旅游与景区的关系_ 旅游景区开发生意应该怎么做？

数据支持/股票大数据

旅游景区开发的典型“坐收钱”商业模式，围绕旅游资源收票，没有任何技术含量，但是这项商业有一些问题值得深思。

1 .投资回报率

2 .经济效益溢出。 景区具有显着的外部效应。 旅游资源在带来人流消费的同时，在一定程度上增加了“旅游景区邻居”。 如何接受旅游资源带来的经济效益，避免“为别人做嫁妆”，是旅游景区开发需要研究的第二个问题。

其次，通过分析上市公司的财报信息，进一步探讨“景区”这一商业。

1

1.1投资收益

开发景区需要投入大量的基础设施建设和固定资产。 景区上市公司a股13家，新三板27家。 该40家固定资产总成本253.4亿元，加上土地使用权、资源租赁权或特许经营权无形资产总成本55.2亿元，两项共计308.6亿元。

原始投资额大的生意，必须考虑资金的机会成本。

近年来，我国GDP增长率保持在6.5%左右，而旅游业总收入增长率又达到两位数。 此外，我们不是将这308亿6000万元投资于景区建设，而是长期存款银行也有3.5%的收益，这一收益几乎没有风险是资金机会成本。

因此，308亿6000万元的投资收益达到6.5%，即使以取得社会财产平均附加值的速度超过10%，也能赶上旅游业投资收益的普遍水平。 也就是说，308.6×10%=30.86亿元，可以接受。

实际的收益情况是什么样的呢？

2018年，上述景区40家相关企业合计137.2亿元，纯利润29.8亿元，纯利润率21.72%。 净利润水平相当高，但与30.86亿元的最低收益要求仍存在差距。

净利润率和投资利润率是两个不同的概念。

净利润是会计利润，包括固定资产、无形资产的折旧和折旧。 “折旧和折旧”不是实际产生的成本，投资收益被认为是“折旧和折旧”额加上净收益。

2018年，上述40家企业总折旧15.8亿元，净利润29.8亿元，实际投资回报45.6亿元，回报14.8%，超过旅游业总收入增长。 然而，这一数据并不全面。 因为旅游业关系到资本支出这一重要指标。

什么是资本支出？

企业为了维持或扩大经营规模，要增加、更新、改造必要的固定资产等支出和无形资产，重新投入其他营业资产。

2018年40家企业资本支出总额为29.3亿元，占投资收益45.6亿元的64.3%。 扣除资本支出后，盈馀支配收入16.3亿元，支配收益率不高，约为5.3%。

总的来说，景区的投资回报不如想象的丰富。 从上市公司的情况来看，景区的生意确实很赚钱，但是由于资本支出的存在，景区的投资收益大部分变成资产，可支配的投资收益比例不高。

1.2财务模型

以固定资产类为主的资产结构和资产周转率指标数值偏低，表明景区是典型的重资产业务。 反映在财务上的特点是景区固定成本大，变动成本小。

对比井冈山、黄山景区，与景区内部运营密切相关的旅游线路、景区旅客运输、景区综合服务等三项业务营业成本确实随游客量的不同而变动较小。

通过以上分析，我们可以得到旅游景区开发的基本财务模式。

如上图所示，与a点相对应的游客量是景区生死存亡点，在这一点上营业收入无法复盖债务成本，企业面临信用破产风险。 b点是投资收益零点，在这一点上企业有业馀资金，用于资本支出和广告宣传等。 c点是会计盈亏的平衡点，超过这一点，企业有会计盈利。 d点是收入滞后，在CD之间，随着游客下滑，旅游景区应提高折扣率吸引游客，收入滞后。 e点是景区游客容量的上限点，位于DE之间的景区通常是跟不上需求的人气景区，其游客数量接近饱和，因此可以提高入场费、减少折扣等，增加收入。

DE之间的旅游区“卡型”旅游区提高门票价格，不是减少总体游客量，而是有助于淘汰旅游热情和消费能力不强的游客，提高旅游区总体收入水平。 这可能是人气景区票价偏高的重要原因。

