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观点地产网除万科每年固定的媒体交流会和马拉松外，越来越忙的郁亮几乎不出席公开活动。
12月12日，在深圳的本营地，郁亮作为万科房地产站出现，同行的是万科房地产集团的最高经营责任人朱保全。
活动现场，万科房地产与戴德梁行共同成立新公司万物戴德梁行资产服务有限公司，宣布在大中华区整合商业房地产和设施管理服务。
这是继去年7月万科不动产首次公开征集价格的方式之后，继购买戴德梁行4.9%的股份成为其第四大战略股东之后，双方合作的进一步动态。
据戴德梁行方面介绍，新公司由双方股东注入资产包组成，着重于商业房地产和设施管理领域，主要业务包括商业房地产和资产管理、综合设施管理。
新公司的管理层也分别来自双方团队，其中，首席执行官由原戴德梁行大中华区资产服务部门负责人叶世源负责，首席财务负责人由原万科房地产政企业商务服务部门管理合作伙伴负责。
此外，新公司由董事会所有，董事会双方派人。 出资比例万科大。
优亮罕见地出席了活动，但在现场没有发言，朱保应对了媒体。
朱保全将双方合作表现为大中华区商业房地产资产服务领域的一次重量级、里程碑式整合，认为新航母将诞生。 “双方合作不仅是业务整合，还是优势资源联合。 这家公司今天不太重要，双方基因注入后，中国将诞生一艘新航母。
显然，对于建立了29年以住房管理为中心的万科房地产，与德尔梁行的合作意味着弥补商业上的缺陷。
外界关注的是，房地产公司上市后，这个全年收入规模业界领先的房地产公司什么时候上市？
对此，朱保的回答仍然禁忌“当然要看抑总”。
生意上的缺陷
实际上，万科不动产并非没有上市的目标，去年年底郁亮提出“万科不动产到千亿级，不发货”。
这是房地产的龙头野心，万科房地产的实力能否与郁亮的野心相称？
商业状况下的不足明显给出了万科房地产否定的回答。
从管理规模和收入的表现来看，1990年成立的万科房地产一直是行业的“领导羊”。
数据显示，2018年万科房地产营业收入达98亿元，比上年增长33%，2019年上半年，万科房地产服务收入达52.83亿元，比上年增长27.1%，远远领先已经上市的房地产公司。
但是，过于依赖万科集团和单一业务结构，万科房地产也显得有些偏重。
截至2018年12月底，万科房地产已布置中国83个大中城市，合同项目共2844件，其中住房项目2209件，商品项目635件，合同面积突破5.3亿平方米。
一位老房地产经纪人对观点房地产新媒体说:“万科原本只是自己的业务，到2015年全面开始市场化，一些问题是不可避免的。”
前面提到的人，万科房地产只有万科项目。 这样的大楼质量比较好，但社会大楼千差万别，万科业务进入市场后也遇到了一些困难和问题，从温室出来一定要面对风雨，他们的未来也要考虑如何度过风雨。
与此同时，为了培养住宅业务以外的新经济增长点，2018年10月，万科房地产融合了商业企业房地产的管理资源和专业能力，打出了“万物商业企业”子品牌，提出了“住宅商业企业、双翼一齐飞行”战略。
但是，由于办公楼与住宅管理的商业逻辑不同，商业基因不足的万科要为商业项目提供资产管理服务并不容易。
朱保对此表示:“尽管所有企业都发展得很好，但是所有科室对房地产的品牌认知都停留在住宅里。 我个人也很了解住宅，所以和别人做生意。 ’他说
与此同时，办公楼房地产管理时，由于没有辅助资产服务，万科房地产也不参与租赁、大宗交易等业务。
“所以当我们为这样的客户服务时，他们常常问租赁和大宗交易能否提供，这个过程很尴尬，”朱保说。
因此，万科房地产与拥有相关产品线和人才队伍的戴德梁行合作。
资料显示，新公司万物戴德梁行资产服务有限公司在大中华区的商品管理和设施管理项目复盖80多个城市，物业管理项目超过1000个，员工超过2万人。
关于新公司资产包的构成，朱保全现场回答到“资产包是双方本来提供服务的顾客，以企业的办公楼和办公楼为中心。” 他同时强调，双方以这家合资公司为主体，不会各自扩大这项业务。
关于新公司资产包的规模，朱保先生说:“这个一点一点地在里面。 希望未来万科房地产经营者与住宅业务的比率达到1:1，形成赛马的机制”。
上市小费
郁亮强调要保持万科房地产与资本市场的距离，但回顾万科房地产过去几年的发展，从全面市场化到大规模化一直是其追求的目标。
另一方面，万科提议“固定基础，剪枝”之后，不断开房地产业务，也表明房地产是万科的重要基础。
据观点地产新媒体报道，2015年万科房地产开始市场化，继承当年377个非万科开发的住宅项目，合同管理面积达到2.1亿平方米。
2016年至2018年，万科房地产分别收购了16家、7家、3家地方型房地产公司，扩大了其管理面积，在增加收入的同时，管理成本也上升了。
随着收购规模的减少，近两年的万科房地产收入增幅也逐渐缩小。
数据显示，2019上半年，万科房地产服务收入52.83亿元，比上年增长27.1%，涨幅大于2019年至2019年的跌幅。
因此，与戴德梁行合作开展商业企业业务也成为扩大万科房地产管理规模的重要途径。
朱全保表示，目前双方合作以大中华区为中心。 国际化更多的是外资企业想进入中国，中资企业想出海，可以向他们介绍。
关于万科房地产能够推动成为千亿市场价格公司一事，朱保全没有肯定的反应:“宝利房地产好像很快就会发售，看宝利的表现。”
新公司的设立给万科房地产带来了很多利益，但双方的合作也经历了一些困难。
另一方面，由于双方的中资和外资身份，特别是万科是混合所有制企业，所以新公司的设立并不容易。
朱保全称，经过18个月的谈判，书同文、车同轨终于达成了合作。 "我们是包干制，他们是报酬制，双方很难核算合同价格，发展要求也不太一样. "
另外，房地产公司高层对观点房地产新媒体表示，“外资的模式并不是德尔梁行给予万科所有业务，国内商业企业越来越成熟，外资在国内倒退，个人认为万科房地产的上市没有什么意义”。
在营收构成上，增值服务性的占有率和绝对值收入较少，反映了万科房地产仍然是传统模式的房地产公司。
要满足郁亮的要求，万科房地产仍需面对许多市场挑战和熟悉。
从局外人到局内，观察和解读行业、企业和市场的真实一面。
