合规_ 产业区块链：6个合规的不动产STO案例，你Get到了吗？

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房地产STO系列文章不是鸡汤文章，所以没有10万册的阅读量，但很多也有思考和实践的朋友会产生共鸣，私下来讨论。

事实上，无论是房地产投资信托基金还是REIF等之前讨论的模式，房地产企业已经有了各种成熟的传统金融模式，无论是债权、股权还是其他收益权，但为什么还要继续通过数字金融和STO模式来讨论创新呢？

叶开YIPYIP认为，这是一个需要再次提及的话题:

首先，现在是数字经济时代，数字资产是不可逆转的趋势，在此基础上数字资产的加密是不可避免的，由此衍生的数字金融也即将到来。

第二，传统的金融手段和产品存在许多困难。区块链可以有效解决切片共享后的包容性利益、全球7x24跨区域流动性、链中开源透明、加密级防篡改、不安全信任等问题。

对于房地产投资信托产品，房地产数据透明度和收入隔离至关重要。

区块链可以解决房地产数据透明度的问题。房地产资产首先被数字化，唯一的地址和数据块被分配给链上的房地产数字资产。它是开放透明的，可以根据权限进行查询，允许多个节点和实体访问防篡改资产状态。

数字资产的数据将包括记录，如所有权历史、保险索赔、财务信息和与财产相关的债务购买协议、经纪协议、租赁合同，以及以前无法获得或从多个不同来源获得的大量其他信息，以加密形式显示在链上。

此类房地产资产的透明度和可见性可以进一步增强投资者的信心，从而增强增加对新房地产市场投资的信心。

对于房地产债务产品，固定收益债务对应的业务周期和交易结构相当复杂，数据分散在不同的交易环节。信息不完全透明，仍然有很多延迟。

如果隔离SPV后将基于区块链的数字债务链接起来，则基于区块链的智能契约用加密协会令牌(Token of encryption association)对数字债务的数据格式进行标准化，通过协商一致的开源智能契约进行利息本金支付，使得数字债务更加透明和标准化，并具有防篡改记录，从而更好地实现数字债务的发行和交易。

接下来，让我们详细分析海外合规房地产STO项目。

颤抖的

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证券交易委员会注册的第一个房地产信托项目。

阿斯彭房地产信托投资基金(Aspen REIT)投资科罗拉多州圣雷吉斯阿斯彭度假酒店(St. Regis Aspen Resort)，这是一家豪华高端服务机构，提供全方位的酒店/度假/滑雪/娱乐/餐饮服务，包括万豪集团的丽思卡尔顿酒店。整合项目实现房地产投资信托基金份额167.5万股；发行价格为每股20美元，筹集了3350万美元。经证券交易委员会注册批准后，将在私募发行后12个月内公开上市。

登记表:

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在招股说明书中，它做了详细的解释，包括房地产、财务业绩和风险提示等。，其中介绍了项目的问题结构:

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这是房地产投资信托基金的典型SPV隔离结构。顶层是阿斯彭房地产投资信托公司(Aspen REIT)，这是一家马里兰州公司的主体，该公司已经建立了阿斯彭业务/有限合伙公司在特拉华州注册的有限合伙企业。引入了一个315东迪安的液化石油气。阿斯彭OP/LP完全拥有圣里吉斯阿斯彭度假酒店。阿斯彭TRS和TRS运营公司是特殊目的实体，特殊目的实体，特殊目的实体隔离收入，并已与万豪/喜达屋签署酒店管理协议。

坚决的

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证券交易委员会第一个房地产投资基金STO项目注册。

坚决。基金是一家拥有30多年房地产投资经验的美国房地产证券投资基金。其主要资金将投资于美国住宅和商业房地产项目。Resolute的主要资本将投资于美国的住宅和商业房地产项目。与其他基于创新技术平台的STO项目相比，投资目标更加稳定。发行《刚毅》期间，募集的加密货币资金将由Swarm的托管合伙人铜(Comp)管理，募集的法定货币资金将存入其律师事务所McCarter&English的信托账户，以保护投资者的资金。

