，继承人、赠与人等受让人应当按照当时适用的商社标准补充特殊修理资金。
新京报记者李玉坤
