房价_ 高房价如何影响企业经营和居民消费？

对高房价的不满，高房价与企业经营和居民消费之间的紧张关系主要在大城市，特别是以北京、上海、深圳等为代表的瓶颈城市。 解决问题的途径有两条，一是增加住宅用地供应二是提高基础设施和公共服务，是住宅供应不可缺少的部分。

——CF40高级研究员张斌，CF40研究助手张佳佳，钟益

高房价如何影响企业经营和居民消费

房价上涨提高了生产经营成本和生活成本，改变了资本、劳动、土地等因素之间的相对价格，强迫企业和消费者做出反应。 房价上涨的影响是直观、间接的，个人感觉和整体影响可能有很大差异。 在这里探讨房价上涨是否会使企业生存环境恶化这三个问题:是否挤出了消费顺序房价与实体经济关系的稳定点在哪里

房价上涨给企业经营带来压力，很多企业都苦于房价上涨的“痛苦”。 疼痛不是真正的伤害。 考虑到企业各种房价上涨对策，房价上涨的大部分“疼痛”消除了，剩下的真正伤害依赖于要素市场的流动性。 房价上涨推动住房供应上升，推进城市化进程，带来规模经济效益，为企业发展带来新机遇。 2012年至2018年，200多个城市房价平均增长率与企业利润平均增长率呈正相关关系。

房价上涨改变了居民生活各种支出的相对价格，一些家庭因房价高而需要减少其他消费支出。 房价上涨，推进城市化进程，带来规模经济效益，对收入和消费有促进作用。 2012年至2018年，200多个城市房价平均增长率与消费平均增长率的关系模糊。

住房供应的弹性是决定房价上涨对企业经营和居民生活影响的关键。 对于生产力持续提高的城市，住房供应灵活不仅缓解了房价上涨的压力，而且还意味着推进城市化和规模经济，企业和居民得不到更多发展机会的弹性，就不能控制高房价，得不到规模的经济收益。 要改善住房供应的灵活性，必须提高大城市住宅用地供应，改善公共基础设施和公共服务，重点是实现对郊区中心城区的有效替代。

图/网络

房价上涨与企业经营

在房价上涨的过程中，企业经营面临着更高的要素成本，不仅有更高的房租，还有很多与房屋相关的成本。 房价上涨带来的经营成本上涨侵蚀了企业的利益，特别是制造业企业的利益，使制造业的生存环境恶化，成为许多企业倒闭的主要原因，引起了广泛关注。

我们观察了房价增长与企业利润增长的时间序列关系，发现两者不是负相关，而是正相关(参照图1 )。 房地产和工业利润具有很高的周期性特征，两者有周期性的正相关关系并不意外。 房地产作为最大的周期性部门，房价高涨期也多为宏观经济高涨期，其间的工业利益表现也是合理的。 因此，不能断定房价上涨有利于企业利益。 房价上涨，周期性上涨阶段也必然有周期性下降阶段。 从周期性的中长期来看，房价上涨不一定有利于企业利益。

图1房价增长和企业利润增长时间的序列图

( 2005.07-2019.08 )

图2房价增长和企业利润增长剖视图

( 2012-2018年)

房价上涨增加了企业经营活动的要素成本，但对不同类型企业经营的影响有显着差异。 市场定价能力强的企业，房租和劳动成本上涨的结果，产品和服务的价格上涨，房价上涨对企业收益的影响有限。 对于市场价格弱的企业，至少用以下三种方法应对住房价格的上涨。

一是通过改变产品/服务要素投入的密集度，例如将土地节约型技术取代现有技术，典型的例子是在房价高的地区流行的快递业者，节约了城市中心地带的用地，例如将中心城市的百货商店转变为郊外的购物中心。 二是加大研发力度，弥补另一方面由于房价上涨造成的成本上涨。 第三，退出当地市场和退出当地市场的企业面临两个选择:转移到其他地区和其他部门继续经营还是完全退出市场。 企业完全退出市场的资源放任不管，才会造成真正意义上的生产损失。

由此可见，房价上涨给企业经营带来普遍压力，强迫企业调整，但考虑到企业的应对措施，房价上涨只会在非常特定的环境下造成真正的生产损失。 资源闲置和生产损失的大小取决于要素市场的流动性，由于房价上涨的冲击，失业者很快就能在其他地方找到工作，损失更小，相反损失更大。

房价的上涨刺激了房地产供给的上涨，刺激了城市的扩张和规模经济效益。 这是过去几十年中国城市化进程中的普遍现象。 规模经济效益从成本降低、专业化和生产力水平提高等多个角度改善了企业的生产力，同时也改善了企业的生存环境。 有关证据之一是，随着人口密度的增加，企业数量也在增加。 平方公里人口密度为0-2500人的区域，企业数为0-87家之间的人口密度为2500-5000人之间的区域企业数为88-238家之间的人口密度为5000人以上的区域企业数达到了340家。 人口越密集的地区，企业创造的发展机会越多，对企业的魅力越大。

房价上涨与居民消费