《坚决》摘要。基金:

投资类型:增值甲类多户房地产/不良抵押贷款债务

目标净回报率:每年6%~8%

目标年净回报率:18%~20%

目标规模:超过1000万美元

任期:3年

最低投资:10，000美元

出售货币:接受投资的法币、欧元、日元和韩元；接受投资的数字现金使用特殊货币、比特币、比特现金、瑞士货币、赖特货币和勃艮第货币。

管理费:每年2.0%

演出版税:20%

法律:LLP麦克卡特英语公司

RESOLUTE STO用于定期向投资者支付基金房地产投资所得股息。撤资后，部分利润将再投资于额外的房地产投资。

RESOLUTE的STO优势:

1.可控，24小时，24小时，24小时，随时可以交易；

2.合规性，全球监管合规性内置于编码形式的数字证券中；

3.透明和防篡改，为投资者提供更直接和清晰的所有权。

目标之一介绍:

伊利诺伊州南本德大通塔

750万美元贷款余额——2011年购买228万美元，两年后持有350万美元待售

内部收益率:21.7%

285，000平方英尺，南本德最高的办公楼。将贷款展期至贷款余额的30%，取消质押后将房产出售给第三方投资者，并保留少数股权。投资3000万美元将于2017年转化为雅乐酒店，年回报率为10%。

永恒的

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证交会注册的STO房地产项目。

永恒豪华集团股份有限公司是一家总部位于瑞士的公司，专门从事豪华度假别墅、度假村和游艇的建造和租赁，在世界风景如画的地区提供豪华度假酒店。永恒奢侈品集团还为客户提供永恒品牌的高品质消费产品，如葡萄酒、烈酒和雪茄。

TMLS发行通过提供与未来利润挂钩的股息，为投资者提供参与公司计划发展的机会:

1.TMLS持有人有权获得永恒隐藏处和永恒度假村业务部门税前收益、折旧和摊销的40%，以及永恒游艇和永恒精选业务部门收入的10%，以及计划中的全球特许经营概念收入的10%。

2.TMLS股东优先于股份公司的原始股东；

3.奖励:持有至少1，000 TMLS的人将获得永恒隐匿处或永恒度假村预订的20%折扣。

其PPM招股说明书包含详细的业务描述，以及证券购买协议和白皮书，其中列出了此次令牌发行的详细信息:

证券交易委员会备案和查询的记录如下:

基础

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德国首个房地产数字债务令牌项目。

德国首个房地产数字债务STO代币项目——基础集团(Fundament Group)已经获得德国金融监管机构BaFIN的批准。它将提供2.5亿欧元的代币发行，并将向任何散户投资者开放，没有最低投资限制。其标志背后是五个独立的房地产建设项目。

该项目将取消10万欧元的门槛，世界上任何人都可以投资任何金额。此外，运行在区块链以太网上的ERC-20代币被用来自行发行硬币以降低成本，从而增加投资者回报。

德国金融监管机构BAFIN的备案信息:

PPM招股说明书提到了数字债券的投资概况:

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设计结构如下:

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基金会集团的STO是一笔数字债务。BAFIN提出申请后，仍在寻找房地产项目目标。这是一个有趣的模型。

RZ瑞士金币

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瑞士房地产STO项目。

太古地产(SwissRealCoin)承诺通过引入透明度、数据完整性和成本效率，将房地产资产引入区块链，从而彻底改变房地产资产管理和旧世界交易系统。SRC是区块链房地产最重要的用例。基于瑞士稳定的经济和政治环境，瑞士房地产公司与瑞士的房地产资产直接相关，这些资产被认为是世界上最抗危机的资产。SRC由房地产和专业技术专家建立，符合相关监管要求。

战略资源中心白皮书中的场景设计描述如下:

