物业公司_ 华创证券：蓝光发展下属嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值

乐居财经信李礼于10月15日，华创证券发表了蓝光发展( 600466 )的深入研究报告。

  19H1的业绩比去年增长105%，销售顺利增长，高预付款保障业绩的开放

  19H1，公司实现收入145.4亿元，比上年同期实现81.5%的母亲纯利润为12亿7000万元，比上年同期实现104.5%的毛利率和母亲纯利率分别为29.4%和8.7%，比较了上年-3.0pct和1.0pct。 公司结转规模大幅增加，出现规模效应，盈利性持续提高。 截止到19H1年底，公司预付账款达到616.6亿元，比18年底达到20.9%，可以复盖18年房地产收入的2.16倍，保障后续业绩开放的可持续性。 19H1，销售额465.3亿元，比上年同期增长12.5%，资本销售额349.5亿元，销售面积514.8万方，同比增长34.0%。 另外，19H1开工483.3万人，竣工127.1万人，分别比去年同期增加6.3%、21.8%，为了在当地积极推进新员工的急增，新开工的员工和竣工的员工的急增推进销售和决算的稳定增加。

多样性扩充了土地储藏，19H1新增价值800亿美元，财政稳定，融资顺利

  19H1，公司采用并购、合作开发、产业土地获取、招收等方式增加土地512.2万元，货值800亿元，相当于同期销售额的1.7倍，积极补充库存的新土地储藏中，新一线和二线城市占62%，强三线城市占38%。 估计19H1末的土壤储藏约为2，505万方，霸权套是18年销售面积的3.1倍，土壤储藏逐渐加厚。 上市后，公司融资渠道继续优化。 19H1月底，资产债权率81.3%，-1.6pct，纯债权率109.4%，-5.7pct，维持财务稳定性19H1，新获得20亿元私募债权批准文的7.5亿元债务，完成发行11亿元公司债务，融资渠道畅通。 18年末的平均融资成本为7.54%，与17年的0.35pct相比，18年的业界资金面积略有上升。

嘉宝发售现在百强位居第11位，管理、收益、业绩3年cagr为50~70%

嘉宝服务是蓝光发展控股公司90%的物管子公司，现在在19年排名中国房地产服务百强企业第11位。 10月8日，嘉宝发布了招股证: 19H1营业收入为9.3亿元，比上年同期58.8%，16-18年CAGR为49.2%； 归母纯利润为1.8亿元，比上年同期104.9%，16-18年CAGR达到69.3%，19H1毛利率、纯利率分别为33.9%、19.3%，分别与18年0.7、-0.5pct相比，行业水平较高的19H1物质管理服务、咨询服务、口碑 18年，蓝光集团和第三方物流服务收入分别占54.9%、45.1%，第三方占13.6pct，体现了较强的第三方市场化开拓能力。 19H1末，管面积达331万角，比18年底增加4.4%，16-18年CAGR增加54.6%； 蓝光考虑到16年到18年销售增加，之后为了嘉宝继续输血。

物管当红得到高度评价，嘉宝希望蓝光市场价格增加26-55亿，对应比率增加13-28%。

嘉宝服务计划将于10月18日推出。 本次发售的纯金额约77% (约10.66亿港元)用于物流服务业务的扩大，后续第三者的扩大将持续加大力度，保障管理面积的高增长。 考虑到高增长的历史，我们以19年的50%的增长率来推算，预计19年的纯利润为4.3亿元，发售后的股票持有率约为67%，以现在房地产业的19PE15-40倍为参考，以19PE15/20/25倍来推算，对应资本市场价格的43/58/72亿元。 鉴于18年股票奖励业绩承诺和嘉宝上市业绩贡献的稀释，房地产业绩需要快速开放约1亿元，综合预计蓝光市场价格将增长26/40/55亿元，市场价格将增长13%/20%/28%。 最近，中小企业鑫苑服务上市第一天，持续物管理公司上市良好，上涨42%。

投资建议:嘉宝服务上市后，物质管理部门加大评价，保持“强推”的评价

蓝光在2015年重新上市后，在房地产业务中实现了全国布局，通过多种渠道扩大资源，从四川蓝光向全国蓝光发展。 2019H1公司业绩105%，毛利率、纯金利率上升，多元化融资渠道预计融资顺利，最近子公司嘉宝股票发行接近海外市场，蓝光市场价格26-55亿元，增长比例13-28%。 我们预计2019年至21年每股利润为1.11、1.68、2.10元，19年和20年的PE分别为6.0倍和4.0倍，18A和19E的分红率分别为3.9%、5.8%，定价维持8.85元，维持“强推”评价。

风险提示:房地产行业管制政策的意外收紧与行业资金的意外收紧

文章来源:乐居财经