安徽恒大新能源汽车有限公司_ 恒大造车的土地游戏

6月29日，恒大新能源汽车集团再次举行国能93车型批量生产线关闭仪式

恒大开始制造汽车以来，疑问不断。 最主要的批评是恒大以造车的名义包围土地。

那么，让我们来看看那个“圆”有多好。

“电动汽车观察员”是通过检索恒大集团旗下的汽车业务公司和子公司各地的布局状况而发现的。 仅2019年，恒大汽车业务板块公司就拥有736万平方米的土地，其中约338万平方米，属于住宅和商业用地，占总土地面积的一半左右。

事实显而易见，以新能源汽车产业投资开放，恒大拥有大量土地，且拥有大量住宅、商业用地，非常有利于房地产开发业务的开展。

恒大是怎么做到的呢？

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汽车板块之下

至少有37家子公司可以开发房地产

恒大本来就有房地产开发业务，我们必须先从以制造车为名的土地和原房地产开发业务分离出来，论述新能源汽车业务板块下的所有土地。

恒大制造汽车以来，旗下已有许多控股公司，出资的新能源汽车子公司。 这并不奇怪，恒大造车业务的旗下有专门从事房地产开发的子公司这一点是不同的。

恒大造车业务主要分布于三家公司:恒大健康旗下恒大新能源科技集团有限公司、恒大新能源汽车投资控股集团有限公司、恒大瑞博投资有限公司。

恒大新能源科技集团旗下主要包括电池业务、卡内基新能源。 另外，安徽、广东、贵州3个地方子公司的旗下有写着“生活服务”的子公司，这些子公司的经营范围内有房地产开发经营的内容。 另外，恒大新能源科技公司旗下的5家公司有房地产开发业务。

恒大新能源投资集团旗下主要装有整车业务，即恒大国能源板块。 同时，安徽、江苏、广东、河南有一家名为“生活服务”的子公司，安徽有5家。 这些子公司的经营范围也有房地产开发经营的内容。 陕西俊驰企业管理有限公司、深辽新能源科技旗下的三家公司也同样具有房地产开发经营资格。

深辽新能源科技公司旗下三家经营范畴有房地产开发

在恒大瑞博投资下，电机业务主要在这里，贵州恒大动力科技有限公司、广州干盛实业有限公司和恒大**运营商有限公司在经营范围内具有房地产开发经营资格。

恒大收购的国能新能源，今年4月也成立了天津国能生活服务有限责任公司。

根据合并计算，恒大汽车业务板块旗下至少有37家开展房地产开发经营的子公司。

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你有多少土地？

恒大新能源汽车遍布各地，一般有两家子公司，一家是某恒大新能源科技发展公司，另一家常被命名为某恒大某生活服务有限公司。

恒大汽车业务板下房地产开发与汽车产业并列

前者是向地方投资新能源汽车产业的公司，取得工业用地的后者是持有住宅用地从事房地产开发。

例如，在江苏省，恒大新能源投资集团分别拥有恒大新能源汽车有限公司和金浩生活服务有限公司。

恒大江苏省以1.39亿的代价获得江苏南通35.99万平方米的工业用地，建立了车身组件、电池组工厂。

金浩生活以7.04亿美元的代价分两次获得江苏南通12.3万平方米的住宅用地，开发房地产。

基本上，恒大到处都是双管齐全，汽车产业也投入，房地产开发也在进行。 “电动汽车观察员”检索了上述恒大集团旗下的汽车业务子公司和子公司在各地的布局情况。

2019年，恒大汽车板块下属公司共获得土地734万平方米，其中住宅和商业用地约338万平方米，工业用地约398万平方米，总费用达到156.45亿美元。

这些土地对恒大非常重要。 根据中国指数研究院的研究，2019年上半年，恒大集团获得了总计1166万平方米的规划建筑面积的土地，在业界排名第6。 恒大光通过制造汽车得到了338万平方米的住宅和商业用地，并没有按照土地面积规划建筑面积。

恒加拿大土地的特征之一是工业用地和住宅用地同时取得。 如下表所示，恒大为安徽六安、安徽寿县、河南新郑及邻近中牟、江苏南通、广东广州、辽宁沈阳，工业地和住宅地同时拥有。 天津国能生活服务公司直接拥有的是住宅区，此前已在天津建厂。

仅在江苏南京，目前只有江苏卡内基新能源取得的工业用地，也没有住宅和商业用地。

以上只是2019年恒大制造汽车的土地。 2018年，在广州南沙，恒大在FF旗下的叡智智能汽车2018年4月拍摄了40.09万平方米的工业用地，花费了3.64亿美元。 另外，上海的国能新能源也于2018年获得了32.38万平方米的工业用地，花费了3.04亿美元。

此外，恒大的汽车业务与现有的房地产板块联动。 例如，恒大准备在沈阳建设产业园时，恒大旗下的房地产开发公司沈阳恒达房地产开发有限公司也获得了沈阳北新区雨田中学东侧-1、-2区。

