融资成本两极分化：有激进民企超过9%

凛冬来临，在地产商眼中，融资地的这个冬天特别长。

用杠杆和激进的扩张战略夺取房地产市场份额已成为过去式，现在住宅企业面临的是融资渠道紧张、融资成本上升的现状。

目前，各大上市住宅企业2019年中期业绩均已公布，澎湃新闻( www.thepaper.cn )在统计后发现，大多数私人住宅企业面临融资成本高、融资困难的局面。

民营企业融资成本高，渠道少

2019年半年公布的数据显示，私人住宅企业融资成本普遍为6%-8%，个别增长规模的住宅企业融资成本达到9%。

从营业额排名前5名开发人员的融资成本来看，碧桂园( 02007.HK )，万科集团( 000002.SZ； 02202.HK、中国恒大( 03333.HK )、保利房地产( 600048.SH )和融创中国( 01918.HK )今年上半年的融资成本分别为6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

在融资陷入困境这一点上，地产商们达成了一致。

碧桂园CFO伍碧在业绩会议上谈到融资，后续公司的融资成本是如何定义的，公司的判断没有大的变化。 "不是花费成本来赚钱，而是所有的银行都知道自己能在房地产上配置多少钱，环境越差，资源就越配置在质量高的资产上. "

截至6月30日，碧桂园持有货币资金2228.3亿3千万元，负债总额15603亿元，资产债权率89.3%。

呼吁“活下去”的万科握手1438.7亿元的货币资金，远远超过短期贷款和一年到期的非流动负债合计666.5亿元，融资成本6%，负债总额13445亿元，资产债权率85.2%。

万科总裁祝九胜业绩会上说:“企业必须适应环境。 这种变化，万科“惧怕市场，相应变化”货币市场的变化仍然传到最终的客户市场，影响整个行业。 万科在此过程中根据金融环境控制企业战略和债权率，关注多个综合市场。

分析人士认为，住房企业摆脱现在融资困境有两种方法。 第一，减少土地，扩大规模二是加快周转，但在居民购房欲望下降的现在，为了加快周转，住房企业可能需要转让利润，降低价格促进销售。

2018年恒大呼吁采取“三低一高”(即低负债、低杠杆、低成本、高周转)的发展模式，面对现在的融资环境，开始减少负债的速度，确保公司掌握足够的现金。

恒大集团夏海钧总裁在面对投资者时，目前对该房地产行业不太友好的情况下，公司调整了预期，今年提高了公司现金储备，现在恒大有2880亿元现金储备，在风险发生时确保公司有足够的现金，债权率有些平稳。 但是夏海钧强调，公司降债的决心不变，债权率控制70%的目标不变，形势一旦好转，就会在债权率方面进行调整。 “以为我们有条件，不管销售、价格调整、销售地点，都能迅速降低我们的债权率，我们可以把握现金收购很多中小企业，”夏海钧说。

公告数据显示，截至6月底，恒大手持货币资金2880亿元，负债总额17532亿元，债权率77.8%。

融创中国董事长孙宏斌认为，现在的房地产融资对象的紧缩用4个词来表现，是史无前例的。 孙宏斌表示，最近一些政策主要是控制房地产资金流动，这次严格控制房地产，对债务发放、信托、开发贷款给予一定限制的是融资方的控制。 在这样的逻辑下，预计下半年不仅会影响企业的土地，也会影响房地产销售。

目前，融通方现金盈馀约1380亿元，负债总额7906亿元，资产债权率90.8%。

中央企业融资成本普遍在5%以下

对于民间开发者的高融资成本，中央企业在资金成本方面具有先天优势，比民间开发者的融资成本低2~3个百分点。

9月6日，上海证券交易所发布的信息显示，中国保利集团有限公司发行35亿元公司债券，债券分为两个品种，品种一期3年，面额为3.35%，发行总额为30亿元。 品种二期五年，票面利率为3.80 %，发行总额为5亿元。 最高额面利率只有3.8%。

2019年上半年，波利房地产融资成本仅为4.99%，财务数据一直稳定的中海房地产融资成本为4.28%，华润的资金成本为4.45%。 总体来看，中央企业开发人员的资金成本稳定在5%以下。

6月，招商龙头公开发行过35亿元规模的公司债券，面额利率仅为3.75%的中国金茂附属公司发行的5年中，2亿5千万美元的担保优先票据面额利率为4%。 7月8日，中海地产地在香港设立了海外中期票据计划，10年期美元债券利率下降到3.45%，创债券发行利率的最低记录。 同期，中南建设在海外发行的总额为4亿美元的高级无担保证券，票面利率达到10.88%。

另一家福建省住宅企业泰富集团( 000732.SZ )一直给外界的印象是高杠杆，过激，公司上半年融资成本达到9.3%，负债总额为2018亿元，负债率为84.5%。 截至6月30日，泰国货币资金约153亿元，比上年同期减少2.89%，减少的原因是偿还增加。

在民营企业中，龙湖融资成本比较稳定，与中央企业融资成本相同。 2019年上半年，龙湖融资成本仅为4.56%，负债总额为4553亿元，债权率为96.6%，持有货币资金为579亿元。

Wind数据显示，在住房企业外部融资中，国内贷款获得资金的比例约为12%，但国内贷款门槛较高，银行多以优质住房企业为主客户，对小型住房企业的支持较少。 对小住宅企业来说，更多依赖的是非标准融资。 联信证券调查报告显示，部分小房企业非标准融资占资源的比例可达50%，但整个行业非标准融资的比例可能仅为25%左右。 内部现金流中占有率最大的是房地产销售回收金，占有率在40%以上。

大约25%。 内部现金流中占有率最大的是房地产销售回收金，占有率在40%以上。