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前几天,万通房地产公布了2019年三季报。 报告显示,今年第三季度,万通房地产营业收入达到7.1亿元,比上年同期减少75%的归母纯利润为2亿元,累计销售面积达到2.34万平方米,实现销售额约5.94亿元。
今年以来,万通房地产各项指标增长率为负。 上半年营业收入4.61亿元,比上年减少79%,归母纯利润2.18亿元,比上年减少32%。 另外,万通房地产的营业现金流量大幅减少,到3月底,到6月底,到9月底分别为-2亿元、-7亿元、-6亿元,经营风险大幅增加。
除此之外,第三股东更迭,高管频繁离家出走,多次变革以失败告终的万家房地产,已经失去了年轻时的荣耀,前途广阔。
1990年代初在海南成立的万通,在我国商业发展史上具有不可或缺的地位,是市场化中国房地产业诞生的象征之一。
1991年,原本工作开朗的冯伦失去了海南的工作岗位,其中南德集团寄身一段时间后,投身于“十万军队下海南”的浪潮中,在王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹和海南成立了海南农业高新技术投资公司(万家前身),当时对民营企业开放,国企欲进入
(从左到右,按冯伦、王启富、刘军、王功权、易小迪、潘石屹的顺序)
1992年邓小平发表南方谈话后,原国家经济体制改革委员会颁布了《株式会社暂行条例》和《有限责任公司暂行条例》。 这两份文件是《司法》和《合同法》的前身,在1992年这一重要年份公布了最具时代性的法律文件。
冯伦敏感地意识到这两个法律文件的意义,于1993年1月18日改编为“农高投”增资增资增资、有限责任公司形式的企业集团万通集团,主要股东为冯伦、王功权、刘军、王启富、易小迪,以及后来加入的潘石屹和中国华诚财务公司、海南省证券公司等法人股东
同时,冯伦为了嗅出海南楼市泡沫快要消失的味道,分散海南投资风险,潘石屹冯伦来到北京,听说北京市政府给密云县四个指标,正在进行方向招聘的股份有限公司冯伦很快就会抓住机会。 1993年,万通集团投资,以方向招聘方式成立了北京万通实业株式会社。 公司实收资本8亿元,成为北京第一家以民间资本为主体的大型股份制企业,但在此之前,中国还没有真正的现代企业,现代企业的理论和路径也不清楚。
当时,万通在北京开发了“新世界广场”项目。 通过与香港利达行主席邓智仁合作,该项目成功,销售量为当时市价的3倍。 万通新世界广场的成功,在引起大众和业界的关注的同时,也构筑了冯伦和潘石屹的“江湖地位”。
此后,在上司冯伦占领多个领域路线的指导下,一些合作伙伴各自肩负使命,在全国范围内扩张。 潘石屹去北京,易小迪去广西,王启富去深圳1995年以前,万通是房地产、金融、商业、风险投资、通讯、医药、文化等产业的综合集团,资产曾经接近50亿,万通房地产以亚洲新家、万通新城等闻名,地产界一面旗帜
但随着企业的发展,六兄弟对企业经营理念、决策、资源分配的意见不断冲突,分裂逐渐发生。 1995年3月,王启富、潘石屹、易小迪离开1998年,刘军离开2003年,王功权离开。 至此万通完成了由6人向1人的转变。
但是,这并没有对万通集团的发展产生很大的负面影响。 从2002年起,冯伦开始寻求资本市场机会。 2006年,万通成为国内住宅企业“利润十强”2007年,万通成功上市a股,2008年,万通房地产实现收入48亿元,纯利润5亿元,达到历史顶峰。
2008年,万通开始加入工业房地产,房地产不受重视,错过了房地产的金十年。 2009年底,冯伦首次向外界正式提出了“立体城市”这一新城建设计划。 “站立”躺着的城市,在地产界引起了巨大的讨论,万科房地产理事长王石评价说“像童话一样”。 之后,万通集团在西安、温州有了一些土地实践,最后的成功没有任何新的意义,在市场上也没有引起反响,温州的区划后来被交给了新的希望之地。
冯伦在今年上半年接受野马财经采访时,发现立体城市在现实运营中遇到很多障碍,78年的尝试还没有成功,查明其原因,主张项目范围广、时间长、制度摩擦大、不符合中国国情,这是自己的遗憾。
2011年,冯伦卸任万通房地产董事长,王忆接手。 2014年10月18日,嘉华东方控股(集团)有限公司(以下简称嘉华控股)以万通控股股份承受,成为万通房地产间控股股东,实际控股者,冯伦完全脱离。
