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最近，许多城市房地产市场监管政策都出现松动迹象。共同点是它们与人口政策有关，例如降低定居门槛和引进人才。例如，自2018年6月以来，海南已经七次出台人才引进政策。新发布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》规定，除三沙外，该省基本解除了对定居的限制，海南成为全国第一个解除定居限制的省份。10月26日，江苏省第四大城市南通出台了一项吸引人才的重大政策——大学及以上毕业生应稳定在“零门槛”，并在稳定后取消购房限制。
事实上，自2017年以来，“人才大战”已经开始了。今年，150多个城市出台了人才政策，“人才竞争”已降至“人口竞争”。当然，这并不排除一些城市借用人才政策和定居政策，这些政策变相放松了对购买、销售和其他方面的限制。因此，最近媒体上有一篇头版文章强调，房地产“侧重于坚持“住房不投机”，不为投机敞开大门”。那么，你如何看待众多的人才政策和新政策？它的目的是解除房地产管制政策吗？对未来房地产市场的影响有多大？
笔者认为，“抢劫人民战争”必须从两个背景进行分析。首先，城市化已进入“后半期”，即“大城市化”和“城市化”。红利人口(15-64岁)近年来开始减少。其次，经济已经进入了一个股票时代。人口、物质(如房屋、汽车、手机等)的绝对数量或增长率。)资本资源正在减少。资源“当它们来找你的时候不能来找我”因此，各地区和主要城市越来越多地争夺资源储备。在这两种背景下，人口和其他资源的流动、主要消费力量以及房地产需求都呈现出明显的区域差异特征。
未来，国家的既定战略是培育大都市区和“强省即市”，以创造新的增长极、内需新引擎和产业转型新高度。因此，对于各省、自治区、直辖市来说，为了避免在现有资源的竞争中落在后面，被周边省市“抽走”，必须首先开始现有资源的竞争。无论是促进国内消费，实现产业转型，还是保持房地产市场的高水平运行，人口都是第一资源。就业、工业、资本、规划等等都跟随着人口，当有一个人，就有一切。
问题是大部分流动人口(尤其是人才)已经流入珠江三角洲、长江三角洲、武汉、成都、重庆、Xi安、郑州等核心区域和城市。例如，2018年新增前20名常住人口的城市基本上都位于这些地区，从而形成了对其他地区人口的“净虹吸”。因此，有必要对后发区、新规划的功能区和新大都市区采取主动行动。例如，天津滨海新区将与河北的“环北京”和熊安新区争夺北京发现的人口和工业资源。南京离上海很远。有必要建设一个由周边郊区县(高淳、六合等)组成的“南京都市圈”。)和南京的主要城区。长沙夹在武汉和珠江三角洲之间，需要人口才能在中心城区的建设中占有一席之地。海南应该突破人口劣势，建设自由贸易区和自由贸易岛。
对于这些地区，与发达地区或周边竞争地区相比，它们的位置、工业、教育、科学研究和公共服务或多或少是不够的。如何吸引人？突出的优势是与一线城市或热点城市如杭州和Xi相比，他们的购买政策相对宽松。因此，这些城市或地区的人口政策基本上是“通过住房吸引人”。当然，这并不排除一些城市已经给了房地产市场一个支持，甚至没有什么想法来刺激房地产市场。然而，笔者认为，目前的房地产市场形势并不是昨天，房地产市场的成交量和价格对人才政策和人口政策的弹性越来越小。
例如，据凯里统计，上海临港(28.010，0.79，2.90%)8月份放宽了外国人购房的限制，房地产热潮仅持续了一个月(8月份新房销售环比增长148.94%)。9月份，临港板块(5.57万平方米)的成交量环比下降43.3%。早些时候，在石家庄，4月份宣布了“零门槛”，房价没有反弹，最近仍在下跌。6月，南京解除了高淳周边的购房限制政策，高淳属于城南，第三季度楼市平稳运行。自去年以来，海口和三亚发布了许多人才政策，房价也在下跌。实质上，“房价会上涨而不会下跌”的预期正在被打破。在2016年至2018年连续三年创纪录的商品房销售后，供需和预期正在发生变化。
根据笔者对珠江三角洲地区的调查，主要城市中心地区的二手房数量正在增加，周边地区的新房供应较为集中。目前，几个新的板块正在任何地区销售，随后的批量销售仍在进行中。对顾客的竞争非常激烈。折扣大于过去的“九金十银”，退化率一般在20%到40%之间。对房价上涨的预期有所减弱，可供选择的房产数量有所增加，潜在买家更关心计划中的配套设施是否能够到位。因此，安居政策和人才政策已经开始与房地产市场的中短期趋势脱钩。借助人才和安居政策刺激房地产市场已不再可行。
在“住房不被炒”和国家明确“房地产不被用作刺激经济的短期手段”的关键时期，这为全国的政策调整造成了高压局面。因此，长沙、三亚、燕郊驳斥了人才引进政策放宽采购限制的谣言。同时，这些省市也充分了解了房地产市场的新形势。无论是扶持楼市，还是用楼市刺激经济，这种权宜之计的效果越来越不明显。相反，由于再次依赖房地产市场的短视行为，它错失了一个修复工业、人口和公共服务等经济发展基础的良机，在区域竞争中落在了后面。
因此，住房的零门槛决不是零。海南取消居住限制后，购房限制保持不变。在海南居住超过24个月后，至少有一名家庭成员仍需满足纳税或社会保障的要求。属于人才缴纳1年以上的社会保障费；在长沙买房的非注册人才需要提供工作证明、24个月工资流、24个月居住证、社保缴费证明等。天津滨海新区的两个科技园已经解除管制和限制，但北京居民需要三年时间才能出售他们的房子。盲目退出购销限制是不明智的。控制政策必须符合当地实际情况，否则会导致短期投机，行业和配套设施不会落地，最终会出现更多损失的局面。以人口引进为基础的政策调整阻止了投机，吸引了人口和人才。这是良好的控制政策。
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来源:中国证券网