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显然，这是投资土地交换的战略。 恒大这种做法还在继续，将越来越多的工业和住宅、商业用地装袋。

贵阳市城市发展投资股份有限公司主页信息显示，该公司已完成恒大新能源汽车贵阳基地土地一级开发场平设计方案审核。 这表明贵阳市将为恒大新能源汽车贵阳基地准备区划。

此外，陕西秦汉新城管理委员会主页表示，当地将召开恒大新能源产业项目听证会，为恒大新能源产业项目开展征集。

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恒大投汽车产业

地方稳稳地给予恒大

恒大围着这么大的圈子，是为了取地吗？

对房地产开发企业来说，土地是最主要的资产。 一位着名房地产分析师表示，目前房地产经纪人可以通过普通海报获得土地，但成本高、竞争激烈。 但是，“引进产业，获得更好的土地机会”。

他认为恒大造车有3成的考虑因素，是为了获得优惠的土地。

正如他所说，恒大在投资新能源汽车产业时得到的土地，基本上以底价成交，其中有很好的区划。 以恒大本营广州为例，恒大旗下的深涛生活服务公司在恒大在南沙建设汽车厂的基础上，以底价收获南沙万公顷沙2019NJY-10区和2019NJY-11区，两块土地换算成楼价不足1万元。

根据3fang.com的评价，这两个相邻住宅区、南沙2019NJY-9区的土地评价楼价为13699.18元/平方米，南沙2019NJY-8区的土地评价楼价也达到了13213.10元/平方米。

广州日报地产版8月22日特地报道了恒大两个住宅区。 据报道，这次有两个区域的地区被定位为“保税港加工制造业块”。 “保税港区”本身的规划以产业用地为主，住宅用地仅为5件。 稀少性一目了然。

这两个地块的交通将来很有前途，将来通过公共汽车可以连接地铁18号线和22号线，1~1.5小时内可以到达番禺广场、长隆世博会、琵琶州、珠江新城等重要商业区域。

将来这个地区的住宅需求量会变大。 广州日报报道称，“恒大汽车城、保利电商港、物流保税区等多项优良项目得到积极推进，正在建设的地铁18/22号线将成为该地区最大的交通利益，产业新城的员工将对地区内的住宅大楼提供持续的需求。”

制造新汽车的企业主，在与地方招商人员谈判中，分析了恒大自身资金充足，制造汽车的项目可能不需要地方资金投入，可以提出住宅土地的需求，地方政府也希望以更好的土地资源方式返还产业投资。 另一家汽车企业的高层，对于大型产业投资，投资者一般与地方政府签订两份文件，一份是产业园开发协议，另一份是备忘录，地方政府承诺另外协助投资者的住宅、商业用地。

为了保证高品质地块达到一定的大小，在招募时，对相应地块的拍卖人的资质要求经常有详细的约定。

例如，恒大在新郑得到的区域要求“竞争者及其控股股东及其所属集团公司继2016~2018年之后，获得世界500强企业的称号，排名逐年上升，2018年进入前300强”。

2018年《财富》杂志前300强中，房地产公司只有恒大和绿地两家。

此外，该区域还需要建设满足新能源汽车充电需求的充电设施，满足智连生态新城建设的要求。

国家电网和恒大合资建立国网恒大智能能源服务公司，进入充电领域

再者，恒大以六安获得的6个连体区域，竞争者也必须是《富群》杂志发表的世界500强企业，申请者在六安市范围内设想投资额在150亿元以上的战略性新兴产业，必须单独应征，不能共同竞争。

由于这些类似的要求，基本上可以保证相应的土地是一定的。 上述资深房地产分析师表示，这种定向招聘形式在行业中也很常见，如果操作合适，外界就不会有什么疑问。

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华夏幸福模式2.0版

据曾在房地产企业工作过，现在成为汽车企业顶尖的人说，恒大的这种模式，可以说是华夏幸福模式的2.0版。

华夏幸福模式是华夏幸福基业的产业新城运营开发模式。 在此模式下，华夏幸福基业与地方政府签订了专属园区管理合同，从华夏幸福基业的规划、建设、招商和后期保守工作中，政府通过收税和销售地区获得收益，将收益和华夏幸福基业分开。

这个人分析说恒大的模型更有效率。

首先，华夏幸福模式需要一级开发土地，恒大得到的是“熟地”。 这些募集的土地，不仅完成了土地征收，还完成了“三通一平”或者“五通一平”或者“七通一平”的准备。 恒大回避了一级开发的成本。

其次，华夏幸福模式是筑巢招凤，需要做很多招商工作，发展当地产业。 但恒大把新能源汽车产业带到了地区。 百鸟在林中不如一鸟在手，地方政府更信任它。

有地方招商引资人士表示，恒大有品牌效应，有国家产业政策鼓励的新能源汽车产业链资源，自身财务平衡能力也很强。 这样短期内能够牵引经济的项目被认为是“政治上正确的”，地方政府非常受欢迎。