离开后冯伦,似乎更加光彩夺目。 他出书、写文章、做网红、做客串主持人,成为过去最令人羡慕的“着名文化人物”,成为地产界思想家,发射了自己的卫星。 他手创办的万通,近几年逐渐衰退。
“冯伦和王记忆会私有君子协定。 冯伦如果不顺利的话,就退席让王记忆会做。”长年工作的人明确了这一点。 冯伦逐渐释放权力,王忆会逐渐上位的2011年-2014年间,万通房地产开始了变革之路。
2011年,万通房地产正式宣布向商业房地产转型,到2015年,公司商业房地产开发面积将超过100万平方米,目标年租金收入将达到11亿元。 但到2015年,万通房地产商业项目总面积不足10万平方米,租赁收入仅为1.87亿元,与2011年提出的目标相差甚远。 截至2019年上半年,中国主要商业房地产天津中心的商业租赁率为34%,办公楼租赁率为70%; 上海万通中心办公楼租金率46%,商业租金率37%。
对此,该对策研究院的张宏伟监督认为,万通房地产变革的道路是许多百强开发企业必须面对的问题,在变革过程中一定会遇到不同的问题,也会持续试行错误。 商业房地产、办公楼等后期进入运营状态需要较长的培育期,到了成熟阶段,商业房地产办公楼的租金可以抵制住宅项目的开发,万通房地产仍处于转型之路。
变革的道路确实很难。 数据显示,2011年至2014年,中国房地产收入分别为35亿元、40亿元、33亿元和19亿元,母亲净利润分别为3亿元、4亿元、4亿元和4509万元,经营能力大幅下降。
2014年冯伦留下的工业地产进入鼎盛时期,共有7个工业地产项目,土地面积超过1500亩,建筑面积超过120万平方米,并发行了3个工业物流地产基金。 但2015年,王忆会推出了这些项目,开始了万通的调整,提出了新的变革方向“网络娱乐”,但仍不令人满意。 2015年至2018年,万元房地产收入分别为26亿元、23亿元、33亿元、36亿元,母亲净利润分别为-6亿元、1亿元、4亿元、3亿元,虽然有所缓解,但业者已经落后。
2017年,万通房地产试图向房地产服务业和房地产金融服务业转型,以约5亿元的代价收购了中融国富投资管理有限公司的100%股票。 2018年收入为1.94亿元,2019年上半年为4935万元,2018年7月,万通房地产还试图收购新能源电池、新能源汽车企业星恒电源的78.284%的股票,进入新能源领域,在向上缴纳处询问评价等问题后,年末停止收购
值得注意的是,2011年至2019年9月,万通房地产只新增了4块土地,分别位于北京、天津、杭州。 截至2019年上半年,该地储备仍保留在河北省廊坊市香河县(运河国际生态城二期),该地70%的所有权也于今年3月28日转让给世茂。 关于收购星恒电源的询问,上缴所向万通地产补充说明了公司近两年土地储备增长停滞,房地产业务开始缩小,今后是否要变革锂电池行业,万通集团否定了是否要逐渐剥离房地产业务。
与此相对,易居研究院智库中心的研究负责人建议,主要房地产业务十几年来,一天发展滞后,公司必须反省,同时,主要营业业务不成功的情况下,要加快变革,在专业程度等方面面面临很大的不整合,同时资金风险也会出现控制力不足,带来一系列后遗症
资金风险进入2019年后,万通房地产的营业现金流量大幅减少,到3月末、6月末、9月末分别为-2亿元、-7亿元、-6亿元,经营风险大幅增加。 另外,2月18日,公司的第二股东万控股以4元/股的价格计划将所有10%的房地产股转让给GLP (物流房地产巨头普里斯旗下企业),转让金额合计为人民币8.22亿元。
转让后,万控股公司实际控股者王记忆会仍然控制着万控股35.66%,成为第一股东的万控股仍然持有20.3%,第二股东GLP成为万控股的第三股东,在此次股权转让后的一个月内至少可以指定一位非独立董事 GLP被提名的是Pross共同创立者、Pross最高经营责任人梅志明。
所有权变更后,已有4名高管退休。 5月23日,万通房地产理事长王记忆会、首席执行官李虹和董事会审计孙华同时提交退休报告,当时王记忆会正式任命理事长尚未满一年。 7月5日,最高市场负责人(副社长)的毅力因个人理由申请离职,退休后不担任公司的任何职务。
转型期经常失败,销售不周,高管频繁离家出走,经营风险增加,担心财务状况,现在房地产危机在哪里? 与此相对,业界推测万通将转变为物流不动产,但加入流程的人可能对此抱有希望。 (本论文首次发表钛媒体,作者|石万佳)