物业_ 酒店投资者必读二：租赁物业选址注意事项

现在，很多酒店都以租赁房地产为主要形式，租赁房地产时，除了注意上一期《酒店投资者必读一》中提到的14个注意事项外，还要注意以下几点。

租赁房地产立地注意事项

PART 1/房租

房租是许多酒店的首要成本，建议在投资酒店时，用房间量乘以预定实行的ADR 70 %的入住率作为收入，从收入中减去经营成本。 初步计算利润情况和回收年数，综合评价房租高低。 现在不同城市的房租差异很大，不同城市的消费者接受的价格也有很大差异。

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经营成本:房租、人工费、消耗品成本、税金、物管成本、网络成本、洗衣成本、停车成本、赠送成本等。

第2部分/房地产费用

一般租房地产做饭店，有的有物管费，没有的。 而且物管费通常不会增加！ 在计算成本时，不建议与房租一起计算。 房租多了就会增加。

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PART 3/增量关系

增加的方式有3年增加5%左右、5年增加、2年增加等，需要注意的是两个问题，一个是租赁免除期间，另一个是开始增加的时间。 免租期一般用于酒店的设计和装修。 核心问题还是做财务模型的计算，避免利润不足、房租不足。

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第4部分/租赁期间

提议租赁年数至少在10年以上，最好在12年以上。 与房东签约时，应注意查看房地产房地产证明书、身份证明书等有效证明书的原件，避免与出租人签约。 如需与转租人签订合同，提出与对方相关的原始协定，要求当地公证机构进行公证。

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PART 5/水电价格

水电价格直接影响经营成本，租赁房地产时明确相关价格，估算能源消耗量时以此价格为基础。 当然，设备的选择、酒店的设计、施工方式也决定了酒店未来的能源消耗量。 一般能源成本占酒店的第三大成本。

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PART 6/出家率

面积相同，不同房地产尺寸、不同梁柱关系、排房差异较大。 因此，房地产经济出家率又是一个重点。 如果离家率很小，我建议你放弃这块房地产。

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PART 7/有无窗房

因为没有窗户的房间在实际的销售过程中有很大的影响，所以OTA明确记载了是有窗户还是没有窗户。 大多数酒店没有窗户的房间只能使用特价房或低价房！ 当然，酒店设计公司的水平和能力，新风设备的合理选择也要看。

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PART 8/孔面积

在许多连锁酒店中，大厅面积有明确的规定，不能低于多少平方米。 因为消费者一般也把大厅的面积和品味作为酒店等级的表现点，所以大厅的面积是非常重要的。

但是，一二线城市近年来有弱霍尔化倾向，三四线城市有强霍尔化倾向，偏远城市规模小，熟人多，消费者面子思想强。

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PART 9/专用电梯数

一般客用电梯和后勤电梯在有条件的情况下尽量分开，互不交叉，以提高效率，提高用户体验。 如果没有条件，可以使用峰值确保用户体验。

从乘客的专业性、隐私性、安全性的观点出发，有酒店专用电梯，电梯禁止一般由客房门锁业者设置调整。

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PART 10/房间数

房量也有很多学问，一般饭店房量不应低于80房，房量越少，每房基础单位成本就越高。 为什么很多小住宅量的民宿没有盈利，很多民宿采用上司的员工化，以提供有限的服务为前提。 80-150房间左右的房间最好。 超过150个房间的酒店需要会议等其他设施。

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PART 11/排水

租赁房地产时，特别要考虑排水场所和粪池的容量和场所两个因素。 有些楼层不能在不同楼层切换排水，需要同一楼层的排水。 同层排水影响高度，需要分区管网的集中位置。

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PART 12/一消手续

如果是租赁房地产，这个房地产前期的消防必须已经通过，必须得到相关证据！ 在一次消防中，建筑物不符合消防条件，不能直接通过，和两次消防一起进行，有成本高的两种可能性。

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部件13 /设备平台

设备平台是指放置热水锅炉、空调外机等的场所。 这些位置要注意力，噪音，共振，位置的大小，有没有水电。

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PART 14/店铺募集场所

商店的招聘一般分为两个部分。 一个是门口部分，另一个是展示部分。 酒店的入口是大家经常说话的雨棚，所谓的表示部分是指在酒店建筑物外侧或外侧的上部表示酒店名称的地方。 起到能看到远处旅馆名字的作用。

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PART 15/是否有担保

租赁房地产时，要关注房地产是否有担保或租赁情况！ 当铺的房地产可能中途关闭拍卖等，转租的房地产必须查看原始合同和相关证明书！ 在判断出租合理性、真实性的同时，建议在当地公证处进行三方公证。

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第16部分/停车场

酒店房地产停车位，首先要考虑公共汽车停靠位置，其次是路面和地下汽车停靠位置，物流货物装卸平台三个要素。

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