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近日，太原某小区业主因“停车半价”集体维权事件受到广泛关注。大约10万元的停车位差价已经蒸发，使得以高价购买停车位的业主难以接受。这也引发了一系列关于停车位投资的公共问题:住宅区停车位的成本和定价标准是什么？你能通过投资停车位赚钱吗？停车位减少时，业主能保护自己的权利吗？为此，山西晚报记者对省会城市的建筑进行了现场视察-
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这幅画与新华社的图文无关。
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低价停车位促进低周转率建筑的销售
近日，太原市南泥环街一个知名品牌的销售办公室非常繁忙。维权业主经常聚集在这里，要求开发商对降价停车位给出合理解释。售楼处挂着维权横幅的视频成了来自房地产业主维权媒体的大量信息。“今年年初，大多数业主花了22万至25万元在住宅区购买停车位。这一价格明显高于太原市停车位的市场平均价格，但由于位置好、建筑高档，业主只能被动接受。然而，仅在几个月内，停车位的价格就下降到10万元以上，甚至比周围居民区的停车位还要便宜。以高价购买停车位的业主花费了10多万元，这实在令人无法接受。”一位店主如实说道。
巧合的是，这并不是唯一一家降低省会城市停车位价格的开发商。滨州路铜厂被重新占用的住宅区的业主王先生说:“我们住宅区的停车位价格也很高。2018年初，机械停车位将达到17万元，平面停车位将达到20-21万元。由于价格太高，很少有业主买了它。开发商看到了这一点，今年降低了一次价格，机械停车位14万元，平面停车位17万元。然而，没有主人的汽车空间。到目前为止，我们区的地下室基本上还是空。几乎没有停车场的主人。地下室的地板和墙壁积满灰尘，没有人打扫和管理。”
万柏林区高档商品房业主何女士也对停车位降价感到不满。“当时，我在停车场花了16万元。不久前，我听说开发商向工程部支付了一批停车位，以此来支付账单。这批停车位只卖了8万元，价格直接减半。我去开发商那里从理论上退还差价。开发商表示，顶层账户中的停车位非常偏。我的停车位很贵，因为它非常好。最后，这件事必须了结。”
为了消除停车位库存，省会城市的主要建筑最近推出了一项出售停车位和房屋的销售政策。对于位于滨江体育中心尚未开放的住宅区，打折后拥挤的停车位价格仅为11万元。杨家峪一个名牌楼的主人买了一个高价停车位，可以花55000元买第二个停车位，停车位有限。“太原市所有建筑的停车位降价是一个普遍现象。房地产顾问告诉《山西晚报》，开发商不会公开低价出售，而是会选择个人业主打电话通知他们，根据情况，他们可以低价购买。
在停车价格降低的情况下，大多数业主首先联系了房地产顾问。然而，收到的回复是相似的:降低停车价格是一种市场行为，开发商不负责任。后来，山西晚报的一名记者联系了一些参与停车位降价的开发商。他们都不愿意对此事作出回应，并说:“一个业主的要求不可能在所有方面都得到充分满足。最终，他们可能会收回停车位。”其他开发商表示，开发商暂时无法满足部分业主退还差价的要求。这是一种市场行为，太原的许多开发商和房地产公司都有类似的促销活动。另一位开发商表示，业主可以购买另一个甚至两个低价停车位作为补偿。
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房价难以上涨，停车位滞销，不得不廉价出售。
停车位降价的大部分原因是停车位卖得不好，开发商面临很大的还钱压力。据报道，在一个大的住宅区有几千个停车位是正常的。如果所有的停车位都卖完了，数亿甚至上亿的资金都可以收回。
一位业主计算了一张账单:“业主将花费20万元购买一个停车位，并使用20年。平均费用是每月833元，外加管理费。停车位维护费用每月近1000元。然而，太原市出租汽车的市场价格现在从每月300元到600元不等。即使在繁华地区的写字楼里，月租车价格也只有1000元。所以租车不如租车好。”在参观考察时，大部分停车位只需储备，高端建筑的停车位销售明显优于其他建筑。
另一个原因是停车位没有房地产权。太原的停车位销售合同都是长期租赁协议或转让协议，而不是销售协议。停车位一般使用20年，超过20年，停车位的使用权将与房屋一起授予业主。
“可以出售的停车位通常都在好的位置。这些停车位位于该单元的入口处，而其他位置的停车位则没有得到照顾。”物业顾问表示，在业主看来，车库里的大部分停车位一般都在，这也是停车位滞销的原因。
据悉，停车位也是太原楼市库存最大的产品之一。车库的销售业绩也是该项目的较大利润点。“车库的成本核算很复杂，但车库的整体建设和安装成本不高。此外，一些银行还可以分期提供信用卡和无息贷款。对开发商来说，出售总价低、还款快的车库是收回现金的最佳方式。”业内知情人士施正荣表示。