举出了使用上述资本金1亿元和贷款1亿元建设景区的例子。 年利率为6%，期限为10年的贷款为1亿元，采用等额元利方式，每年需要偿还1332.25万元。 假设旅游景区人均消费100元，a点为保证旅游景区基本生存，需要13.3万人次的年游客。

人力资源费可以看作是维持固定资产的主要支出。 许多景区维持6-12%区间，取9%的值，人工和维护成本约1800万元，b点游客数对应31.3万人。

据先前统计，上述40家企业的年折旧和摊销额在固定资产和无形资产成本308.6亿元中所占比例约为5.1%。 在这个例子中，年折旧额和折旧额为1020万元，c点游客人数为41万5千人。

2亿元投资是现实代表，41.5万收费游客也具有挑战性，景区整体上可以说是利润门槛高的商业。 景区能否越过d点进入e点，与游客量和人均消费额有很大关系。

游客数量除与游客资源魅力直接相关外，还与游客总体消费水平、假日安排、外部可达性、营销能力、客户人口、销售渠道等实现因素有关。 其中，多属于景区外部因素，但真正属于景区经营者范围内的控制因素。

人均消费额不仅与入场费有很大关系，旅游景区内消费行业的配置也有很大关系。 景区工作的安排和扩张，也可以说明收益增长率跟不上资产扩张速度的另一个原因，再投资的边际收益比以往业务恶化。

2

产业和业务

关于赚钱的商业服务，旅行教科书中总结了“在生活旅行中买娱乐”这6个要素。 坦率地说，不仅可以收票，旅游景区还可以从交通、住宿、饮食、购物、娱乐等5个方面配置设施，开展业务赚钱。

我们根据上述5个方面进行分类统计，考察其粗利率状况，看看各业务的极限利益。

首先，票务业51.5%的毛利率被低估。 其原因在于，很多景区的门票业务的营业成本中都包括了相关人员的巨额支出。 典型的是峨眉山，其门票收入扣除合理的支出和税后，50%必须支付给管理委员会。 2018年该成本支出2亿6000万元，占门票收益的43.5%。 仅此，上述虚拟景区模式的总利润率就影响5.5个百分点。

因此，在同一景区的不同业务板块之间，门票依然是较高收益的业务。 购物由于样品量不足，没有分析意义。 我们侧重于交通、饮食、住宿和娱乐。

2.1景区交通

可见旅游景区交通系统业务总利润率最高。

秦岭旅游在2016年公开转让说明书中享有陕西太白山森林公园内游客旅客运输服务的独家经营权，游客可以步行或乘坐景区内的区间。 根据转让说明书，公园面积2949公顷，有8大景区180多个景点，海拔宽620—3767米，是我国海拔最高的国立森林公园。 游客想节约60元/人的票是困难而不现实的。

景区交通业务经营的反例是剑门旅游。 位于四川省广元市的剑门蜀道剑门关观光区拥有国家5A级观光区、国家级风景区等众多招牌，2014年至2016年1-9月，旅游车运输业务总收入仅为23.16万元，同期旅游区游客数为175.8万人。

全长2.5公里的旅游线路位于旅游景区绝壁廊至仙女廊之间，该区间的游廊是整个旅游景区风景体验的最佳部分。

不依靠旅游资源，反而与旅游资源展开竞争，其经营战略明显违背业务常识。 剑门旅游被华侨城收购4.8亿元后发生变化，2018年该业务收入达到422.7万元。

2.2餐饮住宿

在资源保护法律法规问题上，大部分景区核心区域不允许建设和运营住宿饮食业务，导致景区两项业务资源环境优势削弱，基本成为竞争业务。

例如坐在庐山的“美庐”别墅，就是当时蒋委员长赠宋美龄的“行宫”，本来应该体验一下很棒的度假设施。 但是，由于其重大的历史价值，1996年和“庐山会议”的老住所一起被列入全国重点文物保护机构，从此开放经营就不可能了。

