北京二手房净价下跌1/4议价空上涨

北京房地产市场的调整仍在继续，事实是“金九”已经下跌空。中国新经纬最近参观了北京的二手房市场，发现一些购房者增加了观望情绪，非常愿意推迟购房或换房。二手房市场的价格谈判空正在增加。一位房地产经纪人说:“挂牌价格就是挂牌价格。实际交易价格可以讨论。谈论一栋房子要20，000到300，000元是正常的。”

壳牌搜索数据显示，北京上市出售的二手房数量大幅增加，达到97，000套。然而，二手房的数量和价格都下降了。9月，网上签约二手房数量同比下降近四分之一，市场处于低温状态。专家认为，房地产市场的“银十”难以重现，市场的低温局面可能会持续到春节。

买方市场

为了吸引置业人士看房，一些大型房地产交易平台拥有标有“急售”、“业主诚意出售”、“双份特价”、“低于市场价30万”等标签的二手房并不少见。与此同时，当业主降价时，房地产经纪公司也很担心。一个房地产交易平台推出了“全国选房节”，部分房源代理费仍有一些优惠措施。

在某个平台上，朝阳区北三环伊犁某小区一套三居室公寓的挂牌价格跌至约6.4万元/平方米，明显低于该小区约7.5万元/平方米的平均价格。房屋经纪人郭栋(化名)告诉中信经纬(微信号:jwview)该房屋位于顶层，距上次交易不到两年，税费较高，业主希望早点出售，所以报价较低。

然而，在住宅区附近的一个70平方米的三居室中，挂牌价格达到了81，000元/平方米。然而，郭栋表示，业主也急于出售，价格可能会再次讨论。“该住宅区最近以460万元的挂牌价格出售了一套两居室公寓。后来，客户与业主进行了多次谈判，最终达成了420多万元的交易。如果我们确信我们想要它，我们都可以帮助我们的客户和所有者谈论它。谈论一栋房子要20，000到300，000元是正常的。”

即使是主动降价，购房者的积极性也不高。郭栋说，现在看房子的客户不太担心。他们会看许多房子，慢慢地比较它们。他们都希望价格能进一步降低。根据壳牌研究院27日提供的数据，9月份北京连锁店顾客的周转周期延长了5天，至89天，为2017年以来最高。房屋周转周期保持在100天的高位，业主继续选择降价以方便交付，降价比例在价格调整中提高到90.5%。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐指出，市场持续低迷后，买卖双方的预期都有所下降，进入市场的新业主和客户数量开始减少。9月份，北京二手房连锁店新增房屋和游客数量环比分别下降3.4%和6.3%，带表量环比下降2.2%。

数量和价格一起下降

对于周围二手房市场的表现，郭栋不愿意用“低迷”等词来形容。“从一年多来看，整个市场仍然相对稳定，没有起伏。”然而，郭栋也坦言，目前周边地区二手房价格已从高位回升约1万元/平方米。

交易量和价格下降是不争的事实。壳牌研究院表示，9月份，北京二手房网签约11400套，同比下降5.6%，同比下降25.6%，北京二手房连锁实时交易同比下降6.9%。在换房需求难以释放、新增住房比例增加(400万以下房产交易比例比上个月增加3.1个百分点)的情况下，交易平均价格有所上涨。9月份交易均价为59686元/套，比上个月下降2.5%，比上年下降3.5%。在过去的四个月里，这一下降趋势持续扩大，市场处于低温状态。

然而，根据我的家庭研究所的统计，截至9月23日，北京的二手房数量为8275套，比上个月下降了7.01%，比上年下降了33.14%。与此同时，我家的实时交易量环比下降2.90%，同比下降23.53%。平均成交价格为55890元/㎡,环比下降1.17%。与8月份相比，9月份北京二手房市场的成交量和价格仍略有下降。

中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬，北京房地产市场每月有12000套基本线，不到12000套基本线。市场肯定处于低迷状态，如果数量少于10，000，价格会更低。

除了导致市场降温的严格调控之外，住房供应的井喷也增加了买家的观望情绪。最近，关于“北京二手房存量两年内飙升246%的说法引起了关注。据媒体报道，2019年9月北京二手房上市总数为91076套，2018年9月为49296套，2017年11月为25941套。

关于待售房屋数量的大幅增加，张大伟分析称，这主要是因为以前不允许出售的房屋再次挂牌出售，包括高价房屋以及商业和住宅房屋。同时，二手房交易周期的延长也增加了上市房屋的数量。

另一方面，新房供应量的不断增加，特别是限售房，也影响了二手房交易。张大伟说:“北京新建房屋的存量从2018年同期的5万套增加了1.7万套。此外，非竞争性住房的总价格相对接近二手房，因此不降低价格就很难出售二手房。”

03专家:楼市难以创新高

在即将到来的9月份，北京新房市场的表现相对一般。我爱我的家庭研究所的数据显示，截至9月23日，北京已售出2382套新商品房(不包括经济适用房、商品房和共有住房)，比8月份同期下降0.92%，比去年同期下降2.02%，市场与上月基本持平。共有861套产权房售出，同比增长168.22%，同比下降31.61%。

事实上，我爱我家研究所认为，从2016年至2019年北京新建和二手房的月度在线签名数据来看，只有2016年可以被称为“金九”。2016年9月，北京市二手房网标30，516个，新建商品房网标5，364个(不含经济适用房、商品房和普通产权房)，明显高于其他月份。2017年和2018年，新房和二手房的交易量并不比当年7月、8月或11月和12月高多少。至于2019年，截至23日，9月份新房和二手房交易量低于8月份同期，“金九”是不可能的。

张大伟表示，自2009年以来，房地产市场的表现在很大程度上受到监管政策的干扰,“九金十银”的特征不再明显。与此同时，热门城市的房地产市场今年开始逐渐下滑，使得支撑房地产市场的购买力难以继续飙升。

徐小乐告诉中信经纬，根据往年的交易数据，国庆期间二手房交易并不高。因此，10月份北京二手房市场的高成交量仍将保持在1万至1.1万套，价格持平或略有下降。房地产市场的“银十”很难出现，市场低迷可能会持续到春节。