俞林强:房地产企业应该认识自然，不要把分红当成能力

乐居财经新闻王帅

11月8日，明源房地产研究院组织的“2019中国房地产首席执行官峰会”在深圳举行。

金科有限公司总裁俞林强在活动现场表示，房地产必须谨慎管理，以确保利润。

以下是精选的演讲:

1.在过去的20年里，每个人都在高速发展中获得了红利，但下半年就会到来。现在它就像一辆行驶到十字路口的汽车。我们需要清楚地思考是直走还是加速，是向左、向右还是换车道。

2.众所周知，房地产和汽车是中国城市发展的两个典型产业。在过去的20年里，汽车行业的增长只有10倍左右，但房地产的增长已经超过50倍——房地产行业在过去的20年里平均复合增长率超过20%，一度接近30%，许多企业在过去的20年里为壮大和扩张奠定了基础。但是，我们的企业应该认识到本质，不要把红利看作能力，不要把产业的增长看作企业的增长。

3.从世界500强的角度来看，2019年世界500强将有五家房地产企业，全部来自中国。只有在像中国这样的大市场，世界500强才能建立。然而，与2018年相比，减少了一个，这间接反映了全年整个行业的变化。

4.因为城市化率、城市化人口和人均面积增加了一倍，货币也增加了约20倍。在过去的20年里，掠夺金钱、土地和人民的企业取得了最大的发展。上半年的确充满了英雄，但我们也需要客观地分析，中国房地产改革开放前20年的所有红利并不完全是所有企业自身的内生能力。

5.从2013年到2020年，处于高水平运行期。虽然我们没有看到超过20%的增长，但这一时期的房地产总量仍在增长。应该说，在这段时间里我们仍然有美好的一天，但这美好的一天与过去相对不同，有一些变化。

6.为什么我们的盈利能力越来越低？面包和面粉的价格是关键，土地的成本越来越高，但价格有限，留给开发商的空间越来越少。除了土地，我们在房地产开发过程中的所有成本都是增加的，而不是减少的。我们的一位同事说河沙的价格几乎和盐的价格一样，因为现在环境保护控制得非常严格。金科的总部在重庆，重庆靠近长江。然而，由于环境保护和采矿的限制，我们的河砂是从四川和湖北运过来的，所以目前的成本越来越高，利润越来越少。在土地价格竞争和限制房价的环境下，房地产企业只有加强管理，细化管理，才能有利润保障。

7.下半年，客户数量有限。我们怎样才能得到更多的顾客？从个人客户到企业客户和政府客户。同时，顾客的需求从最初简单的“能够生活”扩展到“过上好生活”。最初，我们只向顾客出售房子。现在我们想在满足生活的基础上为业主提供更多的服务。金科的四位一体战略就是基于这一逻辑。

8.2018年，美国有3.28亿人口，只有500家房地产公司进行工商注册。中国有14亿人口，2018年将有大约10万家房地产公司。在未来10年内，该行业的整合将非常强大。寡头竞争和弱肉强食将无处不在。

9.未来的竞争必须是寡头竞争。大型企业将变得越来越强大。那些缺乏资金、品牌、专业能力和各种资源的企业呢？我引用一位哲学家的话来描述:一个人就像一块砖，建在礼堂的墙上，他不能动，但是如果他被扔在路上，他就会被踢走。因此，在未来，我们的许多大企业将成为一个平台，而小企业不得不选择与这些大企业合作，并利用资源成为股东。只有通过双赢的合作，他们才能共同克服困难。然而，以高度开放、宽容和发展为特点的金科是一个好伙伴。