史先生说，第四季度是开发商收回资金的重要阶段，这也是房地产公司最近降价并打包出售停车位的原因。从国家监管水平和开发商决策水平来看，调控环境要求商品房价格，无论是住宅还是商业，都要稳定，不能大幅上涨或下跌。今年，市场活动太低，住宅和商业销售业绩不佳。此时，开发商需要迅速收回资金，但住宅价格应该保持稳定。住宅价格下降带来的负面影响对住宅企业来说更是不堪忍受，只能提供停车位打折促销。在此之前，房地产中的许多停车位由于价格高而严重滞销，现在促销的对象也是前买家留下的停车位。这些停车位空等于放在那里的钱，无法收回。最好以折扣价快速装运。
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权利保护侧重于是否有补偿价格差异的协议。
省会城市的停车位售价在15万至30万元之间，但降价后的差价高达10万元。那么停车费用和定价是如何产生的呢？
在采访中，来自山西晚报的记者了解到，地面停车空间的成本只是铺装成本，包括可以与绿化相结合的铺装材料和人工成本，这是可以忽略的。对于地下停车位，主要成本为地下部分的建设和安装成本，一般为4000-5000元/平方米，具体取决于建筑类型。空层停车位包括地上建筑安装费和土地费，一般为每平方米2000-3000元，设备费为每停车位22000元，维护费为每月40元，不含人工费用。在决定是否购买停车位之前，车主可以根据这一成本粗略估计停车位的价格。至于停车位的定价，房地产公司通常结合市场条件、成本和需求来计算。
如果在购买停车位后，发现价格大幅下降，业主能否有效地保护自己的权利？
对此，陕西艾伦律师事务所律师田原表示，鉴于住宅区停车位价格在短时间内大幅下降，业主可以与开发商协商解决问题，一般按照合同进行处理。
在大多数情况下，住宅停车位和其他房屋销售合同是由有关各方自愿签订的。购买停车位的开发商和业主通过协商自愿达成销售合同，不违反法律法规，也不损害第三方利益。因此，一旦达成协议，开发商有义务履行协议，买方也有权要求开发商按照协议履行义务。至于降价，除非停车位的主人和开发商事先就差价补偿达成协议，否则他们无权要求开发商退还差价。
另一方面，如果有欺诈、重大误解、明显不公平等。在签订合同的过程中，业主可以提出终止或变更合同。如果上述情况不存在，且双方自愿签署本合同，则本合同对双方均有约束力，不得随意变更或解除。
业内人士表示，从法律角度来看，退款差价是不合理的，但许多业主维护自己的权利，开发商一般会协商出满意的结果。例如，一些开发商将退还停车位，业主将在收到退款后购买低价停车位。也有开发商建议业主以较低的价格购买第二个甚至第三个停车位，以降低总停车位的平均价格，并建议他们在未来价格上涨后出售停车位。也有开发商将退还差价，但这种情况很少见。
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投资停车位赚钱？业内人士觉得不可靠。
许多业主认为目前太原所有建筑的停车位价格都在降低。他们能囤积一些用于投资吗？业内人士表示，投资停车位的想法应该尽早被摒弃。
《山西晚报》记者了解到，许多住宅区都有业主投资停车位和出售停车位。暂时没有提到的停车位现在贬值了，资本无法收回，很难出售和出租。此外，在一些新区，房地产占用率偏低，有大量停车位空，更不用说转售，这估计是一个大问题。
开发商认为，投资停车位是一项长期投资，而不是短期投资。一些购买停车位的业主认为他们的投资失败了，他们甚至想归还停车位，只要停车位不能出售。开发企业不支持这种行为。首先，他们通常一租到停车位就马上租。其次，他们优先出售停车位。至于它们能卖多久，还不能保证。毕竟，投资需要时间。投资不是投机。
如果你决定长期投资停车位，业主还需要检查他/她购买的停车位的性质。一般来说，有三种停车位。第一类停车位是普通停车位，可以发放停车位产权证。然而，开发商不愿意出售停车位，而且资产自给自足，因此只能转让停车位使用权。第二种停车位属于人防停车位或机械停车位。开发商无权出售，只能转让使用权并签署使用权协议。第三种开发商将业主共有的住宅区分成停车位，并出租给业主。事实上，开发商无权出售停车位或出租停车位，停车位使用权协议无效。
核实停车位性质有三种方式:一是业主可以核实本项目建设工程规划许可证附图，特别是图纸往往有相关图纸或记录在经济技术指标中；其次，我们可以看看预售许可证。预售许可证中有预售范围。如果没有预售范围，通常就没有可以出售的停车位。第三，你可以查看住宅区的竣工面积测量报告，看看停车位是属于私有制、公共摊点还是人防。
还应注意的是，人防停车位属于一种特殊的停车位。使用人防停车场的原则是谁投资谁使用。如果是开发商投资的，平时可以用作停车场，但不能买卖。至于住宅区公共部分的停车位，产权属于所有业主，开发商无权要求业主支付使用停车位的费用。
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