人民币“破七”会给中国房地产市场降温吗？

8月5日凌晨，人民币兑美元汇率报7.1092，创下新的贬值纪录。这是对美国单边贸易保护主义的货币回应，在一定程度上也是对经济表现的反馈。

在人民币内外贬值的背景下，房地产市场已经失去了热钱的人气，所谓的增值功能也逐渐失去了魅力。

要讨论汇率变化对房地产市场的影响，应该举几个例子:

如果10万美元的外资进入中国房地产市场，当汇率为1:6.8时，外资将进入中国并买房。

在不考虑房屋本身升值和贬值的前提下，如果外汇资金要兑换回美元并流出，10万美元只能兑换回95，650美元，这就是人民币贬值。在这种情况下，中国的外汇流入速度将大幅放缓。

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人民币会继续贬值

如果人民币贬值是一次性的，对房地产市场的影响相对有限，但如果贬值是以趋势为导向的，会产生很大的影响。

首先，人民币从1:6.2贬值到1:7.1092并不是一夜之间发生的。在1:6.8的多次重复后，7的突然突破可能与美国贸易的单边保护主义密切相关。

由于中国对外汇管制的严格规定，即使人民币在一定程度上贬值，大量外汇外流的可能性也不是很大，而且是心理上的。

如果人民币继续贬值，并不排除一些外国投资者逃离的可能性。因此，我们看到央行不遗余力地保护汇率。

人民币贬值将刺激外贸出口，也将冷却国内房地产市场。如果没有热钱的流入，作为一个拥有大量资金积累的行业，房地产市场也将受到冲击。

不久前，我看了《老友记》的新闻，讨论了国家是在保护汇率还是房地产市场。我认为汇率和房地产市场是两个选择。我个人认为这不是一个选择题。我们需要确保国内房地产市场的稳定和对外汇率的稳定。

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如何影响中国房地产市场？

众所周知，美国上周首次降息。然而，中国一再降低目标。美国降息不会导致追逐利润的资本回流，中国的经济建设离不开外资的贡献。资本外流不利于中国的经济建设。

在房地产市场的背景下，中国央行通常优先考虑国有企业的贷款。作为民营企业的房地产公司，很难从银行的正常渠道获得企业发展所需的资金。外资流入对私营企业来说是一场及时雨。

进行这一分析的原因不超过两个:

首先，房地产企业的国内资本市场在获得融资支持方面面临困难。

其次，房地产市场的监管削弱了房地产的购买力，房地产企业预售和集资的短期难度大幅增加。

人民币持续贬值导致外资外流，也给国内民营住房企业造成了更为困难的融资局面。

在人民币持续贬值的背景下，外资可能会继续外逃，国内开发商的资金短缺将变得更加紧张。

虽然销售市场的繁荣正在下降，但库存将进一步增加。为了快速收回资金，不排除开发商可能降价促销。

汇率贬值与房地产市场没有直接关系，房地产市场只代表以美元计价的固定资产价格下降。

而且中国一直在实施外汇管制政策，所以对房地产市场的直接影响不大。更多的是资本的流动，对房地产市场造成心理冲击。

总而言之，如果允许人民币汇率下跌，外国资本将尽可能流失。失去外资来源的中国房地产市场将进一步恶化。

汇率稳定有利于房地产市场的稳定发展。这两者之间似乎没有直接联系，但它们是紧密相连的。

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房地产市场的增值功能已经下降

中国房地产市场从2015年到2017年的三年牛市基本上是由于市场上流通的资金太多。这也是因为国内投资渠道太少。为了不被大量印刷货币稀释，房地产市场被视为保值增值的目标。

众所周知，房地产市场的周转需要大量资金，而外资作为房地产市场的补充资金，也在其中发挥了不可磨灭的作用。

汇率的变化将改变过去外国热钱流入中国的速度。汇率的变化直接影响到房地产市场的升值及其保值功能的下降。

当然，一次性汇率变动不会成为国内房地产市场的转折点。房地产市场的兴衰与国内政策和成交量更直接相关。至少从目前国内房地产市场的成交量来看，没有迹象表明房价会出现转折点。目前反映的是二手房的下降和新旧住房价格差距的逐渐缩小。

房地产市场的未来趋势也与国内金融政策、销售限制、购买限制和贷款限制更加密切相关。

对于在房地产市场拥有活跃资本的深圳来说，由于该地区开发项目稀缺和需求强劲，深圳的房地产市场仍然非常强劲。

特别是，上周美联储降息和许多邻国释放资金，刺激了资金对房地产市场的杠杆作用。也许未来的房地产市场仍然是资金的最佳培训场所。房地产市场的金融性质仍然非常引人注目。

尽管人民币贬值后，房地产市场的增值和保值功能有所下降，但在当前环境下，除房地产市场外，基金的投资目标并不多。

尽管短期内宏观调控不会放松，但很难断定房地产市场的“夜壶”不会再次被拿出来拯救中国经济。