万科物业资产服务公司_ “收敛聚焦”后，万科半年度实现百亿利润

记者罗强

万科( 000002.SZ/02202.HK )首次半年突破100亿元纯利润，在干净的财务报表数据背后，隐藏着地区排名上升等担忧。

8月20日晚，万科发表了2019年中期的报告。 上半年万科营业额3340亿元，实现营业收入1393.2亿元，比上年同期增长9.6%，归属上市公司股东纯利润118.41亿元，比上年同期增长31.47%，增长29.79%。

这是万科首次半年实现100亿元利润，万科全年实现100亿元纯利润是在2012年。

上半年营业收入1393.2亿元，“房地产业务”营业收入1329.9亿元，比上年增长32.15%，仍占绝对地位的“房地产服务”实现营业收入52.8亿元， 比上年增加27.05%“其他业务”实现营业收入同比减少11.3%，为10亿5千万元，“其他业务”为万科征收合营企业品牌支持费、运营支持费等费用，存在一定的变动性。

另外，开发系统员工人数的减少，暴露了万科组织结构调整和慎重采用的事实。

2018年底，万科在籍人数为104300人，其中房地产开发系统有员工12669人，截至2019年6月30日，万科在籍人数增加到112059人，但房地产开发系统的员工减少到12080人，环比减少到589人，平均年龄从2.7年增加到3.17年

这是万科在过去15年中唯一的房地产开发系统工作人员减少的情况。 上次2015年发生的事，当时万科也在进行组织结构的调整，万科称“裁员”这个市场的传闻为“胡讃”。

在8月21日的万科2019年中期业绩发表会上，万科社长祝九胜回答说“减员”是万科组织重建中的“人事匹配”的一部分，“为了在发现事件后找到合适的人，我们从真实的视角来看待这个问题”。

祝九胜认为，目前房地产市场、业务发生变化，人员素质、能力也应该相应提高，单靠内部培训提高是不可能的，万科通过人才智力游戏、“大江海”计划等，将合适的人才引向合适的岗位。

长屋公寓是万科“收敛焦点”的业务之一。 报告期间，万科租赁住宅业务上半年新开业101项，累计开业8.2万间，建设35个主要城市。

另外，资产负债表的“非流动资产”项目中，“建设工程”(未完成的工程支出)资产项目的剩馀额为43.05亿元，比2018年底大幅增加125.05%，万科解释为“租赁营业资产的改造增加”，其中大部分是租赁公寓的改造工程“租赁营业房地产”，期末账本的剩馀额为27.07 万科表示还在建设大规模的租赁公寓工程。

"基于投资回报的考虑，调整了部分项目. "。 万科董秘朱旭在业绩发表会上回答说，年初万科长租用公寓业务的“万村计划”将放弃一部分签约的住宅来源。

根据祝九胜则，继续与各有关人员协商，“一定要平衡各有关人员的利益”。

其他业务项目中，万科2019年中期的报告仅提到办公室、产业园、冰雪假期项目的开展情况，养老、教育业务配置情况尚未公开，这种变化始于2018年年报。

值得注意的是，万科首次公布了房地产板块营业收入构成的详情。

上半年万科房地产营业收入52.8亿元，比上年增长27.1%。 报告期间万科房地产新项目合同饱和收入21.64亿元，其中房地产服务新饱和收入13.33亿元，比上年增长84%。 商业房地产服务新饱和收入8.31亿元，比上年增长189%。 这说明万科房地产在商业房地产服务领域有很大的扩展。

万科房地产开发业务主要有四个地区，这些地区去年年底升级为BG。

上半年万科房地产业务1329.9亿9000万元营业收入中，南方地区BG收入470亿6000万元，占总收入的35.4%，资本净利润40.32亿元，占总资本净利润26.05%，比上年下降1.48个百分点。

与南方地区BG对比的是上海地区BG，上海地区上半年实现营业收入437.76亿元，资本净利润70.3亿元，占总资本净利润的45.41%，同比下降7.57个百分点，南方地区与上海地区的差距扩大。

最引人注目的是万科中西部区域BG，上半年实现营业收入239.67亿元，实现29.56亿元的权益纯利润，占全权益纯利润的19.09%，同比增长11.88个百分点，在万科四大区域BG中居第三位，是中西部区域首次每年改变四大区域末尾的情况。

北方地区首先下降，营业收入181.7亿元，权益纯利润14.62亿元，仅占权益纯利润的9.45%，同比下降2.83个百分点，调动了四个地区。

一边喊着“活下去”，一边收购土地，这是对外界万科的误解。

2019年上半年，万科获得新项目54项，总计建筑面积1372.8万平方米，权益计划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元，平均价格6900元/平方米，去年同期权益地价和平均价格分别为578.2亿元和5054元/平方米

不仅是土地成本的增加，万科土地的动向也与万科自身销售规模的增加相对应。

截至上半期末，万科建设项目和规划中项目总建筑面积约15340.2万平方米，其中建设项目总建筑面积约9867.6万平方米，规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3423.5万平方米

股东结构也有值得关注的细节。 2019年上半年，“宝能系”继续减收万科股，股票从16.2亿股下降到15.6亿股，在万科总股中所占比例从14.67%下降到13.77%。 在最高峰时期，“宝能系”在万科总股票中所占的比率达到了25.4%。

报告期间，由于h株增发的原因，万科增加了2.6亿株，总株增加到113.02亿株，此次分配使h株在万科总株中所占的比例从11.91%提高到13.96%。

在万科h股的股东中，GIC Private Limited (新加坡政府投资有限公司)上半年继续增加万科h股，持股0.66亿股到1.42亿股。