此外，另一个重要原因是景区淡季。 由于住宿产品具有容量上限和时效性的特征，最旺季有收入天花板，淡季会降低整体的毛利率。

2.3文化娱乐

依赖于景区内资源而存在的独占性娱乐体验活动，毛利率高，如游船、山水实景公演、漂流、滑雪等。 因此，可以将景区内的娱乐体验活动视为景区内核心吸引物以外的第二级、第三极吸引物。

新奇型娱乐体验活动能给游客带来新鲜体验，抢占先发优势的项目也会取得下一层次的魅力效果。 例如，明堂山于2016年在安徽省内第一条玻璃栈道投入运营景区。 2018年下跌受景区外部交通要道整治和行业出现许多玻璃栈类产品的影响，竞争激烈。

关于这一点，经营人工主题游乐设施的迪斯尼有着深刻的认识。 迪斯尼多年来一直坚持“三三制”的经营原则。 也就是说，每年淘汰三分之一的硬件设备，更新三分之一的设备，维持三分之一的设备。

迪斯尼之所以能够每年如此大规模地调整设施，是因为游乐设施可以单独收取费用。 但是，玻璃栈道只能借鞋套改变收费。 但是，在观光地之外，游客当然会认为是不同的经营主体，另外付钱是理所当然的。

此外，旅游景区的开发人员不愿为旅游景区内的次要吸引力开支，因此票价一定的情况下，不会提供尽可能多的旅游景点和项目，而是提示尽量少。 如何减少，如何增加，这可能不是一个固定的程序，但原则上让游客感受到旅游内容的充实，门票的价值，不形成投资的冗馀。

总之，旅游产业链和旅游经济溢出效应视角下的旅游景区业务，与资源的关联度越高，独占性越强的职业状态，相对利益越好。 因此，在进行行业配置和边际投资选择时，应该从这个角度来考虑。

3

总结与创新

根据以上分析，景区的业务确实很复杂。 资本支出大、收益门槛高、外部因素多而无法控制、经济溢出效应显着、游客消费心理需研究、监督法规严格、政策不透明、不统一等特点决定了旅游景区业务重点不在旅游景区内部管理、前期规划和后期运营。

前期规划决定产品的基本形态，需要商业创新或景区规划设计专家的参与，本文探讨的案例和做法有助于思考。 后期运营具有更广阔的商业模式创新空间。 40个景区的金钱信息实际上非常丰富，在此举一二结束本文。

案例1:A股大连圣亚年度报告公布的移动企鹅馆项目: 2018年与贵州六盘水、新疆丝绸之路、北京顺义、秦皇岛乐岛、青岛啤酒节组委、南宁万达茂等多个景区、滑雪场、组委、商茂公司达成合作意向的5月初至7月底， 移动企鹅馆在黑龙江省七大城市开展巡视活动，两个多月来共接待游客30多万人次，为合作伙伴带来巨大客流，实现了目标。

可移动、可转移的魅力实际上是古代“剧团”的现代创新，其科技含量更高，参与者也更广泛，有效利用了合作者的营销能力。 与传统景区固定投资相比，其投资回收周期要短得多。

案例2:A股丽江旅游大股东丽江市玉龙雪山旅游景点投资管理有限公司从2018年开始领先，将玉龙雪山旅游景点、玉水寨旅游景点、玉峰寺旅游景点、东巴谷旅游景点、玉柱阿特拉斯旅游景点、东巴万神园旅游景点、东巴王国旅游景点、白沙壁画旅游景点等丽江市8个旅游景点合并为“大玉龙”旅游景点，集成门票经营权

这种做法使得实际上很受欢迎的“打卡”景区变成了冷门景区的销售渠道。 通过出售联券，玉龙雪山分开了冷门旅游区的门票，但是通过结束玉龙雪山，冷门旅游区实现了游客量和收入的倍增，是典型的共赢模式。 从东巴谷景区运营方法新三板丽江文旅游财报数据来看，其实效果很好。