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自8月份以来，大部分住房企业在完成半年度报告销售业绩冲刺后，已逐渐进入缓冲期。销售业绩和土地收购进展继续降温。一线城市的营业额环比下降10%。除了上海的反弹之外，北京、广州和深圳的营业额都逐月回升。由于融资收紧，土地市场的温度也大幅下降。住房企业收购土地的热情已经消退，低价出售、底价出售和拍卖的土地数量有所增加。此外，自8月份以来，中国的房地产市场在城市之间严重分化。从房价和成交量来看，不同地区之间的趋势明显不同。
专家认为，在政策收紧和供应井喷等诸多因素的影响下，北京等一些地区的房地产市场今年将很难找到“金九银十”。
朝阳区两个共有产权房
营业额下降了
克里研究所(Kerri Research Institute)指出，8月份房地产市场继续降温，重点监控城市的累计成交量继续下降，同比下降4%，环比下降6%。其中，一线城市的营业额环比下降10%，同比下降7%。除了上海上个月的反弹之外，北京、广州和深圳的营业额都比前一个月有所回升。二线和三线城市的营业额同比下降3%，环比下降6%。Xi安、常州等城市的交易量继续缓慢下降，徐州、南京和济南均出现大幅收缩，环比下降约50%。
8月份，百强企业业绩相对稳定，8月份股权业绩规模从7月份到7月份略有下降，降幅为1.7%，略低于1-7月份的平均水平。从企业业绩来看，前30家住房企业中有11家8月份的业绩环比下降。在第一层，万科集团8月实现全面业绩451.3亿元(25.890，0.09，0.35%)，比上个月下降6.3%，较去年同期略有下降。大多数企业在8月份增加了供应，导致业绩逐月增长。事实上，该项目的整体恶化率并不理想。
在一线城市中，北京地区的营业额环比降幅最大。中原地产数据显示，8月份，北京共签署了3059套新住宅。与前几个月的高点相比，本月的数据开始下降。这也反映了市场在6月至7月达到峰值后再次降温。限售房的销售也降低了热度。8月份，共有1 684套限售房售出，库存达到24 000套。我爱我的家庭4.500，0.00，0.00%) (4.500，0.01，0.22%)。该机构的统计数据显示，8月份北京二手房平均交易价格为57，401元/平方米，环比下降2.22%，同比下降1.17%。
中原地产首席分析师张大伟表示，从数据来看，与2018年8-9月的市场高点相比，2019年春节后的3-5月市场将逐渐降温，7-8月市场将明显降温。
张大伟表示，2019年上半年，北京房地产市场确实出现了明显的春季现象，但主要交易量在3月至5月激增。随后，由于政策预期收紧，包括国家控制的公积金政策，市场再次降温。如果后续信贷和其他政策继续面临压力，未来市场爆发价格战的可能性也不会被排除。
就二手房平均价格而言，一线城市呈下降趋势。诸葛亮的数据显示，8月份，一线和二线城市的二手房平均价格继续下降，而三线和四线城市的二手房平均价格连续7个月上升。其中，一线城市环比下跌0.96%，跌幅扩大，北京、上海和广州全面下跌。二线城市环比下降0.2%。三线和四线城市环比增长0.64%。
针对国内市场，克里研究所表示，在当前行业利润空之间的挤压环境下，未来住宅企业的盈利能力将更多地依赖于自身的精细化运营和产品能力的创造。随着“九金十银”的到来，住宅企业必然会加大促销力度，下降的营业额届时可能会稳定下来。
安居克房地产研究所首席分析师张博认为，随着“金九”的出现，市场分化将会继续。一些三线和四线城市可能会继续降温，而供需强劲的一线城市和新一线城市预计仍将保持热度。下半年，房地产市场过热的可能性仍然相对较小，稳定将是市场的主旋律。
土地市场降温
自8月份以来，一线城市已经看到了一些有底价的地块。以北京为例。8月29日，北京出售了3块土地，总成交金额为71.62亿元。两块地以底价出售。其中一个位于北京市朝阳区东巴乡居卵巢1106-720地块F1住宅混合公共建设用地，1106-721地块A33基础教育用地为国有建设用地，该地块为普通产权房，销售价格为4.1万元/平方米，最终价格为18.97亿元。另一个是北京市顺义区北小营镇顺义新城30栋30-01-02 R2二级住宅用地和30-01-04栋基础教育用地A33。商品房平均售价不超过36900元/平方米，最终由金茂和城建协会获得。这笔交易的底价是43亿元。
张大伟表示，从目前的市场来看，房地产公司正面临越来越大的财务压力。总体而言，房地产企业依靠信托等融资方式快速进入房地产市场，导致土地市场短期升温，这是政策收紧的主要原因。在9月份收紧政策的预期下，热门城市的地价开始大幅下降。如果这一政策继续下去，并不排除随后土地市场的储备价格进一步大幅上涨的可能性。
克里的数据显示，8月份土地市场交易的溢价连续五个月下降，降至10%左右，创下今年新低。就周转率而言，8月份全国重点城市共售出497块土地和79块土地。周转率达到13.7%，比上个月增长2.1个百分点。南京和成都等热门城市的土地销售比上个月进一步下降。房地产企业融资环境的进一步收紧，加上对发展贷款、企业信托和海外融资渠道的限制，导致资本压力进一步升级，房地产企业采取更加谨慎的做法。
土地交易的总体规模严重萎缩。诸葛亮的房屋搜索数据显示，8月份，土地市场的总体供需下降，土地出让金继续缩水。全国主要地级市土地供应建筑面积为1.08亿平方米，同比下降24.68%。交易规模也有所下降，规划建筑面积7462万平方米，同比下降24.59%。土地出让金2993亿元，同比下降15.63%。地价大幅下降，成交量连续3个月上升，土地市场整体热度下降。
区域差异显而易见
值得注意的是，自8月份以来，全国房地产市场在城市间严重分化，具有明显的城市地域分异特征。从房价和成交量来看，不同地区之间的趋势明显不同。
根据诸葛的数据，8月份，东北城市二手房平均价格为1万元/平方米，环比上涨1.53%，涨幅最高。西北城市二手房平均价格为9938元/平方米，比上个月上涨0.73%，位居第二。主要由于新房市场的辐射效应，东北和西北部分城市二手房的平均价格已经上涨。从比上个月增长较大的城市来看，崛起的城市主要是中西部地区的三线、四线城市，东部地区是山东省、苏州及周边地区的城市。由于热门城市的推动作用，市场延续了之前相对热门的趋势。
58城市数据显示，在一线城市，二手房热点板块继续向周边郊区聚集。北京密云、北七家、怀柔、昌平县、良乡等地区，以及广州新区、金州区、旧区、新塘、金沙洲、深圳龙岗中心城市、西乡、丹竹头、大云、布吉等部门都受到高度重视。受新港区政策的影响，上海浦东临港新城在该地区最受欢迎的地区中排名第一，其次是浦江镇、陆家嘴14.150、0.00、0.00% (14.150、0.31、2.24%)、南桥、惠南等周边地区也受到高度赞扬。
安居克房地产研究所首席分析师张博认为，8月份的区域政策在提升房地产市场热度方面发挥了非常明显的作用，甚至一些房地产投机需求在热点地区重新浮出水面，值得关注。上海和深圳的规划政策是有利的，有利于两地城市竞争力的不断提高和两地房地产市场的长期发展。然而，这绝对不是投机者的机会。在“不炒房”的背景下，整体房价将保持稳定。
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来源:中国证券网
