汇率破七代表什么_ 人民币汇率“破7”！开发商“钱途”四面楚歌

8月5日，离岸人民币对美元和岸上人民币对美元均为“破7”。 截至北京时间9:35，美元/离岸人民币报告7.0437，美元/人民币报告6.9405 9:40左右，美元/岸人民币除以7，报告7.0124。

考虑到房地产企业过去几年大量发行美元债券，相关公司的财务成本会显着上升。 受此影响，房地产板块集体下跌，今天早晨盘片再次下跌1%以上，近半年下降至最低。

与传统商业银行人民币贷款不同，美元债务以美元为估价货币，住房企业融资的实际成本与汇率有关。 穆迪房地产分析师曾告诉过第一财经记者，美元相对上涨后，住宅企业的债务利息支出增加，另外，债务到期时住宅企业没有安排再融资的话，需要偿还以人民币升值的美元，其财务负担增加。

与此同时，国内融资渠道全面紧缩，为住房企业融资增添了“四面楚歌”的意思。

国外融资优势下降

融资环境多维紧缩，开发者不惜以高成本向海外发放债务。

8月2日，建筑物业( 00832.HK )计划发行3亿美元到期优先票据，年利率为6.875%； 7月31日，德信中国( 02019.HK )宣布2021年发行本金额的2亿美元优先票据，年利率为12.875%。

人民币升值不重视让中资企业一举发行海外债务，回避汇率逆转的风险。 通常在2013年，世界资本市场曾经出现过超低利率环境，企业的海外债务希望成本低。 当年，万科( 000002 )首次完成海外美元债券时，8亿美元5年的债券年利率仅为2.625%。

时光飞逝，住宅企业融资环境从未有过。 克而瑞数据显示，上半年95家住宅企业发行海外债务的平均成本为8.34%。 2018年以来，住宅企业海外债务的债务成本一直很高，特别是去年10月突破了8%，之后达到了7.50%以上。

不仅债权成本高的企业，汇率风险也悄悄威胁着住宅企业的钱包。 8月5日，离岸人民币对美元和离岸人民币对美元均为“破7”，大大超过市场预期。 由于人民币贬值，人民币资产的重要代表之一房地产市场也面临着巨大压力。

由于房地产是资金密集型产业，各公司债务总额不低。 其中相当的比重是美元债务，人民币贬值，在很多层面影响公司的财务成本，拉动利润。

受此影响，房地产板块指数不断下降，今天早晨盘片再次下跌1%以上，近半年下降至最低。

“人民币贬值无疑是房地产的利益。 中原房地产首席分析师张大伟认为，市场预计人民币升值，海外资金大量流入中国房地产市场，推高房价。 人民币升值的预期改变，会出现趋势性贬值的变化，买房赚钱的倾向会发生逆转。

对住房企业来说，美元债务为中资房地产企业提供了便利的融资渠道，但面临的政策和汇率变动也会扩大企业现金流动的不确定性。

“住房支付美元债务需要用美元支付，美元相对上涨后，将人民币兑换成同等美元偿还债务，利息支出增加后，国内发行者赚的是人民币，债务到期后必须偿还以人民币升值的美元。 如果住宅企业没有安排再融资的话，其财务负担会增加。 穆迪房地产分析师曾经告诉过第一财经记者。

迄今为止，住宅企业承受汇率风险并不是绝对没有发生的。 2015年，人民币兑美元下跌4.46%，收入主要来自中国大陆，但大量使用低利率美元融资的房地产企业损失很大。 “汇率损失”出现在许多住房企业的年度报告中，影响住房企业的利益。

据彭博统计，2015年房地产企业汇率损失超过120亿元，其中恒大、雅居乐、碧桂园等美元债务巨额房地产企业均超过10亿元。 2014年，住房企业汇率损失仅为12.7亿元。

安邦咨询指出，大部分发行美元债务的内地住宅企业没有套期保值和套期保值，也基本没有利用金融衍生品解决金融风险。 美元相对上涨后，高利率的美元债券成为住宅企业的负担，综合国外融资销售等费用，实际成本可能会更高。

国内各条路线都被封锁了

  2015年人民币汇率下跌时，许多房地产公司将主要融资渠道转移到国内，当时国内资金比较宽松，银行间中票、信托、股票增发等渠道暂时对住宅企业开放。 但这次开发人员不再幸运，国内各种融资端口加强了监督管理。

7月13日，发行改革委员会官方网站发布《关于向房地产企业发行外债申请登记的通知》。 其中提到海外美元债务筹措的资金只能用于替换今后一年内到期的中长期债务。

实际上，银保监会关于“巩固乱象成果促进合规性建设”工作的通知”(银保监发[2019]23号文)发行以来，各渠道的房地产融资有所紧缩。

在国内债券融资中，住房建设部指定的部分过激的住房企业认为后续的这种住房企业债券，ABS融资紧缩或暂停的银行贷款，有些银行接受窗口的指导，要求控制住房业务的规模的非标准融资，多个信托接受窗口的指导，传统上

由于融资环境期望不佳，住房企业竞争占领窗口借款。 克而瑞数据显示，7月95家典型住宅企业融资总额为1534.46亿元，比上月上升55.3%，比上年上升63.2%。 其中债务最高的企业是世茂房地产，债务总量为68.85亿元。

从海外融资情况来看，7月份住宅企业在国内外发行的债务总量为835.3亿元，比上个月上升了104.2%。 在发布限制海外债务的新规定前，发行住宅企业海外债务16件合计396亿元新规则后，住宅企业海外债务下降到9件，合计193亿元。

融资紧缩，债务压迫，住宅企业资金链面临大考试。 恒大研究院数据显示，到2018年底住房企业利息负债盈馀20.3万亿元，预计2019-2021年集中到期，2019年到期规模将达6.8万亿元。

然而，通过销售来偿还并不太乐观。 据亿翰智库的数据显示，百强地产商7月份销售统计为9541亿，比6月份下跌24%，前10强地产商的销售环比下跌27.1%，前31至50强地产商的销售环比下跌29.7%。 在市场下滑的环境中，大型住宅企业也陷入了业绩泥沼。

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文章来源:第一财经