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-1名KYC/反洗钱合格投资者和反洗钱

-2家交易所和中介机构

-3 SRC瑞士合规提醒

-4瑞士房地产代币

-5 MIA结构

-6房地产数字资产管理

七链资产管理的知识产权发展

-80%再投资和50%再投资

-9资产投票

该项目最初是以ICO模式启动的，在瑞士开放STO进行备案和注册后，该项目转到了STO进行备案。

CRT- CROWDLITOKEN

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欧洲房地产数字债务STO项目。

克罗德利托肯公司的STO项目获得了奥地利监管机构FMA招股说明书的批准。CROWDLITOKEN提供STO形式的数字债券，由欧洲选定的多租户房地产支持。阴极射线管持有者可以从他们选择的欧洲房地产中受益，包括现金流和财产增值，同时确保债券的固定收入。阴极射线管本质上是债券的数字实现，1个阴极射线管等于1瑞士法郎。STO参与者可以用法定货币或加密货币购买阴极射线管。

STO的资金将投资于全欧洲选定的多租户房产。

这些房产产生的收入流将被数字化，并与投资者持有的CRT相连。随着房地产价值的增长，代币持有者将从这些收入流中获利。在保证最低收益的情况下，它为投资者提供了更高的安全性和安心。投资者可以预期通过CROWDLITOKEN获得稳定的增长和可观的房地产投资回报，预期净回报率为5%至7%。阴极射线管代币持有者可以选择获得现金或其他阴极射线管代币的权益，这些权益可以再投资以进一步开发其房地产投资组合。

招股说明书指导说明中的欧洲回报率统计:

CRT的房地产决策委员会(Real Estate Decision Committee)负责监督公司的房地产活动，并作为房地产投资组合开发的高级决策机构。

项目组织结构如图所示:

CRT的招股说明书包含对投资摘要的介绍:

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总体分布:206，985，567阴极射线管令牌。

其他房地产项目

除了上面提到的六个STO项目，还有一些房地产项目报告:

1.曼哈顿有12套豪华公寓，价值3650万美元。该项目不再单独出售每套豪华公寓，而是以股票形式发行以太网代币，以便想将曼哈顿公寓加入投资组合的投资者有机会购买。普通投资者也可以以一美元的价格拥有其中的一部分。在STO的生态服务体系中，代币所有者可以高效快速地进行交易，从而有效地增加流动性。

2.卢森堡房地产令牌基金项目。两家主要开发商共同设立了一个代币基金，以代币形式获得位于贝尔瓦尔的豪华房地产的部分所有权和收入。代币持有者的初始投资可至少为1000欧元，转售房地产产生的收入和最终资本收入将根据投资基金份额自动分配给投资者。

总结分析

虽然房地产领域的市场流动性和信息不对称问题可以通过区块链和STO来解决，但流动性不能简单地通过STO或房地产加密来自动提高，这就需要为不同的房地产项目和资产设计最合适的模型。

叶开YIPYIP发现，美国和德国的第一批STO债券都是房地产固定收益债券，这是一种数字债务模式。固定收益房地产债券的设计固定年收入为5-8%，资产抵押、担保或回购。非常成熟的传统金融产品可以通过令牌加密。对房地产投资信托基金来说，建立资产支持型结构更为复杂，包括增加信任、设计夹层和区分年收入，然后再细分。房地产投资基金分散、规模小且具有竞争力。同时，结合数字钱包，可以实现柜台交易和点对点交易，以增加流动性和其他操作。

对于房地产企业来说，传统的海外债券或房地产投资信托基金是通过加密的STO发行的，有许多意想不到的好处:

1.可以提供更低的发行成本；

2.与新投资者团体的联系；

3.透明的投资者管理和信息披露；

4.智能收入分配；

5.改进二级交易和其他好处。

通过对海外房地产STO项目的详细分析，益普有理由相信，这可以极大地推动中国房地产投资信托基金和REIF，实现强制创新。

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