但恒大只有一个整车项目，而工厂所需土地不大，不能占有太多土地，而一个整车项目不能在很多地方落地。 因此，恒大要收购新能源汽车全产业链企业，在整车厂附近建设辅助设施，形成产业园，同时将项目分割到各地。

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正如他所说，我们在广州沈阳看到恒大，是建设整车电池发动机的产业园。 郑州、贵阳、陕西，都遵循产业园区布局。 另外，恒大电池、电机等项目也在各地展开。

恒大模式与华夏幸福模式的相似之处在于获得土地增值收益，但周期和方式不同。

首先是快速开发，得到的住宅、商业用地开发收益。 在房地产开发行业，恒大正在快速增长。 普通的住宅企业从拥有土地到靠拢，需要1年时间，恒大只需6~8个月。 贴现意味着资金会回来，定额大约在6~8个月之内就能实现收益。

其次是工业用地的开发和对新能源汽车产业的投资，这是其他新车的势头和汽车企业一样的难度。 但是，建设产业的主导权也掌握恒大，比招商投资再建还要快。

此外，恒大还有很多降低产业投资成本的方法。

据上述地方招商人士介绍，恒大不仅出现土地转让和地价优惠，还出现其他企业投资渠道，如返还投资、产业补贴、人才、科研奖励等。

据该汽车企业高层介绍，对于大产业园的投资项目，地方政府将返还落地投资，可能达到45%。 除了房地产开发的收益，最终还可以在当地不花太多钱建设工厂。 恒大只收购产业连锁企业，在研发上花了不少钱。

如果产业投资风险很大，恒大只是从房屋开发赚钱开始腐烂，不实行产业投资，结果房屋开发周期很短，但工业用地的开发投资、建设、生产需要好几年。

“电动汽车观察员”要求的地区招商、房地产分析师、汽车企业高层否认了这种可能性。

上述汽车企业高层表示，恒大这类项目可能都是省的重点项目，地方高层应为此负责。 恒大不实行该项目，市级、区级多位领导干部有可能因此被追究责任。 恒大作为与政府密切相关的企业，必须注意自己的信用。

但汽车产业项目完成生产后，如果企业经营不顺利，恒大可以转让工业用地和现场。 此时，如果工业用地有附加价值，恒大还可以享受工业用地的附加价值收益。

他举例说，一家房地产开发公司以十几万亩的价格获得了北京周边的大量工业用地，到2017年，已经涨到了80万亩左右。

在这一点上，产业投资对当地地价和房价也有拉动作用。 因此，恒大也需要实行产业投资。

他总结的是恒大模式，一是看到房地产开发的好处，一是在产业投资中撬动房地产用地，二是在产业投资中地方政府的支持下，“最终的目的是在没有花钱或没有花钱的情况下完成汽车工厂”。

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以制造汽车为名目的资本游戏？

近年来，融资市场持续“金钱紧张”，房地产业也是严重的灾区。 从2018年初开始，不动产开发贷款的发行也有银行业的消息相继出现。

恒大是大企业，而且资金周转很快，同样面临融资问题，在工业用地、产业投资上的配置，经费也不少。

不仅广州，恒大还有许多新能源汽车产业园计划

在新能源汽车产业投资、房地产开发方面，恒大还是找到了融资模式。 2019年7月，光兴陇信有限责任公司发布了《企荣1号新能源汽车有限责任公司四期集资信托计划》。 该计划拟发行6.39亿贷款信托产品，利率分别为8%-8.9%，为国能新能源汽车有限责任公司融资，用于天津滨海新区国能汽车厂项目建设。

该信托计划的抵押物是金钱生活服务公司的7个住宅区。 很明显，恒大获得的土地也可以间接为恒大制造汽车、建造住宅继续融资。

另外，据说永大计划生产汽车的土地，发行不动产投资信托基金，在交易所挂牌交易，一次回收投资。 截止到目前，2018年5月，恒大预定发行的“中联前海开源-恒大租赁住宅1号第n期资产支援特别计划”确实被上交处接受，预定发行金额达到100亿元。 恒大可以以这种形式融资后续土地。

然而，上述房地产分析师表示，reiser产品适用于商业房地产，可以尝试工业房地产，但不合适。

到目前为止，为了恒大健康投资FF，之后开始一系列的收购，也有人认为恒大健康由于股价的上升，已经回收了投资成本。

从恒大健康股价来看，8月26日该股为7.6港元/股，2018年6月28日投资FF，进入新能源汽车行业前后4.6港元左右的价格确实大幅上涨。

恒大健康最近一年股价在变化

但是，上述任何一种手段都是房地产企业合理合法的融资渠道，从而不足以否定恒大造车的诚意。

8月20日以来，恒大新能源工作人员在朋友圈推出恒大不动产的优惠、折扣信息，解释为全员都在卖房。 如今，新能源汽车与房地产业务密切联系，模式从未有过。 在恒大房地产业务轰动之前，我们只希望恒大新能源汽车业务，不仅房地产业务的先驱，还能一起进行，有成果。