公寓_ 长租公寓赴美IPO的背后，402亿资本撑的腰

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带长租公寓去美国IPO的成员，从青客一发马上赶到青客和鸡蛋壳。 招股书的公布，让很多人看到青客和蛋壳的多年经营状况，要求更多的社会公共资本的支持。 令人意外的是，在长租公寓陆续出现的赴美IPO背后，品牌仍在发展，依靠420亿资本支撑着其勇气。

2019年租赁公寓股票融资业绩: 140亿

在蛋壳正式提交招股书之前，蛋壳刚刚完成新的融资，是来自中国文化产业投资基金和春华资本的1亿9千万美元融资。 据统计，蛋壳公寓成立后7次融资完成，估价超过20亿美元。

这样，我点研究院整理公开资料后，2019年住房租赁品牌获得的资本整合如下

粗略计算，截至2019年10月30日，租赁公寓品牌获得股票融资约140亿元。 此外，房租企业不仅有股票融资，还有债券融资、现金流融资三种融资渠道。

其中创业类、酒店类、中介类多依赖股票融资，在调动部分企业所有权的同时，以企业增资方式引进新股东。 房地产偏向债券融资，国家队重视债券融资和现金流融资两条途径。

但无论如何，监护人租赁公寓品牌未来市场价格的估算和未来退休后的资本增值都是资本决定投资前必须考虑的。

2019年，与数年前相比，长屋公寓的入口处“拥有爱的车牌”的资本不多了，等待入场。 但是，即使在这种情况下，140亿元人民币也毅然进入了租赁公寓的市场。 这也是支持长屋公寓品牌继承人去美国IPO的底气之一，来自国内资本市场的认可。

2019年租赁公寓债券融资成绩: 212亿

与热闹的在美国上市的创业系不同，租赁公寓的其他派系，特别是上市房地产企业对上市有更多的考虑，所以他们在这一年选择了债券融资。 自2019年以来，my point研究院一直以公开资料为基础整理数据

债券融资目前公开发行成功合计约212亿元。 比起租赁公寓，通过股票融资得到的东西更多。

这与政策支持无关。 2016年6月国务院发布《关于加快住房租赁市场培育和发展的若干意见》，提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。

但发行债券必须满足两个前提:由于信用评级达到AA，拥有房地产所有权，现在房地产企业发行资产证券化和公司债券。 就这样，尽管最初发行ABS的是2017年的魔方、自由、新派公寓，但迄今为止租赁公寓/住宅租赁ABS发行量最多的是开发商。

另外，受国家降低企业融资成本的好处，2019年高级公寓/住宅租赁ABS优先级融资利率下降，平均利率为5.68%。 这推动更多房地产租赁公寓企业走债券融资之路，降低资金使用成本。

2019年资产证券化融资业绩: 50亿

在公开招募reiser落地之前，reiser被认为最快实现突破的领域之一的长屋公寓资产证券化的浪潮已经涌来。 2017年10月新派公寓权益类型reiser实现长租公寓类reiser破冰后，2018年中国证监会、住宅和城乡建设部共同发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，除此之外，具有市场巨大突破意义的“顶级”也陆续落户

2018年2月，国内首套租赁公寓抵押贷款资产证券化产品“招商创融-招商水龙头长期租赁公寓资产支持特别计划”完成首付产品发行，规模20亿元。

2018年3月，《保利房地产-中联前海开源租赁房一号第一期资产支持特别计划》发行，保利房地产自立以租赁房为基础资产，储位总规模为50亿元，第一期发行额为17.17亿元，是国内第一批住宅企业租赁房类reisers。

2018年12月，《平安汇通-平安房地产朗诗租赁房系列资产支持特别计划》收到上缴所无异议的信，成为国内首个正式通过的合作型长期租赁公寓的架子reisers。

房地产企业对资产证券化的狂热态度与近年来土拍需求企业自立度的提高无关。 reisers已经成为房地产企业的有效退出途径，可以实现长期租赁房资金回流，缩短租赁房市场的开发和建设周期。 加上政策的支持，各类领导reisers的发售，总体上来说，在中国大陆发展reisers的市场时机已经成熟。 自2019年以来，my point研究院一直以公开资料为基础整理数据

今年长租公寓品牌资产证券化融资合计约50亿元，与股票融资和债券融资相比，金额明显减少，其中发行主体也以国有企业、业界领先企业为主。

但是今年年初，上缴所发声，加快了住房租赁REITs的发展，为这一领域资产证券化的进展奠定了基调。 因此，租赁率高、现金流稳定、运营模式成熟，京津冀、长三角、广东港澳等地区第一线城市和第二线城市中心地区项目租赁公寓品牌可以走资产证券化道路。

结语

青客和蛋壳相继上市到美国，疑问的声音很多。 其实这是市场从盲目向理性发展的过程必然出现的情况。 长租公寓经历了资本增长的爆炸性阶段，进入资本市场冬季，业内更加合理，法规也更加严格。 相应的资本进入行业也更加规范化，为了满足不同资本方想要进入租赁公寓的投资需求，产生了多条不同的渠道。

但是，自我融资“本来以为可以通过规模的增长获得融资，但是即使是赤字也不在意”逐渐退出市场，相应地，这样的融资主体也爆发性地出现了。 这是因为资本整体越来越活跃，无论是股票投资还是债权融资，都开始集中在头部和超大规模企业，马太效应变得显着。

总之，在市场竞争的环境下，资本与企业的发展呈现正循环。 早期资本可以帮助长期租赁公寓企业发展，企业发展良好的资本可以吸引更多的资本。 即使在投资谨慎资本的冬天，好企业也能获得融资，融资额更大，融资成本可能更低。 长租公寓企业融资的思路，必须从以前开始追求赚钱，踏入现场经营企业，使蝴蝶盛开。